Автор: Ирина Семанина
На минувшей неделе на сайте «Авито» появилось объявление о продаже земельного участка в центре Перми. Речь идет о территории по ул. Екатерининской, 80а (район Октябрьской площади) площадью 6,5 соток.
По словам представителя продавца, участок расположен в квартале № 108 и находится в зоне Ц-1, позволяющей строить различные виды объектов, включая жилье. Авторы объявления предлагают в качестве вариантов построить там офисы, клинику, гостиницу, хостел или реализовать проект, на который уже получено разрешение.
Речь идет о проекте строительства трехэтажного жилого дома площадью 800 кв. метров с рабочим названием Centr. Общая стоимость актива составляет 26 млн рублей. Business Class удалось выяснить, что разрешение на строительство многоквартирного дома по данному адресу 29 июня получила предприниматель Ксения Принцева, но площадь объекта в документации указана иная – 610,9 кв. метров.
По словам автора объявления, в доме запроектированы только жилые площади. Согласно планам этажей, в нем значатся всего четыре квартиры: две однокомнатные (площадью 29,7 и 117,2 кв. метров), одна «двушка» (площадью 144,5 кв. метров) и одна четырехкомнатная (площадью 165 кв. метров).
«Наш проект – рабочий вариант, мы рисовали его под себя. Проектированием занимался частный архитектор. Но ситуация изменилась, от реализации отказались. Новый собственник может распорядиться участком по своему усмотрению или взять за основу наш проект, разрешение на строительство которого действует до января 2019 года. На площадке можно возвести здание высотой до 6 этажей», – пояснил «bc» представитель продавца.
Владимир Занин:
– Тут нужен покупатель, который готов построить в центре офис или дом для себя, и который закроет глаза на завышенную цену. Вопрос другой: существует ли такой инвестор?
Он также рассказал, что предлагаемый к покупке участок был выкуплен более трех лет назад. Сегодня на нем есть пустующий двухэтажный деревянный дом, подлежащий сносу. «Что касается стоимости актива, то в 108-м квартале сотка земли стоит примерно 4 млн рублей. Отсюда и цена продажи – 26 млн рублей», – добавил собеседник. На вопрос о том, насколько снизится цена при исключении из предложения проекта дома, он ответить затруднился, отметив лишь, что проект стоит «не великие деньги».
«Пока конкретных интересантов на покупку нет, разговоры велись лишь с посредниками. Сложно загадывать, как быстро получится реализовать участок», – заключил автор объявления.
По словам генерального директора АО «Пермглавснаб» Владимира Занина, ранее его компании уже предлагали выкупить участок в том же районе. «Но мы отказались, посчитав эти инвестиции неэффективными. Что касается предлагаемого к покупке участка, его стоимость в моем понимании неадекватная. Цена в 4 млн рублей за сотку однозначно выше рыночной», – считает собеседник. С ним соглашается и директор компании Research&Decisions Регина Давлетшина, по словам которой сегодня за такие деньги землю в Перми уже мало кто покупает. «Особенно девелоперы. Для них красная цена – 1,5 млн рублей за сотку при условии возможности реализации на участке эффективного проекта», – считает собеседница.
Того же мнения придерживается и Александр Каменев, директор АН «Белые ночи». «У нас недавно была сделка по участку на ул. Монастырской. Стоимость 5 соток получилась в районе 7 млн рублей. Получается, примерно 1,4 миллиона за сотку, а на ул. Екатерининской – 4 миллиона. Итоговая цифра в 26 млн рублей – не те деньги, за которые участок продастся. Особенно, учитывая необходимость строительства какого-то объекта, сноса старого здания», – полагает эксперт. Но при этом подчеркивает, что назвать адекватную цену достаточно сложно, поскольку как такового рынка земли в центре нет. «Если бы по соседству продавалось еще 10 участков, можно было бы обозначить необходимую стоимость. В данном случае вопрос формирования цены – самый сложный», – отмечает г-н Каменев.
Владимир Занин добавляет, что даже если цена будет приемлемой для инвестора, необходимо проверить все нюансы – бывают ограничения, которые не позволяют поставить на участке ничего, кроме киоска. «Нужно смотреть на «соседей» площадки, учитывать инсоляцию, отступы от границ участка, выяснить возможность сдвига сетей», – считает топ-менеджер.
Что касается готового проекта, он, по мнению г-на Занина, нереализуемый, поскольку только стоимость земли, заложенная в 1 кв. метр будущего жилья, составит 40 тыс. рублей. «Отсюда я не могу представить, как можно по адекватной цене продать 4 квартиры, пусть даже в центре. Очень спорный проект. И он точно не будет интересен девелоперам. Тут нужен покупатель, который готов построить в центре офис или дом для себя, и который закроет глаза на завышенную цену. Вопрос другой: существует ли такой инвестор?» – добавляет топ-менеджер.
По мнению Александра Каменева, такие участки с готовым проектом, как правило, продаются под целевого клиента. При этом круг инвесторов определяется заранее, проводятся встречи и презентации для каждого. После уже инвестор предлагает цену, а владелец площадки выбирает из всех предложенных вариантов, рассказывает эксперт.
По словам Регины Давлетшиной, проект получится действительно очень дорогим. «Если учитывать правила девелоперов, согласно которым стоимость земли, заложенная в 1 кв. метре, не должна превышать 15 %, получится цена «квадрата» в 300 тысяч. Это, конечно, нереальная цифра. Поэтому, если продавцы указывают цену в 26 млн рублей, нужно просить их обосновать такие цифры. Пока данное предложение вызывает больше вопросов, чем ответов», – считает эксперт.
Она также добавляет, что площадка на ул. Екатерининской идеально подошла бы для размещения гостиницы или жилого дома. «В первом случае необходим оператор, локация интересная. Во втором может получиться неплохой клубный дом с квартирами премиального уровня. Последних должно быть около 10, равноценной площади. Можно даже переделать планировочные решения в существующем проекте. Офисное здание размещать здесь менее целесообразно, поскольку вложения не окупятся, а для торгового объекта нет необходимого трафика», – добавляет г-жа Давлетшина.
У Александра Каменева иное мнение насчет возможных вариантов освоения площадки. «Строительство жилья здесь – вопрос спорный. Нужно понять, насколько удобно людям будет жить в таком месте, во сколько обойдутся квартиры. Все-таки 6,5 соток для жилого дома – очень мало. В данной локации эффективнее было бы разместить клинику или офис какой-то одной компании. С точки зрения рентабельности это выглядит более логично», – заключает эксперт.