Зависит от… На сегодняшний день стоимость аренды помещений в офисных и бизнес-центрах Перми колеблется в диапазоне от 250 до 800 рублей за 1 кв. метр. При этом основными ценообразующими факторами являются месторасположение и престижность бизнес-центра. К таким выводам пришли специалисты компании «Инвест-аудит», которые в начале 2011 года провели исследование и составили рейтинг офисных и бизнес-центров Перми.
Ольга Васильева, директор департамента оценки компании «Инвест-Аудит», утверждает, что на стоимость арендной ставки практически не влияет такой фактор, как возраст здания, ставки зависят лишь от технического состояния и внутренней отделки помещений. Например, стоимость аренды квадратного метра в БЦ «Покровский пассаж», реконструированного в 2000 году, находится на том же уровне, что и арендные ставки в БЦ «Любимов», открытом в 2009 году.
По словам Ольги Васильевой, анализ также показал, что арендная ставка практически не зависит от площади офиса и не снижается, если арендатор планирует занять большие площади. На стоимость аренды не влияет и то, на каком этаже находится офис, исключение составляют лишь цокольные этажи, где стоимость аренды ощутимо ниже. К примеру, аренда помещений, расположенных на цокольном этаже БЦ «Камская долина», составляет всего 250 рублей за кв. метр. Это сопоставимо с арендными ставками в БЦ «Морион», которые являются самыми низкими в Перми из-за того, что бизнес-центр находится в труднодоступном месте. В то же время, согласно наблюдениям Ольги Васильевой, есть следующая закономерность: помещения площадью выше средней сдаются дороже в пересчете на квадратный метр, что объясняется дефицитом на них.
Заместитель начальника аналитического отдела компании «Камская долина» Алексей Скоробогач в свою очередь добавляет, что стоимость аренды зависит от местоположения и складывается прежде всего из качественных характеристик здания и из количества и качества предоставляемых дополнительных услуг арендатору (например, фиксированное место на парковке, уборка помещений). А Ирина Адаева, главный специалист по аналитике и маркетингу PAN CITY GROUP, рассказывает, что в арендную ставку включены амортизационные отчисления, стоимость ремонтных работ, налог на землю и на имущество, содержание оборудования, стоимость страховки, расходы на рекламу и прочие затраты и показатели рентабельности. Что касается коммунальных и эксплуатационных услуг, а также охраны, то их оказание иногда входят в стоимость аренды, а иногда – нет.
Без телефона и Интернета. В действительности проведенный компанией «Инвест-Аудит» анализ показал, что арендодатели очень часто не включают в стоимость арендной ставки электроэнергию, а также услуги Интернета и телефонной связи.
Алексей Скоробогач:
– Основной целью владения коммерческой недвижимостью является получение прибыли. Причем арендодатели или управляющие компании стремятся максимизировать доход или поддерживать его на заданном уровне. Расходы на содержание и эксплуатацию делятся на постоянные и переменные. Затраты на оплату электроэнергии и услуг связи принципиально зависят от потребности арендатора и носят переменный характер. Поэтому при исключении из арендных ставок данных расходов арендаторы и управляющие компании могут более точно планировать показатели дохода от сдачи в аренду объектов недвижимости.
Эту точку зрения разделяет и Ирина Адаева. По ее мнению, исключая из арендных ставок стоимость электроэнергии, управляющие компании руководствуются тем, что объем ее потребления различается в зависимости от вида бизнеса арендаторов. «Поэтому при отделении от арендной ставки коммунальных платежей имеют место более точные расчеты с арендаторами. Тогда как при включении в стоимость коммунальных платежей возникает риск превышения арендатором объема услуг, включенных в ставку арендодателем. Тем более тарифы на коммунальные услуги растут быстрее, чем арендные ставки», – поясняет эксперт «bc».
Вопрос парковки. Традиционно острый для Перми вопрос с парковками остается незамеченным при определении арендной ставки в офисных и бизнес-центрах. Проведенное компанией «Инвест-Аудит» исследование свидетельствует, что наличие или отсутствие парковки, а также количество машино-мест никак не влияет на стоимость аренды помещения в здании.
Ольга Васильева:
– Почти у каждого офисного или бизнес-центра имеется прилегающая территория, используемая для парковки автотранспорта, однако все они являются наземными и неспособными вместить необходимое количество автомобилей. Особо остро данная проблема стоит для бизнес-центров, работающих в деловой части города, где в дневные часы найти место для парковки практически невозможно. Но данное обстоятельство не отражается на величине арендной ставки.
Так среди самой дорогой категории бизнес-центров, где арендная ставка начинается от 650 рублей за кв. метр, есть большие различия по обеспеченности парковочными машино-местами. Например, у БЦ «Кэпитал» имеется 70 машино-мест на парковке, а у ТОЦ «Привилегия» лишь 12, что, однако, не влияет на сходные арендные ставки в районе 700–750 рублей за кв. метр. В то время как БЦ «Любимов» предлагает своим клиентам и посетителям в распоряжение 200 машино-мест и арендную ставку в диапазоне 650–750 рублей за кв. метр.
Положение дел. В целом, по оценке экспертов, сегодня наполняемость площадей в офисных центрах является достаточно высокой. По данным «Камской долины», в зависимости от качества объекта и его местоположения она находится в диапазоне от 65 до 95 %. В PAN CITY GROUP в свою очередь говорят о том, что в среднем по городу наполняемость площадей качественных офисных центров в 2010 году составила 88 % от общего объема качественных офисных площадей класса А, В, С, куда входит 34 объекта площадью 165 тыс. кв. метров. «При этом найти офисные помещения арендатору сегодня несложно. Хотя офисы класса В- (хорошего качества и с приемлемой ставкой) заполнены арендаторами почти полностью», – добавляет Ирина Адаева.
Алексей Скоробогач также говорит о существовании большого выбора офисных помещений для арендаторов. «Однако при более подробном рассмотрении структуры предложения на рынке аренды офисов можно увидеть, что больше всего предлагают на открытом рынке в бизнес-центрах среднего класса качества (43 %), далее следуют качественные офисы (30 %), низкого класса (25 %) и высокого класса (2 %). Кроме того, количество предложений уменьшается по мере удаления от центральной части Перми», – резюмирует он.
Недвижимость
28 февраля 2011, 13:20
Стоимость места
Максимальная стоимость аренды в офисных и бизнес-центрах Перми не превышает 800 рублей за квадратный метр. При этом, по данным экспертов, на арендную ставку практически не влияет ни возраст здания, ни наличие парковочных мест рядом с ним.
Персоны:
Теги:
Власти через суд требуют экс-депутата освободить участок для реконструкции шоссе Космонавтов
16:06
Бизнес Прикамья получил 3,5 млрд рублей по программе льготного кредитования в рамках нацпроекта
15:50
Решение УФАС о штрафе пермскому производителю стройматериалов устояло в суде
15:31
Ушел из жизни экс-глава Березников Александр Мошкин
14:33
В Перми пройдет V Международный форум «Умный город»
14:05
В Перми осужден капитан теплохода за травму пассажира при высадке с судна
13:35
Проезд через мост по ул. Карпинского в Перми перекроют до середины октября 2025 года
12:28
Волны тепла и холода: метеорологи рассказали о погоде в Пермском крае на неделе
10:26
Школы Перми отработают план действий на случай вооруженного нападения
09:20
На строительство дороги к верхнему кластеру курорта «Губаха» выделили еще 644,6 млн рублей
07:30
Метеорологи: холодный май 2024 года бьет рекорды по числу ночных заморозков
19 мая
Метеорологи прогнозируют кратковременное потепление свыше +20 градусов в Пермском крае
19 мая
В Перми на месяц ограничат движение по улице Монастырской
19 мая
В Дзержинском районе Перми продолжают демонтировать нелегально установленные гаражи
19 мая
Экс-депутат краевого парламента стал единоличным владельцем транспортной компании
19 мая
Прокурор проверил ход строительства ледовой арены в Мотовилихинском районе Перми
19 мая
Мост на федеральной трассе в Пермском крае капитально отремонтируют за 373,4 млн рублей
19 мая
Вузы Перми выиграли многомиллионные гранты во всероссийском конкурсе
19 мая
Сын депутата Владимира Плотникова стал полноценным владельцем сервисной компании
18 мая
Пермский «Гознак» представил сувенирную банкноту, посвященную Пермскому периоду
18 мая
В Пермском крае ожидаются заморозки до -3 градусов
18 мая
В Перми пройдет предпремьерный показ детского фильма «Фабрика компьютерных приключений» (6+)
18 мая
Рейтинг на отзывах: в Перми назвали популярные заведения общепита
18 мая
В Перми за 45 млн рублей продается помещение бывшей гостиницы
18 мая
Дмитрий Махонин провел в Перми рабочую встречу с делегацией Республики Беларусь
17 мая
Для строительства нового выезда из промузла «Осенцы» изымают 14 участков
17 мая
В краевом парламенте обсудили проект Стратегии социально-экономического развития Прикамья
17 мая
Суд запретил распространение незаконных листовок о проверке счетчиков воды в Перми
17 мая
В Перми 19 мая из-за проведения полумарафона изменится движение общественного транспорта
17 мая
Валерий Сухих вручил награды лауреатам журналистской премии Законодательного Собрания
17 мая
Должники за тепло и горячую воду в Перми лишились своих «Форда» и «Опеля»
20 мая 2024, 16:15 34
«Азот» подписал договор о сотрудничестве с Березниковским строительным техникумом
20 мая 2024, 13:00 90
Повысили градус. В Пермском крае выросло число выданных лицензий на продажу алкоголя
06 мая 2024, 07:00
Траектория роста. Интервью с управляющим Отделением Пермь Банка России Алексеем Моночковым
07 мая 2024, 07:00
Бум на рынке загородного жилья. Как не упустить момент?
08 мая 2024, 13:00
+7 (922) 371-30-28