Полугодие в цифрах.
Второй квартал на рынке недвижимости Перми, по данным местных аналитиков, закончился снижением средней цены как на первичном (на 1,17%; средняя цена — 47,13 тыс. рублей за кв. метр), так и на вторичном рынках (на 1,01%; средняя цена — 52,45 тыс. рублей за кв. метр). Причина — увеличившееся число предложений.
Однако если анализировать динамику цен с начала 2013 года, то за эти полгода снижение наблюдалось лишь на «вторичке» (2,49%), на «первичке» же наблюдался рост в 0,05%.
При сравнении первых 6 месяцев 2013-го с аналогичным периодом прошлого года можно констатировать, что цены за год и вовсе выросли. На первичном рынке рост, по данным консалтинговой компании S.Research&Desicions, составил примерно 7%, на вторичном — 3,2%.
Снижение цены во втором квартале на рынке готового жилья эксперты связывают с изменением соотношения спроса и предложения. Причина — увеличение числа новых объектов. В апреле их количество, по сравнению с мартом, выросло на 37%. «Совокупный объем новостроек во втором квартале увеличился на 11%», — отмечают аналитики S.Research&Desicions. Это привело к снижению цен в некоторых районах города. Максимально стоимость кв. метра упала в Дзержинском районе (правый берег на 1,3%, левый — на 1,2%).
Большое количество новостроек отразилось и на рынке нового жилья. «За период апрель-июнь средняя цена снизилась. В результате рост в первом квартале полностью нивелировался снижением во втором», — отмечают эксперты. Число новых домов, в которых ведется продажа квартир, выросло с 73 в марте до 94 в июне. Причем число объектов со сроками сдачи в 2014-2016 годах увеличилось в два раза, так же, как и количество квартир. В разбивке по районам рост цены был зафиксирован в Свердловском районе (на 2,5%), а Кировский район, наоборот, снизил стоимость кв. метра на 9,1%.
6 месяцев тенденций.
По мнению Павла Новоселова, члена комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» и генерального директора ООО «RAM-group», волна спроса, накрывшая рынок в конце 2011-2012 годов, пошла на убыль в начале 2013 года. Эксперты ООО «Инвест-аудит» связывают это со снижением активности экономики на макроуровне — стагнация в производственном секторе, снижение цен на нефть и другие причины. «Однако парадоксальность ситуации заключается в том, что годом ранее практически аналогичные прогнозы вызвали рост интереса населения к недвижимости. Предыдущие годы в итоге стали точкой максимальной реализации накопленного за посткризисный период спроса, и на начало 2013 года потребительские запросы оказались гораздо скромнее», — отмечает Павел Новоселов.
Еще одной тенденцией прошедших шести месяцев стал рост активности девелоперов. «За последний квартал мы постоянно сталкиваемся с информацией об анонсировании новых проектов: одни застройщики получили разрешение на строительство, другие наконец-то вышли на площадку, третьи купили участок под застройку. Еще одной новостью стало подписание соглашения между компанией «ПИК» и Минрегионом по комплексному освоению Бахаревки. В период с конца 2008 года по конец 2012 года такой активности на рынке недвижимости Перми не было. У потребителей и риэлторов наконец появилось ощущение, что девелоперы с уверенностью смотрят в будущее», — отмечает Ольга Козырева, директор ООО «Р-Консалтинг».
Из этой тенденции вытекает третья особенность рынка — увеличивающийся объем ввода жилья. «В Перми за первое полугодие 2013 года сдано 109,9 тыс. кв. метров жилья. Если застройщики будут следовать своим планам, то до конца года ввод около 400 тыс. кв. метров в Перми реален», — отмечает председатель комитета по аналитике «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина. Отметим, что за аналогичный период прошлого года в Перми было построено лишь 67,153 тыс. кв. метров жилья. По мнению Ольги Козыревой, такой рост в этом году является своеобразным регулятором стоимости квартир в новостройках.
По словам гендиректора «Инвест-аудит» Егора Чурина, ввод жилья в Перми растет, однако его объем несравнимо ниже, чем у регионов-соседей. В случае если ситуация начнет меняться, рост объемов ввода даст больше возможностей покупателям в выборе жилья, увеличит конкуренцию на рынке. «В теории это должно привести к улучшению качества квартир и снижению цен. Однако как только появятся положительные изменения в экономике страны, цены на жилую недвижимость, скорее всего, будут расти», — констатирует эксперт.
Последнее, что должно оказать на рынок влияние и о чем говорят аналитики, — озвученное в середине июня на заседании комитета Пермской городской думы по пространственному развитию решение разрешить застраивать центр города высотными зданиями. Какие тенденции оно сформирует, говорить пока преждевременно. «Ввод ограничения высотности отложен до середины 2014 года, что дает застройщикам возможность в течение года реализовать проекты небоскребов», — считает Ольга Козырева.
Прогнозы.
Что касается прогнозов на вторую половину 2013 года, то они остались прежними. Никаких резких колебаний цены эксперты не прогнозируют. «На данный момент рынок вошел в очередную стадию накопления потребности. Макроэкономический фон не благоприятствует положительным переменам, а внутри рынка на данном этапе развития просто недостаточно ресурсов, чтобы поддерживать положительную динамику», — комментирует Павел Новоселов. По его словам, вторая половина 2013 года в недвижимости пройдет под давлением на цены ухудшающейся экономической ситуации. Того же мнения придерживается и Ольга Козырева: «Есть все основания полагать, что по этой причине во второй половине 2013 года (скорее всего, в четвертом квартале) будет зафиксировано снижение покупательского спроса на недвижимость».
Аналитики «Инвест-аудит» прогнозируют, что цены вырастут не больше, чем на 2-3% как на первичном, так и на вторичном рынках.