В 2015 году на рынке аренды коммерческой недвижимости Перми росла только задолженность. 2016 год особого оптимизма тоже не внушает
По оценкам экспертов, рынок коммерческой недвижимости в 2015 году в отличие от предыдущих лет не показывает роста. Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент», отмечает, что до 2015 года активность на рынке торгово-офисной недвижимости была высокой, и приводит в пример большое количество открытых магазинов крупных сетей в микрорайонах города. «А вот в 2015 году в коммерческой недвижимости росла, наверное, только дебиторская задолженность по аренде и кредиторская по коммунальным ресурсам», – рассказывает Владимир Федорченко.
По данным аналитиков ООО «Инвест-аудит», объем предложения на рынке торговых помещений Перми составил 137 объектов, офисных – 136, производственных – 51. «На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости наблюдался существенный рост количества предложений на протяжении 2014 года. В 2015 году во всех сегментах, кроме торговых помещений, наблюдалось сокращение количества предложений, однако его текущий уровень остается большим в сравнении с 2010-2013 годами. Существенное сокращение спроса в конце 2014 года привело к тому, что большая часть объектов не могла быть продана и осталась на рынке в ожидании покупателя», – рассказывает Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит».
Ряд владельцев коммерческой недвижимости отложили продажу помещений «до лучших времен». «Предложение площадей снижается, поскольку сложно сейчас реализовать их по достойной цене. Возможно, в будущем году инвесторы станут более активны, в этом году были просмотры на покупку и с вопросом по маржинальному доходу от аренды», – считает Владимир Федорченко.
До 13%.
В 2015 году наблюдается снижение средней стоимости квадратного метра во всех сегментах коммерческой недвижимости. По данным компании «Инвест-аудит», в декабре 2015 года средняя цена 1 кв.м торговых помещений в Перми составила 64,602 тыс. рублей, офисных – 57,625 тыс. рублей, производственно-складских –18,403 тыс. рублей. За год снижение стоимости квадратного метра составило 11,21%, 4,1% и 5,89% соответственно.
По мнению Егора Чурина, рынок купли-продажи коммерческих помещений находится в состоянии стагнации на протяжении последних двух-трех лет. «Если в 2013 году еще наблюдался рост цен на торговые помещения, то в 2014 и 2015 годах происходило постепенное снижение. Наиболее стабильно себя проявляют производственно-складские помещения, однако это связано с низкой ликвидностью данных объектов: значительная часть предложения остается неизменной на протяжении длительного периода времени. Цены на рынке купли-продажи офисов также не претерпели существенных изменений за последние два года», – поясняет Егор Чурин и добавляет, что единственным сегментом рынка, показавшим положительную среднюю доходность за прошедшие три года, является сегмент офисных помещений. В наибольшей степени снижение наблюдалось на рынке производственно-складских объектов в 2013 году.
Владимир Федорченко полагает, что коммерческая недвижимость в Перми в последние два года интересна для инвесторов. «Если раньше доходность составляла 6-8% годовых, то сейчас 8-13%, поскольку арендные ставки в 2013-2014 годах заметно выросли, а цены – нет. Сегодня можно найти офис в новом здании с арендатором по 50-55 тыс. руб. за метр с НДС. Маржинальный доход в Перми по офисам сейчас составляет 450 рублей за метр общей площади в месяц, так что простая окупаемость составляет 8-8,5 лет, а доходность – 12% годовых. За это время цена вырастет, актив же может быть объектом залога и давать финансовый ресурс в случае необходимости. Риск – в арендной ставке, она на какое-то время может снизиться», – рассказывает Владимир Федорченко.
Бегут быстро.
По данным компании «Инвест-аудит», за 9 месяцев 2015 года сильнее всего сократился объем предложения на рынке аренды торговой недвижимости – на 31,2% (на 1 октября 2015 года – 174 объекта). Число предлагаемых к продаже офисов с начала года сократилось на 2,4% и составило 241 помещение. Рынок производственно-складских помещений, напротив, показывает рост предложения: за девять месяцев оно составило 39,1% (64 объекта).
Егор Чурин отмечает, что лавинообразный рост количества объектов на рынке аренды коммерческих помещений наблюдается с начала 2013 года. «Количество объектов по различным сегментам рынка выросло к середине 2015 года в 2-5 раз, после чего наблюдалось сокращение предложения в третьем квартале 2015 года. Рынок аренды более чувствителен к макроэкономическим изменениям, повлиявшим в первую очередь на деятельность небольших компаний, которые представляют значительную часть спроса в нашем городе», – делает вывод Егор Чурин.
Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions (Москва), отмечает, что сегодня бизнес принимает решение о том, чтобы свернуть деятельность и покинуть офис, практически мгновенно. «В 2008 году люди до последнего сидели в офисах и ждали, когда кризис закончится. Сейчас как только появились первые признаки снижения, народ сразу убежал, бизнес не стал ждать и тратить деньги на дорогие офисы до последнего. Причина в том, что прошлый кризис затрагивал все развитые страны, а нынешний кризис – это сугубо российское явление и не влияет на весь мир», – поясняет Марат Манасян.
Не купить лишнее.
Игорь Голубев, заместитель генерального директора компании PAN City Group, отмечает, что сегодня развивается и неплохо себя чувствует бизнес, связанный с продуктами, аптеками, алкогольными сетями и детскими товарами. Это и есть ключевые точки роста для развития рынка торговой недвижимости, считает г-н Голубев. Марат Манасян добавляет: еще один сегмент, который демонстрирует рост, – это товары для интерьера и ремонта. «Это связано с развитием рынка жилой недвижимости. В декабре прошлого года наблюдался ажиотаж на рынке жилой недвижимости: в тот момент люди стремились зафиксировать сбережения, приобретя квартиру. Поэтому сейчас они делают ремонт», – делится Марат Манасян.
Продажи ритейлеров упали; единственное направление, которое показывает рост, – магазины низкого ценового сегмента, причем это касается всех розничных ритейлеров: от продуктовых магазинов до Fashion-операторов. «Люди перестают ездить в большие торговые комплексы, потому что можно купить лишнее. Потребители стараются не провоцировать в себе желание что-то купить, поэтому стали развиваться районные и микрорайонные торговые центры, в котором нельзя купить то, что тебе не нужно, поскольку там этого нет. Если пять лет назад наблюдалась тенденция к укрупнению, созданию больших ТЦ, то сейчас – к дефрагментации», – рассказывает Марат Манасян.
Прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости аналитики дают осторожно. Понятно одно – роста ожидать в 2016 году не стоит. По мнению Егора Чурина, по состоянию на декабрь 2015 года не наблюдается разворота тренда на повышение цен и арендных ставок на рынке коммерческих помещений. «Ситуация в экономике не дает поводов для роста в коммерческой недвижимости. Предприятия сокращают персонал, снижается покупательская способность, снижается потребность в офисных и торговых площадях. Возможно, какие-то площади можно будет приспособить под развлечения, надо же где-то населению проводить досуг», – рассуждает Владимир Федорченко.