По предварительным расчетам аналитического отдела строительной компании «Камская долина», в 2011 году в Перми планируется сдать порядка 80 тыс. кв. метров офисных и торговых площадей. Эти показатели превышают результаты строительства в период кризиса, но не дотягивают до уровня прошлого года. По данным этой же компании, в 2010 году в Перми в эксплуатацию было запущено порядка 100 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости, в то время как в 2009 году на рынок вышло около 60 тыс. кв. метров. Девелоперы и инвесторы не стали тянуть резину и взялись за достройку замороженных в 2008 году объектов. В первую очередь результаты были достигнуты за счет строительства объектов торговой недвижимости. Что касается административно-офисных зданий, то сегодня компании считают нецелесообразным вкладывать деньги в подобные объекты.
Пристальный взгляд. По словам руководителя аналитического отдела «Камской долины» Эльвиры Епишиной, увеличение темпов строительства связано не только с активностью местных ритейлеров, но и тем интересом, который проявляют к Перми федеральные компании. Эти тенденции отмечает также генеральный директор Pan City Group Владимир Федорченко. Сегодня, по словам эксперта, иногородние компании ищут помещения для расширения своего бизнеса. «Федеральные компании ищут в Перми офисные помещения площадью от тысячи квадратных метров, что в масштабах города считается большим объемом. Но переговоры по таким сделкам, как правило, ведутся долго», – говорит Владимир Федорченко. Специалисты прогнозируют, что рост спроса на аренду и покупку коммерческой недвижимости приведет к увеличению числа сделок в 2011 году.
Владимир Федорченко:
– По нашим оценкам, в настоящий момент коэффициент незанятых площадей стремится к своей 5 %-ной норме. На торговые помещения спрос был и в 2010 году, теперь подтянулись и офисные и складские. В основном предприниматели готовы брать площади в аренду, но также на рынке есть некоторые симптомы, свидетельствующие об увеличении спроса и на покупку.
Западно-Уральский банк Сбербанка России отмечает увеличение числа сделок по выдаче ипотечных кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости, при этом заинтересованность в приобретении таких площадей проявляют малые предприниматели. Вместе с тем, как отмечает Алексей Еремин, директор управления продаж и обслуживания для корпоративных клиентов и малого бизнеса, средняя сумма кредитов малому бизнесу на покупку недвижимости в 2010 году по сравнению с предыдущим годом несколько снизилась и составила в среднем от 5 млн до 4 млн рублей. «Небольшое снижение средней суммы кредита в первую очередь связано с общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости, в частности снижением уровня цен на недвижимость. В то же время, по данным экспертов, какого-либо снижения цен на коммерческую недвижимость сейчас не ожидается, поэтому бизнес в условиях возможного роста цен на объекты недвижимости предпочитает уже сегодня инвестировать средства в приобретение основных фондов, тем самым оптимизируя свои будущие затраты. При этом активы приобретаются конечными пользователями, а не в целях спекуляции, что подтверждает существенный рост остатков ссудной задолженности подобных кредитов малых предприятий производства, торговли и сферы услуг в Сбербанке», – поясняет эксперт.
Расширение возможностей. В конце 2010-го – начале 2011 года произошла корректировка спроса. Сейчас, по словам Владимира Федорченко, наибольшим спросом, как и до кризиса, пользуются помещения площадью от 100 до 150 кв. метров. В то время как во время кризиса, как и до него, наиболее ликвидными считались офисы до 30 кв. метров, отмечает эксперт. Эти выводы подтверждаются данными аналитиков. Research & Decisions отмечает, что средняя сдаваемая площадь в первом квартале 2011 года составила 115 кв. метров в сегменте торговой недвижимости, средняя площадь офисного помещения, сдаваемого в аренду, составила 134 кв. метра.
Торг уместен. Пока оживление рынка коммерческой недвижимости в Перми отмечается лишь на результатах ввода объектов. Арендные ставки и цена предложения на сегодняшний день далеки не только от докризисного уровня, но не достигли даже показателей 2007 года.
Аналитик ОАО «Камская долина» Алексей Скоробогач приводит данные по изменению цен на рынке коммерческой недвижимости с конца прошлого года до начала марта. За этот период, по его оценкам, цены на новые объекты офисной недвижимости продолжали плавное снижение. С декабря по январь оно составило 3,3 %. На вторичном рынке цена предложения, напротив, медленно, но верно продолжала расти, однако этот рост был тоже незначительным. С декабря по март он составил 1,6 %.
Консалтинг группа Research & Decisions отмечает волатильный характер поведения цен на рынке офисной недвижимости: резкое повышение в один месяц сменялось понижением в следующем. По оценкам компании, в марте цена продажи офисной недвижимости увеличилась примерно на полпроцента. Но в целом за квартал цены показали отрицательную динамику. В результате с начала года средняя стоимость офисной недвижимости в Перми сократилась на 2,28 %. В марте, по расчетам Research & Decisions, квадратный метр в этом сегменте стоил в среднем 50,17 рубля.
Регина Давлетшина, директор Research & Decisions:
– На рынке наблюдается существенный разброс цен в рамках одного класса, даже с учетом местоположения. Это свидетельствует о различных ожиданиях собственников и отсутствии прозрачности в установлении цен.
По итогам I квартала 2011 года Research & Decisions отмечает снижение средней арендной ставки на 2,7 %. К концу первого квартала ставка в Перми установилась на уровне 496 рублей за 1 кв. метр.
В сегменте торговой недвижимости аналитики «Камской долины» и Research & Decisions не наблюдают существенных изменений. В период с декабря по февраль, по оценкам «Камской долины», цены то опускались, то начинали расти, но в результате остались без изменений. Регина Давлетшина, напротив, отмечает неторопливое, но неуклонное снижение цен, а три месяца назад снижение составило 1,1 %, и на конец марта 2011 года средняя цена продажи торговой недвижимости была равна 58,75 тыс. рублей за кв. метр. Но снижение аналитик объясняет выбытием с рынка дорогих объектов, расположенных в современных торговых центрах. По остальным объектам наблюдается тенденция незначительного роста цен.
Средняя арендная ставка на рынке торговой недвижимости по итогам I квартала 2011 года, по данным Research & Decisions, составила 594 рубля за 1 кв. метр. В течение всего квартала наблюдалось неоднозначное изменение цены. Но в целом за три месяца цена аренды увеличилась на 0,3 %.
«Интересно отметить, что цена 1 кв. метра на первых этажах жилых домов выше, нежели помещений, расположенных в торговых центрах. Это объясняется их более выгодным местоположением: близость к высоким автомобильным и пешеходным трафикам», – отмечает Регина Давлетшина. Тем не менее, несмотря на все колебания на рынке коммерческой недвижимости, при заключении сделок, по словам Владимира Федорченко, дисконт составляет 15–20 % от исходной цены.
Сейчас уже аналитики не прогнозируют глобального снижения цен на коммерческую недвижимость. Но, по словам Эльвиры Епишиной, ожидать существенного роста также не приходится, скорее всего, к концу года цены останутся на прежнем уровне. «Покупатели уже не ждут снижения цен, а, напротив, рассчитывают на скачкообразное повышение», – отмечает покупательские настроения коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев.
Комментарий:
Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»:
– На рынке коммерческой недвижимости появился новый участник – конкурсный управляющий, получивший в управление объекты недвижимости, которые когда-то выступали предметом залога. Сейчас эти площади начали продаваться. К середине лета доля сделок с участием конкурсного управляющего будет существенно выше, чем у любого другого участника рынка.