В 2016 году застройщики не увидели очередей за квартирами в новых объектах, но при этом дела шли лучше, чем у многих продавцов квартир на вторичном рынке. Если первым удалось удержать спрос и цены на приемлемом уровне, то последним зачастую помогали только большие скидки
По итогам 2016 года в Перми снизились цены на жилье. На вторичном рынке падение составило несколько процентов, на первичном стоимость квадрата почти не изменилась, но уменьшилась средняя площадь объектов, и как следствие – итоговая цена квартир.
По данным аналитиков портала по выбору недвижимости N1.RU, цены в сегменте готового жилья в Перми плавно снижались в течение всего года. «Цены на вторичном рынке жилья в Перми плавно снижались на протяжении всего года, в результате по отношению к декабрю 2015 года квадратный метр подешевел на 3%, с 52,8 тыс. до 51,4 тыс. рублей.
По итогам 2016 года заметнее всего на вторичном рынке снизились в цене однокомнатные квартиры: на 4% за квадратный метр. Максимально, на 7%, упал в стоимости «квадрат» вторичного жилья в Орджоникидзевском районе. Небольшой рост (на 1%) показали только квартиры в Ленинском районе», – рассказывает Лидия Ратникова, руководитель пресс-службы портала N1.RU
По оценкам Евгения Железнова, директора департамента оценки ООО «Инвест-аудит», вторичный рынок жилья в Перми в 2016 году продолжил падать. «Это связано, в том числе, и с большей активностью на рынке новостроек за счет господдержки, за счет совместных акций застройщиков и банков», – объясняет г-н Железнов.
70% – неликвид.
По словам Кирилла Котрикова, руководителя отдела аналитики «Century 21 Россия», цены на вторичном рынке продолжили плавное падение: с января 2016 года оно составило в среднем 4-5%. «Однако сегмент показал небольшой рост по сравнению с началом ноября. Мы связываем это с традиционной сезонностью на рынке – в декабре спрос повышается», – добавил г-н Кортиков. По его словам, в целом за год сегмент готового жилья просел на 7-8%.
«Свою роль сыграла программа господдержки ипотеки, так как она распространялась только на новостройки. Но списывать падение цен только на этот фактор не совсем верно. Если посмотреть более внимательно, то эластичность цен у застройщиков гораздо выше, чем у индивидуального продавца. Девелоперы идут на большие скидки (до 10%), могут организовать более масштабные маркетинговые кампании и предложить различные бонусы, повышая ликвидность своих объектов. В отличие от первичного рынка продавцы «вторички» менее активны. По нашим расчетам, на продажу в этом сегменте выставлено 70% неликвида. Речь идет об объектах, стоимость которых значительно превышает рыночную.
На данный момент влияние льготной ипотеки на рынок готового жилья можно считать несущественным, поэтому после отмены госпрограммы в 2017 году ничего не изменится. Уже сейчас ставки по льготной ипотеке практически равны ставкам по обычным ипотечным продуктам», – рассказывает Кирилл Кортиков.
Аналогичной точки зрения придерживается Марк Гойхман, аналитик ГК TeleTrade. «Ипотека с господдержкой становится менее привлекательной. Рыночные ставки по ипотеке постепенно снижались в течение года вслед за инфляцией и уменьшением ключевой ставки ЦБ. Сейчас средние проценты по кредитам под залог жилья составляют около 12,5%. Господдержка становится невостребованной, тем более что она имеет много ограничений. Ее отмена в 2017 году мало повлияет на рынок по сравнению с сегодняшней ситуацией», – полагает Марк Гойхман.
Наталья Андаева, руководитель банка «ДельтаКредит» в Перми, напротив, отмечает, что рынок «вторички» в 2016 году не просел. «Это произошло даже несмотря на февральский ажиотаж, вызванный ожиданиями конца программы с господдержкой, и на то, что у нас аккредитованы максимум пермских застройщиков. На «вторичку» в 2016 году пришлось 88,2% наших выдач кредитов в Пермском крае, – рассказывает Наталья Андаева. – Хотя в 2016 году в этом сегменте мы выдали больше кредитов, чем в ажиотажном 2014 году, рынок все равно был достаточно тяжелым.
Мы видели, что многие клиенты, которые хотели оформить ипотеку, не могли продать свою квартиру. Потенциальные покупатели жилья не были уверены в стабильности своего финансового положения и опасались совершать сделки», – рассказывает Наталья Андаева.
Не увидели очередей.
Новостройки за год практически не изменились в цене, «квадрат» в этом сегменте на конец декабря стоил 50 тыс. рублей, год назад этот показатель держался на отметке в 49,8 тыс. рублей. На рынке первичного жилья незначительно, на 1%, подешевели однокомнатные квартиры, а «двушки» и «трешки» немного прибавили в цене. Заметнее всего квадратный метр нового жилья подешевел в Кировском районе – на 6%, а в Ленинском цены, напротив, выросли на 12% за год.
По данным Евгения Железнова, в течение 2016 года цены на первичном рынке жилья установились на уровне 50-51 тыс. рублей за 1 кв. м. Ежемесячные колебания средней цены в диапазоне 1-2% свидетельствуют об изменении структуры предложения, но не о тенденции к падению или росту, считает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».
«В 2015 году новостройки в Перми подешевели на 3%, в 2016 цены вели себя скачкообразно, но в декабре стоимость квадратного метра вернулась к показателям начала года, – говорит руководитель пресс-службы портала N1.RU Лидия Ратникова. – Спрос на новое жилье в городе по-прежнему остается выше, чем на «вторичку», что позволяет и застройщикам, и инвесторам удерживать цены».
Тем не менее Наталья Андаева подчеркивает: в 2016 году застройщики не увидели очередей за квартирами на новые объекты – «вторичка» продавалась очевидно лучше. «Как результат – игроки строительного рынка повышали свои продажи через банковский канал и шли навстречу банкам. Они проводили ипотечные субботы, давали скидки клиентам, которые приходят от банков, проводили вместе с банками волонтерские акции (например, мы в этом году участвовали в акции по посадке деревьев), привлекающие внимание к отдельным объектам», – говорит Наталья Андаева.
Кирилл Кортиков прогнозирует, что цены на вторичном рынке продолжат падать, но не более чем на 6% к концу года. «Несмотря на то, что по прогнозам в 2017 году макроэкономический кризис достигнет дна и начнется плавное восстановление, вряд ли стоит ожидать серьезного повышения спроса на жилье. Доходы населения не достигнут докризисного уровня еще как минимум до 2019 года», – объясняет Кирилл Кортиков.
Евгений Железнов считает, что в следующем году на рынке новостроек не стоит ожидать ни роста, ни падения. «Снижение вряд ли возможно, поскольку спрос на новостройки сохраняется. Средняя цена с незначительными колебаниями держится с начала 2015 года, и если бы уменьшение произошло, то намного раньше, параллельно с жильем на вторичном рынке. В то же время для роста цен на первичном рынке предпосылок нет. Наиболее вероятный сценарий – стабилизация цен на текущем уровне», – прогнозирует Евгений Железнов.
Марк Гойхман предполагает, что в 2017 году стоит ожидать стагнацию цен, либо их небольшое повышение в пределах 1-2%. «Реальные доходы людей, возможно, прекратят падение, поскольку также близко «дно» и продолжает уменьшаться инфляция. Ипотечные ставки несколько уменьшатся – на 1,5-2 пункта. Это способно остановить сползание цен вниз, но еще недостаточно для существенного их роста», – резюмирует Марк Гойхман.