Застройщики в Пермском крае все реже прибегают к использованию заемных средств: объем кредитов, выдаваемых им банками, сократился более чем в два раза с начала года, а если сравнивать с началом 2015-го – в 3,5 раза. На начало ноября он составляет 4,229 млрд рублей, сообщают в Банке России.
Одновременно увеличивается просроченная задолженность девелоперов перед кредитными организациями. Эта сумма за 10 месяцев 2016 года выросла в 2,8 раза, перевалив за 3,8 млрд рублей. Доля просрочки в общем объеме задолженности составляет 34,5%. Иными словами, застройщики не вернули банкам каждый третий рубль кредитных средств. Для сравнения – в целом по России доля просроченной задолженности по рублевым кредитам в этой отрасли составила 24,7%, сообщает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК).
«Строительная отрасль остается низкопривлекательной для банковских структур. Начиная с сентября 2014 года вклад строительной отрасли в общий портфель кредитов снизился с 9,7% до 7,4% по России. Одной из явных причин является формирование негативного тренда по показателю просроченной задолженности. В период с 2009 года до марта 2014 года в целом по стране значение доли просроченной задолженности находилось на уровне 5-6%, что соответствует средним значениям по отраслям экономики. Однако в апреле 2014 года начался резкий рост показателя. За два года значение достигло уровня в 20%. При этом наиболее негативная ситуация сложилась в разрезе просроченной задолженности по кредитам в рублях: с декабря 2015 года ее доля не опускается ниже 20% и к началу октября составила 24,7% в целом по стране», – рассказывает Николай Алексеенко, генеральный директор РАСК.
Вводят и вводят
В нынешних экономических условиях банки осторожно подходят к кредитованию девелоперов, более тщательно проводят оценку застройщиков, их проектов, оценивают риски, влияющие на кредитоспособность клиентов. Сейчас, по оценкам экспертов, условия по кредитам для застройщиков стали жестче, поэтому в более привлекательной ситуации находятся те девелоперы, кто имеет собственные средства либо может привлечь для возведения объектов в достаточном объеме средства дольщиков.
Застройщики в Прикамье не вернули банкам каждый третий рубль кредитных средств.
По данным Пермьстата, объем строительных работ в Пермском крае снижается со второго квартала 2015 года. В 2016-м небольшое повышение данного показателя зафиксировано в мае и июне – по сравнению с аналогичными периодами прошлого года. При этом за 10 месяцев 2016-го произошло уменьшение на 13,2% – 69,452 млрд рублей. Такая ситуация характерна для всей страны, однако Пермский край отличается тем, что до сих пор снижение объемов строительства не сказалось на объеме ввода жилья девелоперами.
С начала года, по информации Пермьстата, застройщики в регионе сдали в эксплуатацию дома общей площадью 506,1 тыс. кв. м (для сравнения: за аналогичный период прошлого года – 366,4 тыс. кв. м). Общие объемы ввода жилья уменьшаются за счет существенного сокращения сдачи объектов индивидуальными застройщиками (за 10 месяцев – на 45,4%, сам показатель – 197,4 тыс. кв. м).
Екатерина Пахомова, директор по развитию Агентства недвижимости «Территория», отмечает, что аналогичная ситуация складывается и в других городах России, и приводит в пример Тюмень. «На последнем форуме недвижимости эксперты также обсуждали снижение объемов строительства в этом регионе. Хотя тюменцы очень гордились тем, что давно выполнили наказ президента и ежегодно сдавали 1,2 кв. м на человека. Объем строительства в регионе составлял 2,7 млн кв. м в год. Сейчас на фоне сложившейся экономической ситуации застройщики также говорят о сокращении темпов ввода жилья. В этом году они ниже, чем в предыдущем, и эксперты считают, что в следующем году тенденция сохранится. Кстати, одновременно с сокращением объемов ввода жилья снизились и цены на квартиры», – рассказывает Екатерина Пахомова.
Минус 8 процентов
По данным специалистов, стоимость квадратного метра в новостройках с начала года почти не изменилась, но уменьшились средние цены на квартиры (это связано с уменьшением их средней площади). В среднем квадратный метр подешевел на 1%, средняя квартира – на 8% с начала года, рассказывает Лидия Ратникова, руководитель пресс-службы портала N1.RU. По ее словам, на конец октября 2016 года средняя цена 1 кв. м жилья составила 49,4 тыс. рублей, квартиры – 2,67 млн рублей.
Если квартира продается с дисконтом, то первое, о чем думает покупатель, – это неликвидное предложение.
По данным аналитиков «Инвест-аудит», цены на новостройки остаются примерно на одном уровне на протяжении полутора лет. Ежемесячные колебания средней цены в диапазоне 1-2% свидетельствуют об изменении структуры предложения, но не о тенденции к падению или росту, считают специалисты компании.
По словам Лидии Ратниковой, в ноябре зафиксирован рост посещаемости и количество просмотров жилых объектов, причем во всех городах. Это касается и вторичного, и первичного рынков. «С одной стороны, продавцы хотят выйти на сделку до конца года, завершить такое большое дело, как покупка жилья до конца года, – это чисто эмоциональная составляющая. С другой – часть покупателей рассчитывает на ипотеку с господдержкой и старается сейчас найти нужный объект, чтобы выйти на сделку в начале года. Мы отмечаем, что немного снизились цены на вторичном рынке к ноябрю, вероятно, по той же причине: часть продавцов планирует дальнейшую покупку квартиры в новостройке в ипотеку с господдержкой и, чтобы успеть, снижает цены на объекты. Кроме того, есть те, кто рассчитывает на годовые премии, чтобы использовать их в покупке жилья, они тоже присматриваются к квартирам сейчас», – рассказывает Лидия Ратникова.
Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG, говорит, что спрос на покупку квартир в преддверии новогодних праздников ожидаемо возрастает, что связано со скидками, праздничными акциями и различными маркетинговыми программами застройщиков.
Тем не менее, по мнению Екатерины Пахомовой, на пермском рынке недвижимости предновогоднего ажиотажа не наблюдается. «Даже заявление о том, что в 2016 году заканчивается действие программы «Ипотека с господдержкой» не сподвигло пермяков к покупке. Более того, по ней субсидируются сниженные ипотечные ставки только по кредитам на новостройки. В то же время уже сейчас есть предложения от банков на кредиты под 12% на квартиры на вторичном рынке. Тем не менее, даже это не заставило людей активнее решать квартирный вопрос. Скорее, сами застройщики и риэлторы ищут возможности для стимулирования покупательской активности», – считает Екатерина Пахомова.
Кто больше
Сейчас застройщики предлагают большое количество акций на приобретение квартир. Их главное отличие от того, что предлагалось в последние два года, – иной подход к предоставлению скидок. «Снижать цены на квартиры просто так, без какого-либо обоснования, никто из застройщиков не станет. И если речь идет о скидках, то они предоставляются в рамках социальных программ, которые разрабатывают застройщики совместно с банками (например, помощь в приобретении жилья многодетным, молодым семьям, пенсионерам), или предлагаются новые маркетинговые ходы.
Люди все меньше доверяют скидочным акциям. Если квартира продается с дисконтом, то первое, о чем думает покупатель, – что это неликвидное предложение. Поэтому мы решили ввести на рынке новостроек новый способ продажи квартир – аукционы, в рамках которых застройщики объединяются и реализовывают объекты. В рамках торгов устанавливается минимальная цена, и аукцион идет на повышение, кто больше даст. Дисконт от прайсовой цены на начальном этапе может составлять 300-400 тыс. рублей, причем речь идет о качественных высоколиквидных квартирах. Но самое интересное заключается в том, что часть покупателей так и не доходит до аукциона. Боясь упустить хорошее предложение, они идут на сделку с застройщиком раньше, соглашаясь купить квартиру с меньшим дисконтом, чем могли бы сделать это во время аукциона. Были и такие случаи, когда человек, изначально не ориентированный на застройщика, узнавал про объекты из объявления о торгах и в результате заключал сделку», – делится Екатерина Пахомова.
По ее словам, сейчас основная задача застройщиков заключается не в том, чтобы распродать остатки, а чтобы простимулировать спрос. И делается это в разное время двумя способами: либо разрабатываются социальные стимулирующие программы, либо проводятся маркетинговые мероприятия, добавляет г-жа Пахомова. Аналогичной точки зрения придерживаются аналитики «Инвест-аудит». «Различные скидки и акции – это способ привлечь внимание покупателя к новостройке. Сейчас рынок недвижимости – рынок потребителя, который стал более придирчив к выбору жилья. Спрос на новостройки существует, но обострилась конкурентная борьба за покупателя», – считают специалисты компании. По оценкам Максима Русакова, девелоперы по аналогии с прошлым годом объявляют различные акции и скидки на покупку квартир в декабре. Дисконт на покупку объекта на первичном рынке, по его словам, достигает порой 10%.
По мнению Екатерины Пахомовой, сейчас сформировался пул потребителей, для которых важно купить не просто квартиру, а жилье в доме с продуманной концепцией. «До недавнего времени риэлторы заявляли: покупателя волнует только цена. И все-таки застройщики начали выводить на рынок дома с продуманной концепцией, интересными проектными решениями. В результате был сформирован круг людей (причем достаточно широкий), которых интересует не просто серая панель. Это те, кто хочет жить в интересном, концептуальном доме и готов за это заплатить чуть больше. Полагаю, что эта тенденция продолжит развиваться», – считает г-жа Пахомова.
Не раньше февраляНе раньше февраля По прогнозам экспертов, активность на рынке недвижимости будет расти до наступления длинных новогодних праздников. Что касается повышения спроса в следующем году, то его следует ожидать не ранее февраля-марта 2017 года, считает Максим Русаков. По прогнозам аналитиков «Инвест-аудит», следующий год не принесет кардинальных изменений на рынке жилой недвижимости. «Скорее всего, тренд на постепенное снижение или некоторую стабилизацию цен на вторичке не изменится. По новостройкам наиболее вероятна стабилизация цен на текущем уровне», – прогнозируют специалисты.
