Сегодня городская комиссия по землепользованию и застройке вновь рассмотрела заявление компании «ПАН Сити Групп» в отношении территории, ограниченной железной дорогой, улицами Нытвенской, Стахановской и шоссе Космонавтов (площадка завода «Морион» по шоссе Космонавтов, 111).
Территория находится в зоне обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства (Ц-6). Компания просит установить на ней зону обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2), которая позволит разместить здесь торговые помещения, жилые дома и необходимую инфраструктуру.
С таким предложением «ПАН Сити Групп» уже выходил на комиссию в конце сентября. Тогда представители компании поясняли, что оптимальный сценарий развития территорий предполагает соотношение жилых и торговых площадей как 75% и 25%. «Все будет зависеть от формата коммерческой недвижимости, которая здесь разместится. По нашим представлениям, это должен быть ТРЦ по типу ТРК «Семья» с широким функционалом. Полагаем, что он будет пользовать спросом со стороны жителей Индустриального района. Территория находится в плотном окружении зон жилой застройки, поэтому возможна смена зонирования без внесения изменений в Генплан», – отметил представитель «ПАН Сити Групп» и добавил, что один из этапов реализации проекта – это перенос «Мориона» либо за город, либо на другое место. «Сейчас рассматриваются три участка. На сегодняшний день завод занимает один корпус. Из всех строений, он компактно умещается в одном здании. Для «Мориона» переезд в новое место станет определенным ростом, поскольку построенный объект будет учитывать все потребности завода в логистике», – отмечали в компании.
Отметим, что в этом году депутаты Пермской гордумы утвердили возможность установления нового градостроительного зонирования без внесения изменений в Генеральный план. Этим способом и решил воспользоваться застройщик.
На прошлом заседании заявка «ПАН Сити Групп» была отклонена: у членов комиссии возник ряд вопросов по смене зонирования площадки «Мориона». Они были связаны, в основном, с расчетными параметрами, способами нормирования и оценки изменений к действующим нормативам, а также с экологическими аспектами.
Законная лазейка
Как пояснил Вадим Чернопазов, коммерческий директор компании «УралГео», разрабатывавшей проект, при проведении исследований использована параметрическая модель Перми. Территория, примыкающая к площадке «Мориона», согласно Генплану, расположена в функциональной зоне многофункциональной застройки срединной части города СТН-В8. «В результате присоединения площадки по шоссе Космонавтов к этой зоне ее площадь увеличиться на 10%, расчетное число жителей – более чем на 50%. Основные выводы по результатам анализа – плотность существующей застройки значительно ниже рекомендуемой Генпланом, а единственный показатель, который выходит за рамки действующих норм – обеспеченность детскими садами (компания исходила не из расчетных данных, которые говорят об избытке числа мест в детских дошкольных учреждений, а из фактических)», – отметил Вадим Чернопазов. Поэтому проектировщики сделали вывод о необходимости строительства детского дошкольного учреждения на участке.
Вадим Чернопазов также пояснил планы инвестора в части обеспечения соответствия его намерений природоохранным нормативам. «Без изменения ситуации по санитарно-защитным зонам жилая застройка площадки невозможна. Это будет стимулировать инвестора к действиям по их сокращению или полному снятию. Сейчас такая работа застройщиком проводится, получены санитарно-биометрические заключения Роспотребнадзора по расчетам сокращенных зон», – добавил Вадим Чернопазов и подтвердил планы инвестора по перебазированию завода «Морион».
Большое обсуждение членами комиссии вызвала не столько смена зоны площадки «Мориона», сколько сам механизм, принятый депутатами Пермской гордумы. «Положение, позволяющее устанавливать новые зоны в Правилах землепользования и застройки без внесения изменений в Генплан, пожалуй, – законная лазейка, которая ускоряет работу инвестора», – отметил Игорь Луговой, главный архитектор «Сатурн-Р» и поинтересовался, необходимо ли внесение изменений в Генплан в данном случае? «На мой взгляд, «лазейка» должна быть. Вызывает вопрос масштабность изменений. В Перми очень часто ПЗЗ не соответствует Генеральному плану, и я не считаю, что это критично. В этом случае, вполне возможно установление новой зоны в Правилах, поскольку если будет запущен процесс внесения изменений в Генплан, то параметр площади СТН-В8 поменяется на 0,7%. Если сравнивать это с предыдущими изменениями, например, с Бахаревкой, то здесь масштабы совершенно иные», – ответил Вадим Чернопазов.
И там, и там
По словам Игоря Лугового, работа, проведенная заявителем, фактически является обоснованием внесения изменений в Генплан, а затем – в ПЗЗ. «Подход инвестора совершенно правильный, но для этого необходимо установить новые зоны в обоих документах», – обозначил свою точку зрения Игорь Луговой.
«Данный механизм – один из инструментов градостроительного развития территории, который позволяет сократить путь инвестора «от бумаги» к реальному воплощению проекта. Нам важны инвестиции в городскую среду, создание рабочих мест, строительство жилья. Вопрос использования механизма уже обсуждался на одном из комитетов Пермской гордумы. По истечению трехлетнего периода необходимо обращаться к Генеральному плана, и формировать пакет изменений согласно реализации механизма», – пояснил Андрей Ярославцев, замглавы администрации Перми.
«Что мешает сделать это сейчас?», – спросил Игорь Луговой. «Мы затягиваем решение экономического, инвестиционного вопроса, настаивая на как бы правильном, бумажном подходе», – ответил Андрей Ярославцев. «Нужно ли нам ускорять реализацию интересов инвестора? На самом деле – это неправильный подход», – высказался градозащитник Денис Галицкий.
«Комиссия не всегда идет на поводу инвестора. Если заявитель сказал о том, что хочет установить на участке зону промышленных и коммунальных объектов, то мы бы ему отказали. Если инвестор планирует здесь заниматься жилищным строительством и развитием офисов, то это укладывается в канву Генерального плана и не вызывает возмущения, это предложение вписывается в планы развития города», – возразил Алексей Дёмкин, депутат Пермской гордумы.
По итогам голосования члены комиссии одобрили заявку компании «ПАН Сити Групп», предложение вынесут на публичные слушания отдельным проектом. Окончательное решение о смене зонирования площадки «Мориона» примут депутаты Пермской городской думы.
