В реальных сделках средняя стоимость квартир уменьшилась на 20-30%, и процесс продолжается
Специалисты ООО «Инвест-аудит» проанализировали ситуацию на вторичном рынке жилой недвижимости Перми и других крупных российских городов. В исследовании представлена информация в 34 крупных городов РФ (с населением свыше 500 тыс. человек) за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. «Несмотря на предположения о том, что 2015 год начнется с падения цены на вторичном рынке, в первые месяцы прошлого года во многих городах наблюдалась положительная динамика показателей. В частности, в Перми она продлилась до середины марта, после чего стоимость вторичного жилья начала снижаться, так и не достигнув уровня 2008 года. Для сравнения – в Екатеринбурге исторический пик цен достигнут в феврале 2015 года. В Казани рост стоимости квартир на вторичном рынке наблюдался вплоть до апреля. Однако уже к концу первого квартала цены на вторичном рынке большинства крупных городов пошли вниз. По итогам 2015 года рост наблюдается только в семи городах, падение продемонстрировано в 27 городах, или в 80%», – отмечает Егор Чурин, генеральный директор компании «Инвест-аудит».
В Перми, Екатеринбурге, Казани и Владивостоке наибольшее падение на вторичном рынке компания «Инвест-аудит» зарегистрировала в объектах старого фонда («брежневки», «хрущевки» и т.п.), наименьшее – в новых домах. «Наблюдается более существенное снижение на малометражные квартиры по сравнению с большими. В Екатеринбурге и Казани 3-комнатные квартиры подешевели меньше 2-комнатных, а те, в свою очередь, – меньше чем 1-комнатные и малосемейки. В Казани и вовсе 3-комнатные квартиры продемонстрировали положительную динамику. Но в Перми ситуация сложилась исключительная: 2-комнатные квартиры упали сильнее, чем 1-комнатные по итогам 2015 года», – говорит Евгений Железнов, директор департамента оценки компании «Инвест-аудит».
С дисконтом до 25%
В Перми снижение цен на вторичное жилье оказалось одним из самых серьезных в стране. Средняя стоимость квадратного метра за год упала на 7,5%, составив в январе 2016 года 50,913 тыс. рублей за 1 кв. м (см. таблицу).
В числе крупнейших российских городов, где стоимость вторичного жилья увеличилась, – столицы нескольких регионов на юге России. Наибольший рост цен на такие квартиры зафиксирован в Краснодаре – 9,4%, стоимость квадратного метра составила на январь 2016 года 58,291 тыс. рублей.
«Несмотря на рост цен на вторичное жилье в некоторых крупных городах, ни в одном из них он не превысил уровень инфляции. «В валютном выражении наблюдается однозначное падение цен на рынке недвижимости по всей России. Более того, приведенные цифры базируются на предложении продавца, в реальных сделках стоимость таких квартир могла оказаться ниже. В докризисные годы разница между ценами предложений и ценами сделок обычно лежала в диапазоне 2-5%, тогда как в 2015 году, согласно различным оценкам, уровень скидки достигал 15-25%, а доля квартир, продающихся с дисконтом, – 60-80%», – подчеркивает Евгений Железнов. Таким образом, реальный уровень падения цен еще выше и может составлять для некоторых городов 20-30% в рублевом эквиваленте.
Хуже ожиданий
По данным специалистов фирмы «Инвест-аудит», снижение цен на квартиры сопровождалось увеличением объема предложения: в Перми рост показателя составил 70% за год (при сравнении уровня в начале 2015 и начале 2016 годов). В целом по России аналитики отмечают увеличение объемов предложения на 30-60%, что сопровождается существенным падением спроса (10-60%). «Следует отметить, что в начале 2016 года наблюдается активизация спроса на первичном рынке, в связи с сообщениями об окончании программы льготной ипотеки. Однако это, скорее всего, приведет к быстрой реализации всего существующего на рынке спроса, который мог бы действовать в течение года, и, следовательно, к еще большему его сокращению после окончания программы льготной ипотеки. Это, безусловно, скажется на вторичном рынке», – полагает Егор Чурин.
По оценкам экспертов, в 2016 году цены на вторичном рынке недвижимости в Перми и многих других крупных городах продолжат падать. За этот год снижение может достигнуть 5-15%. Специалисты компании «Инвест-аудит» отмечают серьезное сокращение спроса, что также повлияет на стоимость вторичного жилья. «В последние месяцы динамика продаж оказывается ниже ожиданий, уменьшается число инвесторов в недвижимость, поскольку события 2015 года на рынке недвижимости окончательно показали, что он не является гарантом сохранения средств. Таким образом, мы предполагаем, что снижение цен на вторичном рынке недвижимости Перми сохранится в течение 2016 года», – прогнозирует Евгений Железнов.