Игра на понижение

В Перми дешевеют квартиры, особенно проседает вторичный рынок. Но большинство собственников вторички продолжает стоять на своем

По данным аналитического центра «Медиана», в сентябре 2015 года в Перми многоквартирное жилье снижалось в цене. На конец месяца стоимость предлагаемых к продаже квартир в новостройках Перми снизились на 2,46% – до 51,72 тыс. рублей за 1 кв. м. По оценкам аналитиков АЦ «Медиана», эта тенденция связана с реализацией квартир с меньшей стоимостью. Что касается вторичного рынка, то здесь цены на объекты в сентябре снизились в среднем на 0,67% (с начала года – на 6,86%).

Объем предложения квартир в новостройках Перми за сентябрь увеличился на 4,6% и составил, по данным Пермской мультилистинговой системы, 2035 единиц. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости достигло 3396 квартир, что на 11,4% выше показателя предыдущего месяца.

Дороже всего квадратный метр строит в Ленинском районе, здесь же в сентябре квартиры подешевели более всего

Наибольшее количество квартир как на первичном, так и на вторичном рынке в сентябре предлагалось в ценовом диапазоне от 35 до 50 тыс. рублей за 1 кв. м. Их доля в общей структуре предложения составила 45,6% и 41,9% соответственно.

Лидером по цене квадратного метра жилья в новостройках стал Ленинский район: средний показатель составил 76,19 тыс. рублей. Здесь же наблюдается максимальное изменение средней цены за месяц: минус 3,84%. Наименьшие цены на первичном рынке сложились в Орджоникидзевском районе – 41,24 тыс. руб. за «квадрат». За месяц подешевели квартиры всех типов, но более всего четырехкомнатные («минус» 5,94%).

Роман Макаренков, руководитель портала НОВОСТРОЙ.рф, отмечает, что снижение цен на недвижимость сегодня – общероссийский тренд. «Рынок недвижимости с этой точки зрения не является исключением. Мы работаем в 40 регионах России – от Сахалина до Крыма, и везде наблюдается снижение стоимости как «первички», так и «вторички». И везде причины одинаковые, связанные с нестабильностью в экономике: это спад платежеспособности населения, дорогая ипотека и т. д.», – рассказывает Роман Макаренков.

Участники рынка отмечают, что разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке сокращается. Причем сильнее это заметно не столько по цене предложения, сколько по итоговой сумме сделки. Квартиры на вторичном рынке зачастую продаются с дисконтом до 10%. «Кризисные явления вызвали спад продаж на рынке недвижимости начала 2015 года. Традиционное сезонное затишье зимой сменилось полным штилем: продажи встали. В такой ситуации застройщики и инвесторы начали конкурировать за покупателя с владельцами вторичного жилья, регулярно проводя акции и предлагая дисконты. И государство встало на их сторону, запустив ипотеку с господдержкой по субсидированной процентной ставке», – рассказывают специалисты агентства недвижимости «Ларец».

Аналитики ООО «Инвест-аудит» отмечают, что на вторичном рынке жилой недвижимости наблюдается рецессия: начиная с октября 2014 года средняя цена предложения снизилась на 3,5%, при этом за третий квартал 2015 года зарегистрировано падение на 1,5%.

Застройщики и инвесторы начали конкурировать за покупателя с владельцами вторичного жилья, регулярно проводя акции и предлагая дисконты

Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит», отмечает, что практически во всех сегментах рынка недвижимости наблюдается падение цен. «Даже в тех, что демонстрируют годовой рост, его величина существенно ниже уровня инфляции за анализируемый период. Можно сказать, что рынок вторичной недвижимости находится в рецессии», - говорит г-н Чурин.

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», делает вывод, что наиболее стабильными сегментами вторичного рынка недвижимости по типу дома являются «малосемейки», их стоимость практически не изменилась – как за третий квартал, так и за год. «Незначительное снижение зарегистрировано в домах улучшенной и индивидуальной планировки. Существенное падение продемонстрировали объекты в сегменте «хрущевок» и полногабаритных домов. Вероятно, здесь сказывается зависимость от возраста дома: чем больше средний возраст выборки, тем выше уровень снижения цен по данной выборке. Это может быть объяснено смещением спроса в сторону бюджетных новостроек, обусловленного субсидированием по ипотеке и небольшими площадями новых объектов эконом-класса», – полагает Евгений Железнов.

«В сложившихся условиях покупатели отдают предпочтение квартирам на первичном рынке. Многие собственники мечтают о том, чтобы продать свою квартиру и переехать в новостройку. Желательно, чтобы обе стоили примерно одинаково. На пермском рынке в течение последних нескольких лет сложилась такая ситуация: квадратный метр в новостройке всегда имел меньшую цену, чем в квартирах, построенных несколько десятков лет назад. Логика странная, любой здравомыслящий человек задумается, нормально ли это? Но с недавних пор ситуация изменилась. Сейчас государство дало сильную опору застройщикам в виде ипотеки с господдержкой и ставкой 11,9% и даже ниже. А вот привычки у собственников до сих пор остаются прежними. У покупателей появилась возможность выбора между дорогой «вторичкой» и равнозначной по стоимости (но не по качеству) квартирой в новом доме», – комментируют специалисты АН «Ларец».

По мнению Романа Макаренкова, тенденция к тому, что покупатели предпочитают «вторичке» новостройки, останется. «Это правильно. Исключение в сторону покупки квартиры на вторичном рынке может быть сделано только при условии, что дом относительно новый, и при наличии дисконта. Что произойдет с ценами в дальнейшем, будет зависеть от состояния экономики в России. Пока что все прогнозы отрицательные», – полагает Роман Макаренков.

По оценкам Егора Чурина, дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от ситуации в макроэкономике, а именно от объемов платежеспособного спроса. «Пока нет никаких оснований для роста цен на вторичном рынке, наиболее вероятно, что в ближайшее время повышения роста доходов населения. И напротив, под воздействием инфляции наблюдается рост стоимости строительных материалов, что является сдерживающим фактором для падения на рынке недвижимости», – прогнозирует Егор Чурин.

Специалисты Агентства недвижимости «Ларец» проанализировали квартиры, выставленные на продажу на вторичном рынке, подобрали аналогичные по площади новостройки со сроком сдачи 2015 – начало 2016 года. Оказалось, цены на такие объекты оказались вполне сопоставимы, а квартиры на вторичном рынке переоценены.