По оценкам экспертов, сегмент элитного жилья в Перми еще только формируется. «Существует единый классификатор, где четко прописаны параметры и требования, которые предъявляются к элитной недвижимости. Это широкий перечень характеристик, которые касаются придомовой территории, инфраструктуры дома, местоположения, выбранного архитектурного решения, отделки межквартирных помещений. Кроме того, обязательно объект должен быть охраняемым и иметь достаточное количество парковочных мест (не менее одного паркоместа на квартиру). Планировочные решения тоже важны. Элитные дома отличаются хорошей придомовой территорией, детскими площадками, видеонаблюдением. Иногда в таком доме могут создаваться уникальные места специально для жителей, например, SPA-зона с бассейном. К сожалению, в Перми ни один дом не подходит под все эти параметры», – отмечает Екатерина Пахомова, председатель НП «РГР. Пермский край», директор по развитию агентства недвижимости «Территория», и добавляет, что в городе присутствуют дома бизнес-класса высокого уровня, но это никак не «элит».
Аналогичной точки зрения придерживается и Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит». «Элитное – это, в первую очередь, эксклюзивное жилье с уникальными характеристиками, как правило, не имеющее аналогов. С позиции общепринятого понимания термина, в Перми таких объектов нет, хотя некоторые риелторы и позиционируют дома повышенного класса качества как элитные», – рассказывает г-н Железнов.
Штучный товар
Владислав Рычков, к.э.н., директор компании «ГлавСтройИндустрия» также полагает, что из имеющихся на рынке готовых объектов пока ни один нельзя однозначно отнести к сегменту «Элит». «Такое жилье как любой другой элитный товар – объект, сочетающий в себе высочайшее качество, исключительный комфорт и эксклюзивность применяемых проектных решений и материалов», – рассуждает Владислав Рычков.
По его словам, элитное жилье отличается, расположением в пределах исторического центра, уникальной архитектурой здания, хорошими видами из окон, использованием высококачественных природных материалов в отделке фасадов и мест общего пользования, современной инженерией, наличием закрытой зоны отдыха для жильцов, комфортным и профессиональным обслуживанием дома, контролем доступа и службой ресепшн. «Кроме того, для элитной застройки характерна развитая инфраструктура с наличием фитнес-клубов, ресторанов для жителей дома, охраняемая территория, не менее трех парковочных мест на семью. Стоит такое жилье недешево, но цена в общем понятии элитного жилья не является решающим фактором», – размышляет Ольга Решетова, руководитель отдела маркетинга завода пластиковых окон «Планета Свет».
Ценность метра
По ее словам, в Перми понимание элитного жилья пока складывается из стоимости за квадратный метр, но зачастую покупатель не приобретает за это всех благ, описанных выше. «В Перми нет жилых комплексов с глубоко развитой инфраструктурой (наличием собственных фитнес-клубов, ресторанов и т.д.), с большим числом парковочных мест и с домами малой этажности. Большинство элитных новостроек – это «свечки», где сразу же возникают проблемы с парковкой, нет большой придомовой территории», – поясняет Ольга Решетова.
Тем не менее, по ее оценкам, в числе новостроек есть коттеджные поселки и двух-трехэтажные дома, которые условно для Перми можно назвать элитными. «Самое близкое к понятию «элитный» – это ЖК «Байрон»: трехэтажное здание, выполненное в английском стиле. В доме четыре подъезда и четыре квартиры на этаже. Территория ЖК огорожена и охраняема», – поясняет Ольга Решетова. К числу элитных она также относит ЖК «Янтарный», коттеджные поселки «Златоустье-премиум» и «Протасы».
По оценкам Владислава Рычкова, есть предложения квартир в домах, близких к элитным сегментам «премиум» или «бизнес-плюс». Как правило, предлагаются квартиры с высококачественной отделкой и мебелью по цене в диапазоне 150-200 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает Владислав Рычков. Евгений Железнов отмечает, что на рынке присутствуют квартиры, которые по некоторым параметрам можно отнести к элитному жилью. Такие предложения носят единичный характер, как это и должно быть в данном сегменте. «Некоторые из них просто не попадают в открытую продажу. По этим причинам цена подобного жилья определяется индивидуально. По тем предложениям, которые присутствуют на рынке, можно определить диапазон – 70-150 тыс. рублей за 1 кв. м», – поясняет Евгений Железнов.
«Когда человек покупает квартиру за 15 млн рублей, а потом еще делает в ней ремонт за 20 млн рублей, – это жилье можно охарактеризовать как элитное. Иногда такие квартиры берут не для заселения, а например, в качестве подарка дочери на свадьбу. Если такой объект недвижимости приобретается для постоянного личного пользования, то отношение к дизайну, планировке и ремонту предельно серьезное. В ходе ремонта ничто не является препятствием: ни Жилищный кодекс, ни несущие стены», – рассуждает Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент».
«Когда человек покупает квартиру за 15 млн рублей, а потом еще делает в ней ремонт за 20 млн рублей, – это жилье можно охарактеризовать как элитное»
Застройщик не спешит
Пермские компании пока не проявляют особого интереса к строительству домов сегмента «элит», так как это требует серьезных и долгосрочных капиталовложений, отмечает Владислав Рычков. «Кроме того, строительство такого дома предполагает решение множества локальных проблем: непростая задача найти подходящую площадку и согласовать высотное строительство в центре; поиск нестандартных решений с парковкой, инфраструктурой, инженерным обеспечением; наконец, просто отсутствие материалов требуемого качества и соответствующих специалистов на местном рынке. Поэтому строителям гораздо проще и удобнее строить «эконом» или «бизнес». Ожидать бума элитного строительства в Перми не приходится», – рассуждает Владислав Рычков.
«Если предложение интересное, то цена должна быть не выше 80 тыс. рублей за «квадрат»
По словам Екатерина Пахомовой, основной спрос на покупку жилья сформирован в эконом-классе, а «элит» нужен совсем небольшому проценту жителей. «Хотя такое жилье тоже должно быть: в противном случае люди начинают инвестировать в другие города, покупая жилье там. К сожалению, практика показывает, что элитные квартиры продаются дольше всего. Это связано и с тем, что платежеспособный спрос жителей Перми не очень высокий. При цене выше 100 тыс. рублей за 1 кв. м человек может построить себе дом. Тем более, сейчас наблюдается тенденция смещения спроса в сторону собственных домов. Многие стали рассматривать такой вариант как альтернативу квартире, и этот рынок сейчас активно формируется. Если предложение интересное, то цена должна быть не выше 80 тыс. рублей за «квадрат». Конечно, такой объект не продастся так быстро, как эконом-класс, но, по крайней мере, не будет «висеть» несколько лет», – считает Екатерина Пахомова.
Тем не менее участники рынка полагают, что есть определенные преимущества для девелопера, решившегося на строительство элитного дома в Перми. Главным из них, по словам Владислава Рычкова, будет отсутствие конкуренции, в отличие от сегмента «бизнес», представленного более значительным количеством близких по качеству и цене объектов. Еще один плюс – высокий уровень комфорта. «Если дом выполнен из качественных материалов, то будущих жильцов и обслуживающую организацию это избавляет от ряда проблем при эксплуатации объекта», – считает Ольга Решетова.