Состоялось предварительное судебное заседание по иску ООО «Авенида» к департаменту земельных отношений Перми. Разбирательства касаются территории квартала №5, где власти планируют построить вторую сцену оперного театра.
Застройщик пытается вернуть площадку, ограниченную улицами Монастырской, Попова, Окулова и Осинской. Он оспаривает принятые схемы земельного участка с последующим разделением и предоставлением краевому Управлению капитального строительства, а также отказ в продлении договора аренды этой площади.
Сложность заключается в том, что большая часть квартала №5 (около 14 181 кв.м.) передана в конце июля 2017 года в краевую собственность. Новым владельцем стало Управление капитального строительства Пермского края.
«На основании неправомерных разделения площадки и предоставления земли УКСу мы первоначально хотели добиться снятия ДЗО нового участка в квартале №5 с кадастрового учета и восстановления его в первоначальной, большей площади. А далее решить вопрос о признании отказа в продлении аренды незаконным. Однако сейчас площадка — краевая собственность, а только собственник может обратиться за изменениями сведений кадастра», — объяснил линию защиты представитель компании. В ближайшее время, вероятно, стоит ожидать иск к Управлению капитального строительства края для признания его права собственности на квартал №5 отсутствующим.
Застройщик в ходе заседания настаивал на предоставлении аренды площадки в первоначальном размере. «Наш проект, на который выдано соответствующее разрешение, предусматривает соблюдение всех интересов и строительных норм, в том числе сохраняет баланс этой территории», — заявил юрист «Авениды».
По его мнению, при разделе площадки ДЗО нарушил законодательство. Во-первых, возведение второй сцены оперного не предусмотрено документами территориального планирования субъекта или генпланом, следовательно, принятие решений о предоставлении земельных участков под объект невозможно. «Строительство новой сцены оперного театра было включено в список объектов регионального значения, но в конце 2016 года исключено из него. В бюджете края имеются средства только на разработку проектно-сметной документации и экспертизу», — сказал защитник интересов компании.
Кроме того, изменено разрешенное использование площадки. «Ранее здесь предусматривалось возведение зданий многофункционального значения, сейчас — строительство театра, что является нарушением земельного законодательства. Также утверждение схемы привело к невозможности использование земучастка под строительство запланированных объектов», — продолжил юрист ООО «Авенида».
В департаменте земельных отношений не соглашаются с позицией застройщика, считая разделение участка правомерным. Орган руководствовался тем, что территория не застроена многоквартирными домами, документация по планировке отсутствовала, поэтому было реализовано право разделить участок на основании схемы.
Относительно отсутствия второй сцены театра в градостроительных документах юрист предоставила суду письмо губернатора Пермского края о направлении проекта Постановления заксобрания, в который включена инвестпрограмма с новой сценой пермского оперного театра. Документ уже утвержден и будет представлен на следующем судебном заседании.
Ответчик объяснила отказ застройщику в продлении аренды новым обременением — предоставлением участка краевому Управлению капитального строительства. Он был поставлен на кадастровый учет и передан в безвозмездное пользование краю.
«На площадку 25 июля 2017 года уже зарегистрированы права собственности Пермского края, заключен договор безвозмездного пользования. Заявитель может отдельным иском оспорить этот договор. Компания вправе обратиться за продлением договора аренды по участку, на котором стоит объект незавершенного строительства», — представила свою позицию юрист департамента.
Суд для определения правовой позиции с учетом вновь открывшихся обстоятельств перенес дальнейшие разбирательства на 3 октября.
Место несбывшихся надежд
Изначально в квартале №5 планировалась реализация проекта «Ворота Прикамья», впоследствии получившего название Euro Towers. ООО «Проспект» намеревалось разместить на пустыре три односекционных (этажность – 23, 36 и 42) небоскреба. Общая площадь застройки должна была составить порядка 150 тыс. кв. метров. Объем инвестиций оценивался в 350-400 млн долларов. Впоследствии из-за кризиса проект был заморожен. Договор аренды земельного участка для строительства между администрацией Перми и ООО «Проспект» был заключен 5 декабря 2005 года. В 2008 году аренда была продлена на неопределенный срок. Права и обязанности арендатора на участок в ноябре 2013 года перешли к ООО «Авенида».
12 февраля 2014 года ООО «Авенида» выдано разрешение на строительство зданий многофункционального назначения (жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, музеем Пастернака и подземной автостоянкой) со сроком действия до 10 июля 2016 года. Название объект получил по мотивам произведений Бориса Пастернака – «Люверс». С 2005 по 2016 годы на участке было построено 16% сооружений от окончательного объема строительства. Летом 2015 года Департамент земельных отношений уведомил ООО «Авенида» о расторжении договора аренды. С этого момента начались судебные разбирательства: ДЗО хотел вернуть площадку, а «Авенида» продлить аренду.
В апелляционной инстанции городские власти не смогли добиться от ООО «Авенида» освобождения площади в квартале №5. Компании, в свою очередь, не удалось оспорить отказ ведомства от договора аренды земельного участка.
Стоит отметить, что в краевом арбитраже обе стороны настаивали на заявленных требованиях. По мнению представителя компании «Авенида», односторонний отказ департамента от договора аренды 2005 года является неправомерным, так как на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. «Необходимо также учитывать характеристику участка: здесь находилось более 15 многоквартирных домов, которые были расселены», – отметила представитель.
В департаменте полагали, что застройщик мог возвести дом в установленные разрешением на строительство сроки (до 10 июля 2016 года), но этого не произошло. «Арендатор не может бесконтрольно использовать земельный участок, руководствуясь тем, что перешедший к нему договор аренды заключен на неопределенный срок. Сейчас есть специальная норма, согласно которой «Авенида» не лишена возможности обратиться в департамент с заявлением о получении участка в аренду на три года для завершения строительства объекта. Аналогично ничто не мешает департаменту как арендодателю реализовать права по возврату земельного участка», – отметила представитель ведомства.
Департамент земотношений направил в регистрирующий орган заявление о прекращении права аренды. Обременение было снято 14 июня 2017 года. Застройщик участка в июне этого года не смог продлить аренду. Также у него сейчас отсутствует разрешение на строительство, так для его получения необходимо подтвердить наличие прав на землю.
С весны 2017 года власти стали рассматривать квартал №5 под строительство второй сцены театра оперы и балета. Работы по возведению здания с залом на 1250-1350 мест, по самым скромным подсчетам, оценивались в 7 млрд рублей. Его хотели ввести в эксплуатацию не позднее 2022 года. Бюро Дэвида Чипперфильда подготовило предварительные эскизы здания.
