Все больше сокращающийся платежеспособный спрос тянет вниз цены на квартиры в Перми. «Впервые с 2009 года в сегменте жилой недвижимости наблюдается падение цен. Как на первичном, так и на вторичном рынке предложение преобладает над спросом», – отмечает Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».
По данным Аналитического центра «Медиана», в ноябре средняя цена квадратного метра в новостройках снизилась на 0,3% (с начала года – рост на 0,68%) – до 52,55 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость квартир на вторичном рынке – упала на 8,88%, составив 51,51 тыс. рублей за 1 кв. м. Аналитики «Медианы» связывают снижение цены на первичном рынке с предложением наименее ликвидных квартир с количеством комнат три и более. За счет затоваривания вторичного рынка цена из месяца в месяц незначительно снижается.
По данным аналитиков компании «Инвест-аудит», за период с января по середину декабря 2015 года средняя цена предложения на первичном рынке в Перми сократилась на 1,8%, на вторичном – на 7,2%. При этом средние цены первичного и вторичного рынка практически «сравнялись», добавляет Евгений Железнов.
Алексей Ананьев, генеральный директор агентства недвижимости «Респект», называет сокращение стоимости квадратного метра между квартирами на вторичном рынке и в новостройках одним из новых трендов 2015 года. «Сейчас стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. Такого не наблюдалось на рынке Перми последние 10 лет точно. Во-первых, изменилось представление покупателей о квартире: спрос сместился в сторону первичного рынка, поскольку люди хотят жить в новом качественном жилье. Во-вторых, на новостройки распространяется ипотека с господдержкой. От 50 до 70% сделок проходит с привлечением кредитных средств, поэтому сегодня люди выбирают новое жилье», – поясняет Алексей Ананьев. По словам Евгения Железнова, сократившийся объем выдачи ипотеки привел к снижению платежеспособного спроса.
Борьба с инфляцией.
Количество сделок на рынке жилья сократилось. По данным краевого управления Росреестра, за 11 месяцев 2015 года зарегистрировано 7259 договоров участия в долевом строительстве, что на 27,9% меньше уровня прошлого года. За это время зарегистрировано 173,7 тысячи прав на жилые помещения, что на 5,6% меньше показателей прошлого года. На 4,6% уменьшилось количество зарегистрированных прав на земельные участки, всего оформлено 130,6 тысячи прав. Число регистрационных записей по ипотеке сократилось на 17,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По оценкам экспертов, сократилось число инвестиционных сделок на рынке Перми. С точки зрения вложения средств – это не самый ликвидный инструмент. «Рост цен на квартиры был существенно ниже, чем инфляция. Поэтому рассматривать сделки по покупке жилья как ликвидное приобретение нельзя. Наверное, часть людей, не зная, куда инвестировать, вложили часть средств в покупку жилья. Инвестиционные сделки на рынке сохранились, но их стало меньше.
По статистике, доля депозитов в Пермском крае выросла. Могу предположить, что люди, имеющие свободные денежные средства, выбрали не недвижимость, а вклад с гарантированной доходностью 8-10% годовых. Это тоже не покрывает инфляцию, но позволяет сохранить деньги и дает гарантированный доход», – отмечает Алесей Ананьев.
Создадут дефицит.
Прогнозы на 2016 год участники рынка дают неутешительный: роста платежеспособного спроса на квартиры не ожидается, равно как и снижения цен (исключение составят неликвидные объекты на вторичном рынке). По прогнозам директора департамента продаж «Талан» в Перми Алексея Терентьева, в 2016 году цены на новостройки в краевом центре не упадут. По его словам, на это повлияет рост курса доллара и евро, стоимость оборудования и комплектующих для отрасли, которое частично состоит из импортных составляющих. Система «Платон» (повышение платы за проезд для большегрузного транспорта) также приведет к увеличению себестоимости жилья.
Еще один момент, который усложняет прогнозы по рынку жилья, – возможные изменения в законодательстве. «Что будет с рынком недвижимости, непонятно: он может восстановиться или еще скорректироваться. Сейчас очень многое зависит от нормативных актов, которые анонсированы. Речь идет об увеличении уставного капитала строительных компаний, внесении изменений в закон о долевом строительстве. Сегодня эти вопросы обсуждаются, что немного озадачивает всех участников рынка. Государственная программа по субсидированию ставок по ипотеке действует до 1 марта 2016 года. Если ничего не поменяется, то 31 декабря банки перестанут принимать заявки на получение кредитов с господдержкой. Если программу не поддержат, то можно предположить, что доля сделок на рынке новостроек с использованием ипотечных средств сократится, как и общее их число», – отмечает Алексей Ананьев.
Многие застройщики уже открыто говорят о том, что выбирают политику доведения начатых проектов, без запуска новых. «Застройщики минимизируют финансовые риски, не заходя в долгосрочные проекты. Не исключена вероятность, что строительные компании могут спекулировать этим, подогревая спрос. То есть при сохранении спроса они смогут повышать цены, так как новые объекты не будут строиться, а старые раскупят», – прогнозирует Алексей Ананьев.
