Еще не предел

Эксперты Российской гильдии риэлторов (РГР) прогнозируют продолжение медленного снижения цен на первичное и вторичное жилье. Они отмечают, что возвращение к высокому спросу и соответствующей стоимости квартир уровня 2013-2014 годов станет возможным не раньше 2019 года.

Сохранение тенденций.

РГР прогнозирует, что к концу года в среднем по стране цены на недвижимость просядут еще на 5-7%. Александр Каменев, куратор отдела развития Центра недвижимости и права «Белые ночи» соглашается с подобным прогнозом и в отношении Перми. «Предложения на пермском рынке недвижимости продолжают появляться, сроки экспозиции объектов увеличиваются, а сделки происходят лишь при постоянной работе с ценой объекта. Продавцам все еще нужно быть психологически готовыми к снижению стоимости квадратного метра, чтобы покупатель в итоге решился на совершение сделки», – прокомментировал эксперт.

Снижения цен ожидает и Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект». По его мнению, в 2017 году позитивный перелом на рынке недвижимости не наступит, поскольку сохраняется тенденция сокращения доходов населения. «Строители ожидают стагнации рынка, сейчас достигнуто некоторое равновесие цен, но существует вероятность их снижения на 5-10%», – прогнозирует эксперт.

По всей России снижается доля инвестиционных сделок с недвижимостью, она не превышает 8-10%. «Покупатель не готов рисковать и вкладывать деньги в котлован, поскольку часть застройщиков испытывает технический дефолт и, соответственно, задерживает сроки ввода жилых объектов в эксплуатацию, а некоторые и вовсе становятся банкротами и уходят с рынка. Главная цель инвестиций сегодня – это не столько заработать на покупке квартиры, сколько вложиться в качественный и ликвидный актив», – прокомментировала Эльвира Епишина, председатель комитета по аналитике РГР.

Пермяки, которые покупают жилье для последующей сдачи в аренду или повторной продажи, остаются более активными, но их интерес смещен в сторону вторичной недвижимости. «Яркий тренд года – отток инвесторов в этот сегмент: они могут приобрести доступную квартиру и сразу сдавать ее по договору найма», – рассказала Лидия Белобокова, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми.

Непоколебимая «вторичка»

По расчетам экспертов, пермский рынок недвижимости находится в состоянии рецессии. По данным федеральной риэлторской компании «Этажи», в течение мая одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в новостройках подешевели на 1%. В сегменте вторичного жилья стоимость одно- и двух-комнатных квартир не изменилась, а трехкомнатных – снизилась на 1%. Однако в отличие от большинства российских городов в Перми, по данным РГР, за I квартал 2017 года в целом цены на пермские новостройки поднялись в цене на 1,7%, стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 0,5%.

Несмотря на более медленный рост стоимости квартир на рынке готового жилья, покупательский спрос смещен в сторону «первички», главным образом в отношении домов, введенных в эксплуатацию или близких к завершающей стадии строительства. По словам экспертов РГР, застройщики готовы быть более гибкими и устанавливать цены, привлекательные для покупателей, в то время как собственники жилья неохотно соглашаются на торг.

По данным портала по поиску недвижимости N1.RU, число жителей Перми, готовых к торгу при продаже недвижимости, сократилось больше чем на треть – с 20% до 14% за год. «В объявлениях собственников заметно реже стала появляться отметка о готовности к торгу с покупателем. Вероятно, падение цен на рынке недвижимости заставляет продавцов, желающих быстро продать свой объект, сразу выставлять адекватную цену, поэтому в ней не остается запаса для дополнительного дисконта», – говорит руководитель пресс-службы сайта N1.RU Анастасия Гринева.

Маркетинг – дороже, квартиры – дешевле.

Застройщики заранее готовятся к низкой покупательской способности пермяков, поэтому активно создают бюджетные проекты. Для удешевления квартир застройщики находят неординарные решения, например, в некоторых новостройках балконы остаются незастекленными.

По оценкам экспертов, ситуация рецессии, в которой находится рынок, имеет и положительное влияние – современные застройщики уделяют больше внимания маркетингу и заботятся о комфорте клиентов. Они разрабатывают красивые и удобные персональные сайты компаний, создают 3D-туры по квартирам, визуализируют возможные варианты интерьера квартир. «Состав игроков обновляется, вперед выходят строительные компании, менеджмент которых вырос не в советские времена при плановой экономике, а в рыночных условиях. Такие девелоперы способны выстоять при более жесткой конкуренции в силу того, что они уже научились быстро перестраивать работу своих команд в ответ на меняющиеся запросы покупателей», – отметила Эльвира Епишина.

«Реконструкция» рынка.

Не все эксперты, опрошенные Business Class, соглашаются с прогнозом РГР о восстановлении высокого спроса на недвижимость к 2019 году. Некоторые из них отмечают, что основное влияние будет оказывать политическое и экономическое развитие города. «У пермяков высокий уровень потребности в жилье, но их финансовое положение не позволяет совершить такую покупку. Сейчас я не вижу конкретного драйвера, который мог бы изменить ситуацию и восстановить высокий спрос», – прокомментировал один из экспертов.

Виктор Суетин предполагает, что на данный момент нет выраженного потенциала роста спроса на текущий и следующий годы. «Сегодня мы осторожны в прогнозах. Достигнут период некоторой стагнации, но пока не ясны перспективы роста. Многое зависит от внешнеэкономических факторов, изменений в законодательстве. Хотя нужно отметить, что развитие жилищного строительства является одной из стратегических задач, обозначенных правительством в текущем году», – рассказал г-н Суетин.

Лидия Белобокова, напротив, прогнозирует скорое восстановление высокого рынка и видит предпосылки к этому уже сейчас. «Спрос начал возвращаться на прежний уровень. Этому способствовало колоссальное снижение кредитных ставок на жилье. Сейчас минимальная ставка на ипотеку – 10,25%, и это стимулирует спрос. Май 2017 года показал, что рынок встаёт на ноги: количество обращений к нам в этом месяце выросло по сравнению с апрелем, и это уже специфично для упавшего рынка. И наконец – Сбербанк опубликовал «индекс Иванова», показатель благосостояния населения: по последним данным, в 2017 году благосостояние выросло по сравнению с 2015-м и 2016-м. Возможно, при сохранении благоприятных социально-экономических условий спрос восстановится к середине-концу 2018 года», – рассказала г-жа Белобокова.

По мнению Александра Каменева, восстановлению спроса помогло бы снижение ставок по ипотечным кредитам и общее смягчение условий жилищного кредитования, например, уменьшение первоначального взноса. Пока таких факторов нет – цены продолжат снижаться, поэтому ожидать восстановления рынка в ближайшие пару лет нецелесообразно.

Динамика средней стоимости вторичного жилья в Перми за период 31.12.2014 – 31.05.2017 (тыс. руб за кв.м)

Динамика средней стоимости первичного жилья в Перми за период 31.12.2014 – 31.05.2017 (тыс. руб за кв.м)

Источник: Федеральная риэлторская компания «Этажи»