Коммерческим площадям в Перми все сложнее найти новых хозяев или арендаторов. Business Class узнал у экспертов, на что готовы пойти собственники помещений, чтобы продать или сдать объект
За последние два года цены на рынках продажи и аренды коммерческих помещений существенно снизились. Наиболее чувствительным оказался второй. По данным Аналитического центра «Медиана», за год средняя аренда офисов в Перми подешевела на 7,1%, составив в июле 2016 года 524 рубля за 1 кв. м. В сравнении с аналогичным периодом 2014 года этот показатель упал на 25,5% (тогда цена аренды одного «квадрата» офисов составляла 703 рубля).
Аренда торговых помещений, по данным аналитиков, подешевела на 7% за год, составив в июле 2016 года 647 рублей за 1 кв. м. За два года снижение составило 16,7% (в июле 2014 года средняя цена аренды торговых помещений равнялась 777 рублям за 1 кв. м).
На рынке продажи коммерческой недвижимости наиболее быстро на кризисные явления в экономике отреагировали офисы – они стали дешеветь еще в 2015 году. Если за период с июля 2014 года по июль прошлого года они потеряли в цене 11,1%, снизившись в цене до 50,68 тыс. рублей за 1 кв. м, то за следующий аналогичный промежуток – только 1%. В июле 2016 года, по данным Аналитического центра «Медиана», стоимость продажи квадратного метра офисных помещений в Перми составила 50,18 тыс. рублей.
Средние цены на торговую недвижимость в краевой столице, напротив, почти не изменились с середины 2014-го до начала 2015 года. Но за последние 12 месяцев они уменьшились на 8,1%, составив в июле 2016 года 61,74 тыс. рублей за 1 кв. м.
Идут на уступки.
Участники рынка отмечают: сегодня, чтобы продать объект, найти новых арендаторов или удержать старых, некоторые собственники согласны идти на уступки в виде дисконта и не только.
«Часто собственник готов снижать цены до 30-40% от реальной стоимости объекта».
По словам Лидии Ратниковой, руководителя пресс-службы портала по выбору недвижимости N1.RU, продавцы готовы идти на скидки, особенно при единовременном расчете и показатели в сопоставимых городах примерно одинаковы. «Средняя скидка по Перми – 8%. В Екатеринбурге владельцы готовы уступать 7% цены объекта при единовременной оплате, а также предлагают рассрочку без процентов. В Челябинске продавцы скидывают не более 7%, в основном за расчет наличными», – отмечает Лидия Ратникова.
Размеры дисконта на рынке аренды коммерческих помещений в Перми существенно меньше. «Арендодатели готовы идти на скидки в среднем не более 3%, в основном на время открытия (не более двух месяцев). В Екатеринбурге скидывают в среднем 7% при единовременной оплате за полгода, в Челябинске – 2%,а иногда первый месяц аренды предлагают в подарок», – делится Лидия Ратникова.
Опытные риэлторы прекрасно знают, как нужно торговаться, отмечает Ольга Пермякова, генеральный директор ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX®), управляющий партнер ООО «Уральский институт управления недвижимостью». «Если цена изначально завышена, иногда это происходит с подачи продавца, то потенциальные покупатели станут проходить мимо, звонков не будет, поскольку предложений много. Поэтому сегодня важно изначально предлагать адекватную рынку цену. Это касается как продажи, так и аренды, для этого можно привлечь независимого оценщика или консультанта по недвижимости. Есть такой показатель, как скидка на торг. Его всегда используют оценщики, когда анализируют стоимость объектов недвижимости. Он предполагает как раз наиболее вероятный торг, который заложен продавцом в цене предложения. По коммерческой недвижимости обычно эта скидка составляет от 5% до 15% в зависимости от ликвидности объектов», – рассказывает Ольга Пермякова.
«Примерно в 85% случаев размером арендной платы нельзя объяснить падение рентабельности торговой точки».
Павел Дашевский, основатель информационно-аналитического сервиса DOLGI.ru, отмечает, что часто собственник готов снижать цены до 30-40% от реальной стоимости объекта. Он добавляет: с учетом того, что наш аукцион играет на повышение, собственник в 90% случаев ничего не теряет. «Но в основном все, конечно, зависит от задачи, которую желает решить собственник. Часто определение «выгодно» никоим образом не стоит рядом с понятием «срочно». Все очень индивидуально в каждом конкретном случае», – подчеркивает Павел Дашевский.
По словам Марата Манасяна, генерального директора компании M1 Solutions, в сегодняшних условиях сокращения нерентабельных площадей среди торговых операторов, отрицательной динамики арендных ставок, снижения покупательского спроса владельцы торговых центров порой вынуждены идти на уступки арендаторам, чтобы сохранить заполняемость объектов. «Появился тренд перехода к оплате аренды в размере процента с оборота торговой площади. Однако, по нашим оценкам, примерно в 85% случаев размером арендной платы нельзя объяснить падение рентабельности торговой точки. Для анализа эффективности торговой площади, которую занимает арендатор, нужно принять во внимание и особенности локации, и оформление витрин, и ассортиментную матрицу магазина, и качество управления – как на уровне собственника ТЦ, так и на уровне оператора», – полагает Марат Манасян.
Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент» (входит в ГК Custom Capital), признается, что для компенсации снижения арендного потока компания не только снижает цены, но также ищет возможности перепрофилировать неиспользуемые технические помещения в арендную площадь, организовывает рекламу на кровле и фасаде здания. «Только что мы приняли решение о снижении цен на офисы на 20%», – рассказывает Владимир Федорченко и добавляет, что компания также изменила нарезку офисов в здании. «Часть этажей в здании по ул. Ленина, 50 переформатировано на блоки по 50-180 метров, есть в продаже даже отдельные комнаты. Примерно треть объектов может быть продана в такой нарезке, стоимость офисов при этом составляет в среднем от 2 до 7 миллионов рублей, и в эти деньги входит доля собственности в земельном участке на 60 парковочных мест. Еще одна из главных мер по увеличению продаж и аренды – мы стараемся выплачивать вознаграждения агентам сразу после факта сделки с первых поступивших денег», – отмечает Владимир Федорченко.
Елена Полукошко, директор по развитию бизнес-парка «Южный» (Новосибирская область), рассказывает, что для их компании реальная величина скидки составляет 10%. «Мы не даем обычно скидки более 10%, поскольку, во-первых, собственники считают это неуважительным продавливанием, а во-вторых – это не позволит нам проводить запланированные работы для самих же арендаторов. Мы не работаем в ущерб себе, хотим, чтобы всем было комфортно, поэтому не демпингуем и необоснованных скидок не предоставляем», – говорит Елена Полукошко.
Бажов и Ленин.
Аналогичные примеры действий владельцев и управляющих недвижимостью наблюдаются и в других крупных городах России. Елена Полукошко отмечает, что в Новосибирске наиболее популярной мерой являются арендные каникулы. «Арендаторы предпочитают получить скидку во время переезда, чтобы подготовить площадь под себя (возможно, они ждут доставки оборудования или регистрируют новое юридическое лицо). Со стороны собственника, конечно, более выгодно дать скидку в размере 10%, чтобы арендная плата начала поступать сразу.
Если собственник заинтересован в арендаторе, то есть возможность согласовать ремонт за свой счет. В данном случае арендодатель должен быть уверен, что он получит гарантированный возврат на свои вложения. Иногда на рынке мы видим акции типа «Арендуй склад, получи месяц аренды офиса бесплатно». Такие меры вполне оправданы, чтобы скорее заполнить новый складской комплекс арендаторами», – считает Елена Полукошко.
По оценкам Павла Дашевского, на рынке жилой и коммерческой недвижимости в последнее время сложился очень серьезный перевес из-за огромного количества предложений со стороны собственников имущества при стабильно снижающемся уровне спроса со стороны покупателя. «При этом мы не наблюдаем катастрофического, казалось бы, закономерного снижения стоимости недвижимости ввиду того, что большая ее часть является предметом банковского залога. То есть она либо возводилась за счет привлечения кредитных средств, либо была тем или иным образом обременена кредитом. Сегодняшняя банковская ликвидность позволяет выдерживать стоимость этих объектов на прежнем уровне и не позволяет реализовывать их с «молотка» из-за давления регулятора», – рассказывает Павел Дашевский.
Он отмечает, что собственники не обремененной кредитами недвижимости менее активны, но в случае срочной необходимости в реализации тех или иных объектов они не гнушаются всеми доступными им маркетинговыми ухищрениями. Они могут доходить вплоть до выдумывания легендарной истории о реализуемом объекте, например, что именно в этом доме или квартире когда-то останавливался Владимир Ильич Ленин или именно тут родилась «Малахитовая шкатулка» Павла Бажова, добавляет Павел Дашевский.
Елена Полукошко констатирует, что в кризис наиболее ярко видны нерадивые собственники: их площади пустеют в первую очередь. «Очень важно выстраивать хорошие отношения с арендаторами в течение всего периода аренды: убирать вовремя снег, ремонтировать дороги, менять систему отопления и т.д. Иногда важно просто сварить козырек над входом. Все это нужно делать независимо от экономической обстановки, тогда в кризис арендаторы не будут искать место получше – им будет хорошо на прежнем.
Удержать клиента в семь раз дешевле, чем привлечь нового, поэтому важно прислушиваться к запросам действующих арендаторов. Не нужно ронять цены или сразу соглашаться на скидки, но адекватное ценообразование и грамотное управление – путь к успеху. Важно слышать арендаторов: они обычно сами рассказывают, что для них является самым важным», – резюмирует Елена Полукошко.
По словам Ольги Пермяковой, сегодня собственникам необходимо предлагать более качественный продукт, если они не хотят терять арендаторов. «Любые движения навстречу будут обеспечением заполняемости площадей – это сейчас очень важно. Стабильный арендатор даже на сниженной ставке ценнее следующего – на прежней, ведь неизвестно, когда он появится. Как говорится, лучше синица в руках, чем журавль в небе. Необходимо внимательно отслеживать потребности и оперативно реагировать на проблемы арендаторов, начиная с технического обеспечения и заканчивая пересмотром условий аренды», – подчеркивает Ольга Пермякова.