В 2015 году цены на жилую недвижимость в Перми не достигли значений предыдущего кризиса, равно как и объем предложения на рынке. Эксперты уверены, что в сегодняшних условиях подешевеет только неликвидное жилье, «правильные квадратные метры», если не вырастут, то и не снизятся в цене.
Стоп-цена
По данным специалистов компании «Инвест-аудит», которые проанализировали рынок жилой недвижимости за семь лет, по состоянию на начало 2015 года средние цены на первичном рынке составили 51,76 тыс. рублей, на вторичном – 55,14 тыс. рублей. За год рост составил 7,11% и 3,73% соответственно.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», отмечает, что с учетом инфляции (по оценкам Росстата она составила за 2014 год 11,4%) стагнация на рынке жилой недвижимости Перми продолжилась. «Тем не менее, темпы роста в 2014 году превышали показатели 2013 года, составившие 1,78% и 2,94% для первичного и вторичного рынка соответственно. Следует отметить, что средние цены на рынке недвижимости так и не достигли своих докризисных уровней (2008 года).
Это связано с изменением характера рынка жилой недвижимости: если до кризиса 2008-2009 годов он был спекулятивным, то после – инвесторы стали принимать более взвешенные решения, осознав, что и этот сегмент тоже имеет риски. Одновременно застройщики стали предлагать более интересные для покупателей квартиры, стали внимательно подходить к изучению рынка и своего потребителя», – рассказывает Евгений Железнов.
Предложение в рост
На протяжении 2014 года объем предложения показывал рост как на первичном, так и на вторичном рынках. «Перед кризисом 2008-2009 годов также наблюдался существенный рост объемов на рынке, после чего и в сегменте новостроек, и на «вторичке» предложение существенно сократилось. В конце 2014 года также уменьшились объемы, однако это пока что не сопровождается аналогичным падением цен», – комментирует Степан Наумов, аналитик ООО «Инвест-аудит».
По его словам, начиная с I квартала 2013 года, число сделок стало увеличиваться, и наблюдался постепенный рост количества выбывших объектов. Повышение этого показателя сопровождается появлением на рынке примерно такого же количества новых предложений.
По данным аналитиков компании «Инвест-аудит», за 2014 год на вторичный рынок жилой недвижимости поступили 8 536 объектов, выбыли 7 820. «В IV квартале 2008 года также наблюдался пиковый рост объема сделок, после чего, когда весь спрос был удовлетворен, одновременно количество сделок и цены пошли вниз.
Сегодня количество сделок сократилось, однако пока нельзя однозначно говорить о том, что это происходит одновременно со снижением цен на всех сегментах рынка жилой недвижимости, так как на него в текущих условиях действуют и другие факторы», – предполагает Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».
100 дней до продажи
По оценкам аналитиков «Инвест-аудит», в отличие от предыдущего кризиса, в конце 2014 – начале 2015 годов не наблюдалось значительного увеличения срока экспозиции объектов на вторичном рынке.
«В 2008 году наблюдается рост экспозиции предложений на рынке до среднего значения 100 дней, что показывает сокращение спроса. Снижение показателя одновременно сопровождается уменьшением стоимости жилья на рынке. Затем в 2009 году, когда цены стремительно падают, растет спрос на объекты жилой недвижимости, снижается и средний срок экспозиции до 50 дней. В 2010 году – наблюдается стагнация в ценах, срок экспозиции колеблется незначительно.
С конца 2011 года начинается резкий рост на рынке недвижимости, который сопровождался сокращающимся сроком экспозиции. Такая ситуация складывалась вплоть до начала 2013 года, когда на рынке вновь начинается стагнация. Вместе с ней происходит снижение спроса и рост сроков экспозиции, после чего рынок выравнивается и показывает небольшой рост в 2014 году, который сопровождается уменьшением сроков экспозиции», – рассказывает Степан Наумов.
Средний «рыночный» срок экспозиции квартир (для предложений, которые были закрыты за квартал) на конец 2014 года составил 69 дней. Средний же срок предложений просто существующих на рынке, в том числе и таких объектов, которые не стремятся быть быстро проданными, составляет около 4 месяцев. «Если сравнивать текущую ситуацию с 2008 годом, то не наблюдается такого резкого роста срока экспозиции, скорее можно утверждать, что он за последний год зафиксировался на примерно одном уровне», – считает Евгений Железнов.
Спрос удовлетворен
Аналитики отмечают, что сегодня не наблюдается перегрева рынка: несмотря на рост цен и инфляцию, рынок жилья в период после кризиса 2008-2009 годов не рос такими же темпами, как до кризиса.
Объекты недвижимости часто используются для сохранения своих сбережений, этим объясняется стабильный спрос на квартиры в IV квартале 2014 года. «Кроме того, наблюдается большой объем ушедших с рынка объектов, а также рассчитанная динамика показателей экспозиции, при снижении спроса на ипотечное кредитование. Таким образом, в конце 2014 года из-за негативных ожиданий была реализована та часть сделок, которая в нормальных условиях была бы совершена позже. Можно говорить о том, что основной существовавший на рынке спрос был удовлетворен в IV квартале 2014 года, и в 2015 году следует ожидать существенное сокращение объема сделок», – отмечают аналитики компании «Инвест-аудит».
«Относительно неликвидных объектов можно однозначно сказать, что ожидается снижение их цен, а вот стоимость ликвидных объектов вряд ли кардинально изменится в ближайшее время, – рассказывает Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит». – Это связано с выжидательной позицией продавцов и покупателей, основанной на опыте, полученном в 2008-2009 годах. Покупатели сейчас притаились в ожидании падения цен, тогда как продавцы, в условиях инфляции под 16% не готовы опускать цены. Предполагается, что данное затишье продлится по крайней мере до тех пор, пока спрос на недвижимость поддерживается сниженными ставками по ипотеке, после чего ожидается развязка».