Автор: Екатерина Булатова
По всей России растет количество покупателей жилья, которые приобретают его, уже имея в собственности один или два таких объекта. По итогам 2017 года у 27% покупателей квартир было свое жилье. Такой информацией эксперты поделились на конференции «Инновации рынка недвижимости», которую Сбербанк проводил в Сочи. Там же отметили, что жители России оставляют все меньше сбережений на депозитах и в целом сокращают количество своих вкладов. По данным Центробанка, вклады населения в январе снизились на 1,5% – до 25,5 трлн рублей. Участники пермского рынка недвижимости заметили такие тенденции и в Перми. Например, в компании «Талан» подсчитали, что с 2016 года количество покупателей своей не единственной квартиры выросло на 11% и по итогу 2017 года составило 89%.
По данным Domofond.ru, 13% покупателей квартир в России совершают сделку для последующей перепродажи или сдачи объекта в аренду. В Перми аналогичное исследование по своим новостройкам провел застройщик «Орсо групп». Получилось, что в инвестиционных целях квартиры приобретают 12% клиентов. Через год после сдачи объекта порядка 5% их продают, 7% сдают.
Наиболее привлекательными для инвесторов являются однокомнатные квартиры, отметили в компании «Талан», именно они сильнее других прирастают в цене после сдачи дома.
Застройщики уверены, что инвестиции в недвижимость выгодней, чем банковские вклады. Для подтверждения этого мнения некоторые из них провели собственные исследования. «По данным наших аналитиков, средняя ставка по банковским депозитам поставляет 4-5,5%, а годовая доходность вложений в покупку квартир от «Орсо групп» достигает 11,2%. Кроме того, наши объекты ликвидны. Так, средняя годовая доходность при сдаче квартиры в аренду достигает 11,5%», – прокомментировал Михаил Бесфамильный, генеральный директор компании «Орсо групп».
Аналитики выяснили, в каком из пригородов Перми находятся самые дорогие коттеджиРасчет провели и в компании «Талан». «За 2-3 года продаж цены в новостройках нашей компании вырастают в среднем на 32-55%. За это время доходность от вклада на депозит за аналогичный период при сегодняшних ставках составляет 10-18%», – рассказала Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми.
Александр Зайков, директор по развитию агентства недвижимости «Любимый город», отметил, что некоторые застройщики предлагают клиентам составлять специальные инвестиционные договоры напрямую. В таком случае прибыль может составить 16% годовых.
Некоторые эксперты усомнились в выгоде инвестиций в недвижимость. Владислав Мезин, управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Перми, напомнил, что пермский рынок находится в стагнации. Любое жилье будет требовать расходов – это коммунальные платежи, налоги, возможно, страхование имущества. «При продаже квартиры, которой вы владели менее 5 лет, придется заплатить налог 13% с суммы свыше 1 млн рублей. Полагаю, этот момент полностью перечеркивает перспективы прибыли от перепродажи», – отметил Владислав Мезин.
По словам эксперта, решить заранее, что будет выгоднее – положить деньги на вклад или сдавать квартиру в аренду, невозможно. Каждая ситуация индивидуальна – при том, что банковские ставки падают, а жилье требует регулярных вложений. Однако если вопрос относительно собственного жилья уже решен, Владислав Мезин советует положить деньги в надежный банк с солидными акционерами, особенно если в расположении инвестора есть от пяти миллионов рублей. «Если речь идет о суммах более 5 млн рублей, некоторые кредитные организации предоставляют клиенту статус vip. Это подразумевает более выгодные условия, инвестиционные инструменты, индивидуальный подход со стороны банка при решении возникающих финансовых вопросов», – объяснил г-н Мезин.
После ухода долевого строительства покупка квартиры с целью выгодной продажи может совсем потерять смысл. Самая низкая цена квартиры устанавливается на этапе стройки, после запрета на привлечение средств дольщиков приобрести квартиру можно будет только в готовом доме, где стоимость выше. Но благодаря трехлетнему переходному периоду от долевого строительства к проектному финансированию сокращение количества инвесторов будет идти медленно, отметила Наталья Андаева.
Сравняли счет.
Чтобы определить, какой вариант инвестирования – банковский вклад или покупка квартиры для сдачи в аренду – более выгоден, специалисты компании «Инвест-аудит» провели простой расчет. Инвестор может купить квартиру в строящемся доме недалеко от центра за 2 млн рублей. Стоимость аренды в среднем составит 12 тыс. рублей в месяц. Следовательно, арендодатель может заработать за год примерно 130-140 тыс. рублей. Если положить ту же сумму на вклад в банк с госучастием по ставке 5,5%-6,5%, годовая прибыль составит 100-120 тыс. рублей. «Разница в уровне дохода несущественная. Однако в случае с квартирой больше рисков сокращения годовой прибыли – пока ждешь ввода дома в эксплуатацию, делаешь ремонт, ищешь арендаторов. Вклад в банке требует меньше энергозатрат от инвестора. Хотя некоторым людям спокойней, когда их сбережения облечены в материальную форму – квартиру, которой можно пользоваться. С банковского вклада до определенного момента снять деньги нельзя», – прокомментировал Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-Аудит».
По словам Павла Быкова, директора агентства недвижимости Metroom, пермяки покупают квартиры с целью сдачи в аренду не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Хотя инвестиционная привлекательность таких объектов часто ниже, чем у банковских вкладов. «Квартира, купленная за два миллиона рублей и сдаваемая в аренду за 12 тыс. рублей в месяц, приносит прибыль 7,2 % годовых, отсюда еще нужно вычесть налог на недвижимость, тогда получим показатель близкий к 7%. Кроме того, нужно учесть мелкий ремонт и обслуживание квартиры. В банках максимальный процент вкладов на сегодня – 10%, более распространенное предложение – 8 % годовых», – прокомментировал Павел Быков.