Шалаши по-пермски

На покупку коттеджа в загородном поселке пермяки готовы потратить 3–4 млн рублей, в то время как реальная цена минимум на треть выше.

В 2007 году загородное строительство в Пермском крае оказалось одним из самых перспективных сегментов рынка недвижимости. По подсчетам аналитиков корпорации «Перспектива», в течение прошлого года предложение загородных организованных поселков в регионе увеличилось в 2,5 раза. Если ранее озвученные игроками этого сектора рынка планы будут реализованы, наметившаяся ранее тенденция роста сохранится и в этом году.
Наиболее активно развивающимися на рынке индивидуального малоэтажного строительства в последнее время становятся подсегменты организованных поселков коттеджей и таунхаусов, при этом востребованность дач и отдельно строящихся коттеджей постепенно снижается.
На сегодняшний день в Перми на разных стадиях строительства находится около 35 загородных поселков, одновременно, по данным информационно-аналитического отдела «Перспективы», разрабатываются проекты 8 поселений. Приоритетными на текущий момент являются четыре направления развития: экологически чистые микрорайоны Перми, территории, расположенные вблизи поселка Сылва, села Усть-Качка (8 поселков) и Добрянское направление – поселки Пальники и Полазна (10 поселков).
Кроме того, после продажи 76 га Бахаревки и 80 га Ивы-1, предназначенных под комплексную застройку, пермские власти заявили, что не намерены более вступать в столь крупные проекты, чтобы не дестабилизировать рынок недвижимости Перми. И, по словам заместителя главы администрации Перми Анатолия Маховикова, одним из приоритетных направлений развития рынка жилья станет индивидуальное жилищное строительство. С этой целью администрация города в течение года пообещала сформировать три участка для коттеджного строительства в районе Восточного обхода Перми, площадь каждого из которых составит порядка 20 га. Анатолий Маховиков также заявил, что прилегающие к данным территориям земли будут резервироваться под развитие социальной инфраструктуры новых коттеджных поселков.
С миру по нитке. Специалисты московской компании RODEX Consulting подсчитали, что на текущий момент емкость пермского рынка загородной недвижимости составляет порядка 2, 6 млн квадратных метров. Суммарный объем рынка организованных коттеджных поселков Пермского края в реализуемых и будущих проектах составляет 1,176 млн квадратных метров. По словам генерального директора компании «КомСтрин-Регион» Вагана Авакяна, в сравнении с другими регионами размах загородного строительства в крае является достаточно существенным. «Несмотря на активное развитие, российский рынок загородной недвижимости отстает от европейского и американского на 10–12 лет. Москва опережает по развитию регионы примерно на 5 лет. В то же время перспективы развития у регионов очень неплохие, и Пермь входит в десятку российских городов, в которых развитие загородной недвижимости будет идти достаточно высокими темпами», – утверждает эксперт.
Несмотря на мощные темпы развития, ядро основных игроков регионального рынка остается несформированным, пока компании только пробуют свои силы. Однако такая ситуация вполне нормальна для развивающегося рынка, поясняет Ваган Авакян. По словам специалиста, 5–6 лет назад московский загородный рынок был очень похож на сегодняшний пермский: у компаний-застройщиков не было опыта девелопмента коттеджных поселков. Как следствие, девелоперы застраивали по одному, максимум по два небольших участка.
«В настоящее время на пермском рынке организованного коттеджного строительства трудно выделить доли компаний-застройщиков,– утверждает специалист аналитического отдела СГ «Камская долина» Наталья Лагунова. – Сейчас наблюдается такая ситуация, когда у одного застройщика имеется в портфеле один проект строительства поселка. Компаний, реализующих сразу несколько проектов организованных поселков, немного». В числе таких компаний эксперты «Building b.c.» называют ИСК «Новострой» (инвестиции и строительство поселка таунхаусов «Боровицкий», а также коттеджных поселков «Ермаки» и «Лукоморье») и ООО «Гриндом» (поселки «Протасы», «Протасы-2»).
Не по карману. По мнению аналитиков RODEX Consulting, существующий на сегодняшний день объем предложения на рынке Перми позволяет удовлетворить до 45 % потенциального спроса. «Данный показатель является низким для региона такого масштаба и экономического развития, хотя динамика данного рынка носит положительный характер и свидетельствует о его развитии», – констатируют специалисты компании.
Однако, несмотря на неудовлетворенный спрос, существующее предложение также не находит сбыта. Сегодня в регионе сложился дисбаланс спроса и предложения, когда наибольший объем предложения сосредоточен в верхнем ценовом сегменте, в то время как не удовлетворен спрос на дома эконом-класса. «Никакого баланса на сегодняшний день нет (и в ближайшем будущем не будет) вследствие неразвитости рынка. Действительно, спрос на индивидуальное жилье в последнее время появился, и рынок отреагировал на это появлением большого числа предложений, сформировав при этом дисбаланс спроса и предложения со значительным доминированием предложения», – поясняет Наталья Лагунова. «Потенциальный спрос есть, но он неплатежеспособен в отношении тех объектов, которые имеются на рынке,– дополняет коллегу директор Пермского аналитического центра Сергей Седов,– вместе с тем у пермяков, готовых к покупке загородного дома, нет особого выбора. Все это в комплексе тормозит развитие этого сегмента рынка».
По словам руководителя инфор-мационно-аналитического отдела корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, сегодня объекты, выставленные на продажу, ориентированы на население с доходом выше среднего. «Предложение для среднего класса в формате организованных поселков практически отсутствует»,– делает аналогичный вывод Оксана Ермышкина, исполнительный директор ГК «ЭР-Сити». – Застройщики лишь делают первые шаги в этом направлении».
Стоимость загородного дома к концу 2007 года составляла не менее 6–7 млн рублей. При существующей экономической ситуации покупателями такой недвижимости могут стать только пермяки с доходом свыше 40–50 тысяч рублей на семью в месяц.
Однако такие диспропорции характерны сегодня не только для Перми, – по данным газеты «Ведомости», в Москве 60 % рынка загородного домостроения приходится на поселки бизнес-класса, в то время как более 60 % потребителей готовы вложить средства в покупку коттеджа эконом-класса.
Существенный рост спроса в Перми, по мнению Оксаны Ермышкиной, произойдет, когда среднее предложение будет сформировано в пределах 5–6 млн рублей за дом. Регина Давлетшина в свою очередь уверена, что смещение предложения до уровня платежеспособного спроса должно быть более значительным, как минимум до 3–5 млн рублей, чего и стоит ожидать в течение ближайших двух лет. Достоверность подобных прогнозов подтверждает и тот факт, что в настоящее время абсолютное большинство жителей Перми, способных в настоящий момент приобрести загородный дом, уже его имеют. А спрос на подобные объекты недвижимости в ценовом сегменте от 3 млн рублей до 5 млн рублей велик, тогда как предложение отсутствует.
Не ведают, что хотят. Причины недостаточно высокого спроса на загородную недвижимость Сергей Седов и Ваган Авакян видят не только в неподъемной для многих пермяков цене, но и в ментальности населения (по словам экспертов, пермяки мало осведомлены о преимуществах жизни за городом), а также недоработках самих девелоперов.
Сергей Седов:
– У нас сейчас нет и в ближайшее время не предвидится появления поселков, которые полностью обеспечивали бы владельцу комфорт городского жилья.
При этом, как отмечает Ваган Авакян, инфраструктура, называемая «развитой», чаще всего оказывается инфраструктурой рядом расположенного курорта и большей частью ограничивается магазином, автомойкой и детской площадкой.
Представления самих пермяков о том, каким должен быть коттеджный поселок, на который они согласились бы променять городскую квартиру, до последнего времени оставались размытыми.
Специалисты «Камской долины» попытались выяснить пожелания пермяков, в ходе опроса было выявлено: наиболее общая тенденция в предпочтениях потенциальных покупателей загородной недвижимости – иметь пригодный для постоянного проживания коттедж в организованном поселке на расстоянии в среднем 30 км от города. Лишь в последнее время потребители начали уделять внимание назначению земель, а следовательно, возможности оформления регистрации в коттеджном поселке.
Николай Демкин, генеральный директор Пермского завода силикатных панелей:
– Люди становятся более разборчивыми. Покупатели сегодня начинают все более принципиально подходить и к выбору участка, и к созданию инженерной инфраструктуры этого участка, а также к качеству строительства и внешнему виду строящихся домов.
Основными тенденциями текущего года, по мнению аналитиков «Building b.c.», должно стать увеличение числа проектов, ориентированных на средний класс. Проанализировав рынок загородной недвижимости в Перми, специалисты RODEX Consulting прогнозируют, что с развитием рынка и насыщением спроса в верхнем ценовом сегменте (элит- и бизнес-класс) предложение постепенно переместится в средний ценовой сегмент. «При этом, – добавляет Регина Давлетшина, – неудовлетворенный спрос и высокий интерес инвесторов к развитию земельных участков приведут к достаточно быстрому насыщению этого сегмента рынка». Развитие событий по такому сценарию, по словам экспертов «Перспективы» и RODEX Consulting, следствие того, что низкие входные барьеры в среднем ценовом сегменте рынка привлекут новых застройщиков, что приведет к росту конкуренции на рынке. Это предположение подтверждает тот факт, что уже сейчас девелопментом загородных поселков занимаются организации, для которых подобные проекты не являются профильным видом деятельности. (Застройщиком коттеджного поселка «Красная поляна» является Банк Москвы, а строительством поселка «Элита» занимается ООО «Юридический бизнес-центр».) Учитывая, что в среднем и низшем ценовых сегментах покупатели более чувствительны к изменениям цен на домовладения, застройщики в целях привлечения покупателей, вероятнее всего, увеличат предложение доступных домовладений. По прогнозам аналитиков, насыщения рынка можно ожидать уже в течение ближайших 3–4 лет.