Компании начинают занимать пустовавшие год назад площади. Но обольщаться пока рано
По итогам первого квартала объем предложения на пермском рынке аренды коммерческой недвижимости сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие из пустовавших год назад помещений нашли своих арендаторов. По словам Регины Давлетшиной, генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, сегодня на рынке в аренду предлагается порядка 500 офисов и 700 торговых объектов. Изменилась структура предложения – стало больше небольших по площади офисов.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», отмечает, что в 2014 и начале 2015 года на рынке наблюдался максимальный объем предложения. «В течение 2015 года объемы предложения снижались и по итогам 2015 года упали практически в два раза как по аренде, так и по продаже», – констатирует Евгений Железнов.
«Арендные ставки и доходность вернулись на уровень, сопоставимый с 2011-2012 годами».
По данным Аналитического центра «Медиана», в феврале объем предложения коммерческих объектов, выставленных на рынке аренды в феврале, составил 539 единиц. По сравнению с январем объем предложения возрос более чем в 1,5 раза. «На рынке наблюдается оживление после длительных новогодних каникул. Продавцы, ожидая в 2016 году продолжение снижения цен, выставляют свои объекты в экспозицию», – говорят аналитики «Медианы».
Евгений Железнов полагает, что рост объема предложения на рынке аренды может свидетельствовать о том, что арендаторы продолжают освобождать помещения. «Дополнительный приток показателя могли дать помещения, собственники которых отчаялись их продать и пробуют сдать в аренду, пытаясь получить хоть какой-то доход», – рассуждает Евгений Железнов. По словам Регины Давлетшиной, объем предложения на рынке коммерческой недвижимости не очень высок, поэтому очень трепетно реагирует на выход новых объектов.
По сходной цене
Специалисты Аналитического центра «Медиана» зафиксировали также увеличение объема предлагаемых к продаже коммерческих площадей. За февраль показатель вырос на треть, составив 598 объектов. Аналитики S.Research&Decisions зафиксировали рост объема предложения по офисной недвижимости по итогам первого квартала. Евгений Железнов полагает, что увеличение количества предложений может быть связано с ухудшающимся финансовым положением собственников.
По данным компании «Инвест-аудит», почти половина всего предложения на рынке купли-продажи торговой и офисной недвижимости представлена площадями до 100 кв. м, треть приходится на помещения площадью 100-300 кв. м.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит»Большинство объектов коммерческого назначения приобреталось в кредит, а в связи со снижением арендных ставок, потерей арендаторов оплачивать кредиты становится сложнее. На рынке всегда присутствуют потенциальные покупатели, тем более во времена хороших скидок. Наиболее интересными являются высоколиквидные объекты по «сходной» цене. Как правило, это помещения под магазины на первых этажах в центральной части города или в местах с высоким трафиком, площадью от 50 до 300 кв. м. На подобные объекты всегда проще найти арендатора.
Торг, торг, торг
По оценкам экспертов, в сегодняшних условиях коммерческая недвижимость становится более привлекательным инструментом с точки зрения инвестирования средств: причем это касается и строительства объектов с нуля, и покупки готовых. «Рынок недвижимости – всегда привлекателен для инвесторов, главное – знать, что и когда строить. Сейчас кризис, но он не будет длиться десятки лет. Сейчас – самое время делать инвестиции, чтобы на момент выхода из кризиса (2018-2019 годы) иметь площадку, которая начнет приносить доход», – считает Регина Давлетшина.
Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент», отмечает, что в коммерческой недвижимости ставки аренды снизились на 15-30% и стабилизировались. «Но в Перми они за последние три года росли на 10% в год, а цены купли-продажи увеличивались существенно медленнее. Получается, что арендные ставки и доходность вернулись на уровень, сопоставимый с 2011-2012 годами», – отмечает Владимир Федорченко.
Регина Давлетшина подчеркивает, что в отношении покупки готовых помещений в качестве инвестиций главный вопрос касается цены. «Если удастся сторговаться и снизить стоимость, то почему бы и нет. Но необходимо понимать, что покупать и по какой ставке сдавать.
С математической точки зрения, сроки окупаемости коммерческих объектов будут меньше: есть возможность «выгадать» в цене, уменьшив объем инвестирования. Возврат средств будет происходить более интенсивно. Сейчас ставка аренды недвижимости будет низкой, но через два года она пойдет вверх. Торговая недвижимость очень эластична по экономической конъюнктуре: когда рынок растет, ставка очень активно начинает расти. Офисная – с небольшим опозданием, но тоже пойдет в рост. Но очень многое зависит от объекта, его расположения, качества и самого собственника», – считает Регина Давлетшина.
По мнению Владимира Федорченко, сейчас появляется возможность купить исключительные объекты.
Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент»Доходность от коммерческой недвижимости сопоставима со средней ставкой годовых по депозитам. При этом я бы поставил под сомнение расхожее мнение, что банковские вклады надежнее – сейчас 2-3 банка в неделю в России лишаются лицензии. Хотя в недвижимости, конечно, тоже есть свои риски. И каждая покупка, даже небольшого объекта, – это индивидуальный инвестиционный проект, поэтому для тех, кто сможет грамотно провести оценку и удачно переговоры, приобретение станет хорошим шансом заработать.