Автор: Ирина Семанина
Эксперты компании «Аналитический центр «КД-консалтинг» заявили, что город обеспечен квартирами-студиями на 7 лет вперед. За последние 4 года застройщики действительно очень активно разбавляли ими сетку квартир, пик ажиотажа на такое жилье пришелся на 2015 год. Тогда появление студий подогрел растущий спрос и грамотная маркетинговая стратегия застройщиков: наличие таких квартир было выгодно всем – и строителям, и риэлторам, и потребителям. Последними выступали студенты, молодые семьи без детей и инвесторы, рассматривающие покупку студий для последующей сдачи в аренду.
«Несмотря на то, что стоимость квадратного метра в квартире-студии выше, чем в однокомнатной квартире, за счет меньшей площади общая стоимость первой все равно оказывается ниже. Для большинства потребителей цена – определяющий фактор», – отмечает гендиректор АН "Респект" Алексей Ананьев. Это, по его словам, и послужило стимулом для покупателя, в связи с чем студии раскупались достаточно активно еще на стадии строительства домов. А застройщики, почувствовав ажиотажный спрос, стали добавлять подобные квартиры в новостройки в большем количестве. «Однако тогда покупатель еще не мог "пощупать" свою будущую квартиру и видел только красивую картинку. Позже зачастую оказывалось, что разместить на 20-25 кв. метрах мебель не так просто, равно как и полноценно жить в подобном жилье. К тому же нарисованные на картинке двор с лавочками и парком в реальности превратились стоянку автомобилей. Управлять домами с большим количеством квартир-студий тоже оказалось непросто ", - добавляет г-н Ананьев. Это и стало первой причиной падения спроса на малогабаритные квартиры подобного типа, который наблюдается и сегодня.
Ко всему прочему, к ней добавилась еще одна – экономическая нестабильность. «И отсутствие у пермяков уверенности в завтрашнем дне. У большинства людей ее нет, доходы населения падают, покупательская способность продолжает снижаться. Если бы экономическая ситуация была стабильной, существующего задела студий было бы даже недостаточно для рынка. Сейчас ситуация обратная – наблюдается профицит», – считает Владислав Рычков, заместитель генерального директора по строительству ПАО «Трест №14».
Все равно будут.
Что касается перспектив, совсем отказываться от студий застройщики не станут, полагают эксперты. Но дальнейшая их судьба будет полностью зависеть от спроса. «Скорей всего, он будет снижаться и переключаться на более комфортное, качественное жилье. Думаю, это мы увидим уже в этом году. А те, кто покупал студии с целью инвестиций, начнут от таких активов избавляться, что приведет к проседанию цен», - считает гендиректор АН "Респект" Алексей Ананьев.
По мнению генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, доходность от студий, несмотря на спрос, всегда будет выше, чем от полноценных квартир. «Руководствуясь этим, застройщики продолжат их строить. В целом студии - это не плохо. У них есть свой потребитель, свое место на карте города. Доля таких квартир будет сокращаться в будущем, такая динамика уже сформировалась. Но, думаю, застройщики просто будут тщательнее продумывать их концепцию", - отмечает собеседница.
По словам заместителя генерального директора ПАО «Трест №14» Владислава Рычкова, сегодня строительство студий для застройщиков – вынужденная мера, позволяющая удешевить абсолютную стоимость квартиры. «И в периоды спада на рынке застройщики к такой мере будут обращаться. Поэтому формат студий в ближайшие годы не умрет точно, просто экономическая ситуация будет так или иначе регулировать их количество», - добавляет эксперт.
По словам генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, судя по динамике продаж у застройщиков сегодня объем спроса на студии сократился, особенно в сравнении с 2015 годом. Но на сколько – эксперты сказать затрудняются. «Ранее (2014-2016гг) застройщики "разбавляли" сетку квартир студиями достаточно активно. Сейчас количество домов, где наряду с полноценными квартирами есть студии - резко сократилось. Появились дома, где есть студии и однокомнатные квартиры, и есть небольшая доля двухкомнатных квартир Параллельно со спадом спроса на студии, растет интерес к квартирам евро-формата (квартира, где гостиная совмещена с кухней). малой площади", - отмечает собеседница.
По мнению Алексея Ананьева, сегодня формировать дома, где преобладают студии, – не совсем верный шаг, и маркетологи это поняли. «Рынок действительно насытился, и если сегодня застройщику не удается реализовать студии на этапе строительства дома, то после его сдачи такие квартиры продаются очень тяжело», – считает эксперт.
На вторичном рынке ситуация еще печальнее. Сформировавшийся фонд студий пользуется еще меньшим спросом. «Во-первых, потребитель уже видит, что покупает, а во-вторых, дома, где преобладают студийные квартиры, гораздо быстрее устаревают в качественном отношении», – добавляет г-н Ананьев.
С тем, что на пермском рынке наблюдается избыток студий, соглашаются и застройщики. По словам директора по строительству ООО "Сатурн-Р" Николая Кирюхина, их компания сегодня от таких квартир не отказалась, но объемы их строительства снизила. «Мы довольно много их строим и продаем, хотя намного меньше, чем 2-3 года назад. Но даже тогда количество студий в наших домах было всегда меньше 50%. Мода на такое жилье прошла, сейчас люди предпочитают больше стандартные «однушки», – считает собеседник. При этом подчеркивает, что при формировании планировок учитывается не только рыночный спрос, но и множество других факторов. Например, месторасположение дома (близость к крупному предприятию или вузу), его класс, наличие придомовой территории.
С ним согласен и Владислав Рычков, по словам которого иногда застройщики вынуждены строить студии, поскольку такие квартиры, особенно в центре, удастся продать гораздо быстрее. «Мы понимаем, что потребитель не может заплатить за однокомнатную квартиру больше 2,5 млн рублей в доме комфорт-класса, поэтому в центре города целесообразно строить студии. Стоимость строительства и земли в центре значительно выше. Малогабаритные квартиры здесь продадутся быстрее», - говорит эксперт.
Параллельно со спадом спроса на студии, растет интерес к квартирам евро-формата (квартира, где гостиная совмещена с кухней).
По словам Ольги Заозерских, коммерческого директора ГК «ПМД», их аналитики также констатируют, что в спальных районах пермяки предпочитают приобретать небольшие квартиры классической планировки, а в центре и районах, прилегающих к нему, по-прежнему сохраняется интерес к квартирам-студиям. «В том числе за счет большей доли покупателей молодого, активного возраста. Кроме того, на интерес к формату студий влияют и особенности города. У нас, например, нет такого большого притока студентов крупных образовательных центров, как в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Томске. Там, в отличие от Перми, студии будут пользоваться спросом всегда, здесь же он будет непостоянным», - считает собеседница.