Рынок нервов

Современный рынок жилой недвижимости в России относительно молод в сравнении с другими странами, точкой его отсчета принято считать 1990-1991 годы, когда появились законы о собственности в СССР и о приватизации. С этими документами начался переход от плановой к рыночной экономике.

В советское время строительная отрасль, по сути, была государственной: строительство жилья, как правило, финансировалось из госбюджета, частных риэлторов не существовало (функцию по продаже и покупке жилья выполняло «Бюро по обмену жилой площади»).

После выхода в 1991 году закона о приватизации начали оформляться в собственность квартиры и появились первые сделки по продаже жилья. По словам Тимура Шарипова, генерального директора «Пермского центра оценки», они были полузакрытыми: о стоимости квартир не сообщалось. «В объявлениях эти сведения не раскрывались, как правило, могло указываться «цена договорная». Условия рынка очень быстро менялись, процветали бартерные расчеты: зачастую квартиру меняли на автомобиль или видеодвойку (телевизор и видеомагнитофон). Такие вещи были в дефиците, и тогда их цена на рынке оказывалась сопоставима со стоимостью квартиры. В это же время стали появляться первые агентства недвижимости», рассказал Тимур Шарипов.

На нуле.

Эксперты называют стихийным рынок недвижимости начала 1990-х годов, когда отношения между его участниками не были оформлены, а культура ведения бизнеса еще не сформирована. По данным Геннадия Стерника, главного аналитика Российской гильдии риэлторов, средняя стоимость квадратного метра жилья в Перми в 1993 году составляла в среднем 330 долларов за 1 кв.м (для сравнения: в Екатеринбурге – $270 кв. м, в Москве – $752 за кв. м). В отличие от столицы, где в следующие пять лет наблюдалась серьезные скачки цены квадратного метра вверх и вниз, в Пермской области, как и во многих других регионах, зафиксировано планомерное повышение стоимости жилья, достигшее пика к 1998 году.

«В силу больших темпов инфляции в 1990-е годы людям было выгодно вкладываться в строительство на нулевом этапе: для покупателей цена фиксировалась, ежемесячные платежи индексировались. При этом ежегодная индексация оказывалась все-таки ниже инфляции, это являлось несомненным плюсом для покупателей. Такое финансирование было выгодно и строителям, так как частично отпадала потребность в кредитах», – рассказывает Тимур Шарипов. Но уже в нулевые девелоперы начинают отходить от такой тактики, поскольку продажа объектов высокой стадии готовности приносила больший доход.

Новым рубежом для рынка недвижимости стал 1998 год. По словам Геннадия Стерника, главная особенность этого года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. В 1998 году Перми стоимость квартир номинировалась в основном в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м снизился в 3,5 раза с $505 до $165.

В 10 раз.

После кризиса, когда рынок жилой недвижимости стал оживать, Пермь оказалась в числе первых городов России, где квартиры вновь начали дорожать. Уже в 2000 году рост цены квадратного метра в Перми превысил 50%. «Однокомнатная квартира в 2000 году в среднем стоила 200 тысяч рублей, но тогда и люди по-другому зарабатывали. Сейчас цена аналогичной квартиры составляет 2 млн рублей, то есть за 15 лет жилье подорожало в среднем в 10 раз. Интересную динамику показывают 2004 и 2006 годы: тогда цены на жилье выросли на 50%», – рассказывает Тимур Шарипов.

Нулевые стали также временем появления ипотеки. «В 1990-е средства в банках для покупки жилья пермяки, конечно, брали, но это были исключительно коммерческие кредиты. Только в декабре 2000 года был создана некоммерческая организация «Пермский областной ипотечный фонд», а в 2005 году на ее базе открыто ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Активное развитие ипотеки началось в 2006 году, затем этот сегмент кредитования сконцентрировался в основном в крупных банках с государственным участием. Так, впоследствии Сбербанк России запустил программы «8-8-8», «10-10-10», «12-12-12». Это типичные проекты того времени», – делится Тимур Шарипов.

В кризис 2008-2009 годов цены на жилье в среднем снизились на 30%.

Новостройки начали дешеветь раньше вторичной недвижимости, за период с мая 2008-го по март 2009-го снижение составило 14,9 %. На рынке готового жилья данная тенденция начала проявляться только в ноябре 2008 года, но уже за 5 месяцев совокупное проседание цен составило 17,4 %. Несмотря на то, что спрос на покупку квартир в первом квартале 2009 года вырос, застройщики по-прежнему продолжили снижать цену.

Стоит отметить, что в кризис 2008-2009 годов многие пермские девелоперы пересмотрели стратегию ведения бизнеса. К этому времени на рынке наблюдался большой объем предложения объектов комфорт- и бизнес-класса. Сформировался переизбыток квартир в этих сегментах, которые не пользовались спросом, после кризиса строители переориентировались на сегменты эконом и эконом-плюс.

Наращивали темпы.

После кризиса рынок начал медленно восстанавливаться: девелоперы постепенно наращивали темпы строительства и увеличивали стоимость квадратного метра. Например, по итогам 2011 года в столице Прикамья было сдано 406,6 тыс. кв. м жилья. Это на 11,5 % больше уровня 2010 года. Знаковым для региональных властей стал 2013 год, который запомнился тем, что Пермский край впервые за несколько лет сдал миллион кв. метров жилья. Новость вроде бы прекрасная, но аналитики рынка оптимизма не разделяли, поскольку почти 50% этого объема приходилось на ИЖС. Если говорить о новом жилом многоквартирном фонде, то в Пермском крае было сдано чуть более 500 тыс. кв. метров.

В 2014 году в Пермском крае введено в эксплуатацию 1,103 млн кв. м жилья (15 302 квартиры). Это почти на 10% больше, чем за 2013 год. И снова почти половина введенных объемов в регионе приходится на индивидуальное жилищное строительство (543 тыс. кв. м). Одним из драйверов строительного рынка в 2014 году была ипотека: около половины сделок по покупке жилой недвижимости осуществлялись с помощью заемных средств. В 2014 году объемы выдачи ипотеки в Прикамье выросли на треть. По данным Банка России, за 12 месяцев прошлого года пермяки взяли 25912 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 34,846 млрд рублей. Это выше аналогичных показателей 2013 года на 32,9% и 33,4% соответственно.

2014 год завершился активным ростом продаж на рынке жилья, связанным с выросшим ажиотажным спросом на фоне панических настроений.

Как рассказывала директор по развитию АН «Территория», председатель совета НП «РГР. Пермский край» Екатерина Пахомова, в связи с падением курса рубля пермяки искали способы вложения сбережений. В качестве одного из основных инструментов инвестирования была выбрана жилая недвижимость.

На стоп.

В начале 2015 года участники рынка столкнулись с резким сокращением спроса: с одной стороны те, кто хотел приобрести квартиру, сделали это в 2014 году, с другой – в связи с повышением ключевой ставки Банком России ипотека подорожала до 15-30%.

«Первые месяцы этого года показали, что рынок продаж строящегося жилья проседает. 70% сделок нашей компании в прошлом году составляли ипотечные, в первые два месяца 2015 года они практически ушли с рынка. Именно поэтому объем продаж просел примерно на 50% относительно показателей прошлого года. Помимо повышения ставок ужесточился также и банковский андеррайтинг», – рассказывала в начале года Ирина Суетина, директор АН «СтройПанельКомплект».

Ситуация несколько изменилась весной: 1 апреля 2015 года запущена госпрограмма по субсидированию ставок по ипотеке на покупку нового жилья. Таким образом, в ее рамках пермяки, как и жители всей России, смогли получить ипотеку со ставкой до 12% годовых. По оценкам экспертов, запуск госпрограммы поддержал застройщиков, но не владельцев вторичного жилья. «По моим оценкам, порядка 20% продаж квартир на первичном рынке совершают пермяки, которые реализовали «вторичку». Если не поддержать именно этот сегмент, то часть сделок не состоится и на первичном рынке. И даже субсидированная ставка по ипотеке не удержит рынок продаж новостроек на прежнем уровне. Отсутствие поддержки вторичного рынка скажется и на первичном», – прогнозировал Алексей Ананьев, генеральный директор АН «Респект».

Участники рынка сходятся во мнении, что сейчас спрос на рынке жилой недвижимости существенно ниже, чем год назад. Уверенно покупают сегодня ликвидные квартиры в относительно новых домах на вторичном рынке и небольшие квартиры в новостройках, которые находятся на высокой стадии готовности. По ряду районов на первичном рынке наблюдается превышение предложения над спросом, однако это не приводит к серьезному уменьшению цен. Среди основных причин такого явления – рост стоимости строительных материалов (как импортных, так и отечественных), а также возросшие расходы застройщиков по страхованию ответственности (размер страхового взноса вырос в среднем в 3-4 раза). Эксперты сходятся во мнении, что если снижение цен и произойдет, то за счет акций застройщиков по отдельным проектам, но никак не в целом по рынку. «Застройщикам особенно некуда снижаться. Цены на объекты нового жилья вырастут в процессе строительства и, напротив, понизятся, когда застройщики станут проводить акции. В таком режиме сейчас мы и будем находиться. Такого, что весь рынок пошел вниз, не произойдет», – считает Екатерина Пахомова.

Снижение платежеспособного спроса приводит к тому, что застройщики пересматривают планы по возведению жилья в регионе и стремятся сконцентрироваться на начатых объектах и уменьшить число новых проектов. Это напрямую отражается на обороте строительных компаний: по итогам 10 месяцев 2015 года, по данным Пермьстата, этот показатель уменьшился на 16,5% – до 62,015 млрд рублей. В октябре падение составило 41,9%. На объемах введенного жилья снижение оборота девелоперов серьезно отразится через год-полтора, когда на рынке не завершится строительство «отмененных проектов». Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП», прогнозировал, что ситуация на рынке будет аналогична 2008-2009 годам. «Объем уже построенного жилья станет постепенно исчерпываться. Такая ситуация будет наблюдаться в течение двух лет. Затем возникнет дефицит жилья, и девелоперы вновь начнут интенсивно строить, покупатель – удовлетворять свой спрос», – считает Алексей Дёмкин.