Подводя итоги уходящего года, Building b.c. обратился к своим экспертам с просьбой сделать прогноз о развитии ситуации на рынке недвижимости в следующем году. Специалистам предлагались следующие вопросы:
1. Каких изменений стоит ждать на рынке недвижимости в следующем, 2010 году?
2. Как, по вашим оценкам, будут меняться цены на жилую и коммерческую недвижимость?
3. Будет ли ощутим дефицит жилья уже в следующем году? 4. Какой объем жилья будет сдан в следующем году?
Елена Жданова, директор управляющей компании «ЭКС»:
1. Полагаю, что в следующем году мы увидим либо продолжение стагнации, либо очень небольшой рост (скорее осенью 2010-го). В значительной степени это будет касаться рынка жилья.
2. Цены на рынке жилья могут вырасти, но я не думаю, что больше, чем на 10 %. Цены на коммерческую недвижимость напрямую зависят от спроса и наличия достаточного количества свободных денежных средств. Кредитовать приобретение коммерческой недвижимости банки будут крайне неохотно и под высокие ставки – кроме объектов, находящихся в залоге и реализуемых банками. Расчет цены сделки зависит от размера арендного дохода (здесь тоже улучшения ситуации пока я не предполагаю – так как нет предпосылок для роста потребления) и ставок капитализации (то есть наличия реальных сделок на рынке – а их практически нет, и ставки скорее спекулятивные). Я не вижу пока никаких предпосылок для коррекции цен на коммерческую недвижимость вверх, но также предполагаю, что и понижения тоже не произойдет. Коммерческая недвижимость, скорее всего, останется в состоянии стагнации. И подорожание начнется только после стабильного многомесячного роста цен на жилую недвижимость, стабильного увеличения дохода в ритейле, повышения доходов населения, снижения накоплений у населения (то есть речь идет о существенной стабилизации в экономике страны в целом, когда граждане смогут быть более уверенными в будущем и перестанут откладывать деньги «в кубышку») и сокращения безработицы.
3. Если только в определенных категориях жилья и в определенных местах застройки. Скорее, с дефицитом мы столкнемся в 2011-м.
4. Не могу предполагать – не интересовалась данной темой.
Регина Давлетшина, директор консалтинг-группы Research&Decisions
1. В 2010 году цены во всех сегментах достигнут своего «дна» и перейдут в режим «ожидания». Данный период будет сопровождаться периодами роста и снижения. Наиболее резкие ценовые изменения произойдут в сегменте нового жилья, это обусловлено созданным уже сегодня дефицитом объектов, растущей степенью готовности объектов, а также увеличением доли инвестиционных сделок. В целом, принимая во внимание экономическую конъюнктуру, рынок должен перейти в долгосрочную стабилизацию цен.
2. Говорить о конкретном изменении цен практически невозможно, так как нет данных по макроэкономической и региональной экономической ситуации. В текущих условиях можно говорить о тенденциях. Можно предполагать, что 2010 год пройдет под знаком стабилизации. В середине лета может произойти перелом, после чего цены либо начнут постепенно расти, либо продолжат стабилизацию.
3. Безусловно. Уже сформированный сегодня, в следующем году дефицит усилится, что «толкнет» цены вверх.
4. Принимая во внимание строящиеся объекты, в 2010 году в Перми будет введено в эксплуатацию порядка 220–240 тыс. кв. метров многоквартирных домов.
Сергей Гаврин, директор информационно-издательского центра «Мегаполис»:
1. Этот год оказался крайне тяжелым для строителей. Целый ряд крупных компаний находится в безвыходной ситуации, почти все строительные организации обременены большими кредитами. Но у потребителей финансовое положение крупных застройщиков не должно вызывать серьезных опасений, потому что банки не заинтересованы в банкротстве строителей и до последнего идут навстречу компаниям, реструктуризируя их долги. Из-за сложившейся ситуации компании сейчас почти не берутся за новые проекты, поэтому уже в следующем году стоит ожидать обострения дефицита строящегося жилья.
2. Никто не сможет дать точный прогноз, на сколько вырастут цены в следующем году. Но для роста есть несколько предпосылок. Первая – это недостаток квартир в новостройках, вторая – возможность взять кредит. Дефицит новостроек, конечно, спровоцирует рост цен, но из-за недоступности ипотеки нельзя прогнозировать, что он окажется бурным. Скорее всего, динамика цен будет носить поступательный характер. С коммерческой недвижимостью сложнее. Восстановить прежние объемы бизнеса сложно, не думаю, что в следующем году произойдет большой всплеск. Те, кто в прошлом году вынужден был сократить арендуемые площади, уже приспособились к новым условиям и вряд ли захотят расширяться. А значит, у собственников не будет повода сильно повышать арендные ставки.
3. Дефицит жилья начинает проявляться уже сейчас, в следующем году он начнет нарастать. В первую очередь с рынка исчезнут строящиеся квартиры в центре Перми. Я знаю несколько новостроек в центральной части города, где квартиры уже полностью распроданы. Вымыванию жилья с окраин будут способствовать конкурсы, проводимые государством. Думаю, первые явные признаки дефицита новостроек мы почувствуем уже весной.
4. В следующем году будет радикальное сокращение объемов строительства жилья, думаю, не менее чем в два раза.
Ольга Пермякова, руководитель консалтинговой группы «Зеленая миля»:
2. Никаких резких скачков цен на недвижимость как вверх, так и вниз ожидать не стоит. Скорее всего, цены стабилизируются, они уже сейчас находятся в достаточно установившемся положении. Однако динамика изменения может быть различна в разных сегментах рынка. На рынке жилья Перми намечается тенденция к сокращению разницы между объектами элит- и эконом-класса. Сегмент дорогого жилья «падает», хотя продавцы делают вид, что «все хорошо»: они выставляют высокие цены, но готовы значительно уступить при реальной сделке. Зима-весна 2010-го ожидается стабильной, особенных всплесков активности не будет, средняя цена по городу будет держаться на одной отметке. А вот лето должно быть «мертвым», спрос снизится как по сезонным понятиям, так и в связи с общей экономической ситуацией в стране, цены покажут пусть незначительную, но отрицательную динамику. С началом осени постепенно начнется «оттепель», рынок активизируется. И это можно будет считать началом долгожданного выхода из кризиса. Разумеется, восстановление экономики повлечет за собой и рынок недвижимости, так как это, как общее и частное, неразрывно связанные понятия и процессы. Изменения цен на рынке коммерческой недвижимости в различных сегментах в течение 2009 года произошли в основном в сторону снижения. Динамика и объем падения зависели прежде всего от спроса на те или иные объекты в конкретных условиях. Известно, что критические условия по-разному повлияли на бизнес, в одних сферах рынка произошло снижение рентабельности, другие просто сошли на нет, а какие-то, наоборот, появились с нуля именно сейчас. Поскольку развитие или хотя бы более-менее стабильное существование получили виды бизнеса, связанные со сферой производства потребительских товаров и услуг, общественного питания, соответственно, объекты недвижимости, которые задействованы в этих сферах, были более востребованы и меньше пострадали. Прежде всего это относится к торговым объектам (магазины, торговые площади в ТЦ), а также к производственным базам этой сферы. В сфере офисной недвижимости в течение 2009 года произошло значительное падение цен на некоторые центральные объекты до 50 %. Сейчас цены в общем стабилизировались, что сохранится в течение 2010 года. На некоторые неликвидные объекты цена может несколько снизиться, не более 20 % до осени. Это связано с сокращением объема предложения при стабильном спросе.