Автор: Екатерина Булатова
В рамках процедуры банкротства ООО «Производственное Объединение «Пермпромжилстрой» произведена оценка недвижимого имущества этой компании. Речь идет об объектах, расположенных на ул. Екатерининской, 175, 175/1, 175/2, 175/3 – недостроенном жилом комплексе «Никитинский». Его рыночная стоимость составила 515,3 млн рублей, но за исключением квартир, право собственности на которые признано за участниками на основании судебных решений – 435,7 млн рублей. Отчет об оценке составила компания «Регион-Эксперт».
Специалисты оценили 22-этажное административное здание, один жилой дом, доли в правах на еще два жилых дома и два земельных участка. Их рыночная стоимость с учетом проектной документации составила от 27,4 млн рублей до 222,9 млн рублей (подробнее см.вставку). Техническое состояние трех недостроенных жилых домов определено как «работоспособное» или «ограниченно работоспособное», но наружные и внутренние стены в объекте, который готов на 58%, признаны аварийными.
Отдельно оценены два земельных участка под объектами. Они образовались в результате межевания одной территории. Земля была предоставлена «Пермпромжилстрою» на правах аренды до 2008 года, но договор считается действующим и сейчас. Цены участков по проектной документации составили: 10,3 млн рублей за 4,17 тыс. кв. м и 57,52 млн рублей за 23,29 тыс. кв. м. По данным конкурсного управляющего, земля будет реализовываться как указано в договоре аренды – единым массивом.
Первоначально застройщиком ЖК «Никитинский» являлась организация «ПО «Пермпромжилстрой». В 2013 году общество признано банкротом. В начале 2018 года специалисты регионального минстроя предполагали, что на завершение проекта потребуется 640-800 млн рублей.
К положительным факторам, характеризующим объект, специалисты «Регион-Эксперт» отнесли расположение в центральном районе и стабильный спрос на жилую и коммерческую недвижимость. К отрицательным – незавершенное строительство и множество рисков, связанных с его завершением.
По данным оценщиков, снос ЖК «Никитинский» экономически нецелесообразен. «Объект может использоваться в текущем назначении – в качестве административного здания и жилых домов с многофункциональными помещениями после завершения строительства», – указано в отчете.
Там же говорится о назначении оценки: полученные показатели будут использованы для продажи в процессе конкурсного производства.
За последние два года достройкой жилого комплекса интересовались два инвестора. Дважды в 2017 году на достройку заявлялась группа компаний «Энергоцентр». Оба раза Министерство строительства и ЖКХ России отклонило заявление потенциального инвестора, потому что он не доказал свою финансовую состоятельность. Весной 2018 года анализировать возможность завершения работ на проблемном объекте начал девелопер «Орсо групп».
В апреле представители регионального минстроя предполагали, что в середине мая может быть подано заявление в арбитражный суд о замене застройщика, если «Орсо групп» примет решение о завершении проекта на ул. Екатерининской. В таком случае к концу года можно было бы выйти на получение разрешения на достройку после изменения проектной документации. По планам минстроя, основанных на этих предположениях, недострой мог быть введен в эксплуатацию в 2022 году. Однако в действительности потенциальному инвестору потребовалось больше времени, чтобы изучить документацию, пока окончательное решение по вопросу достройки объекта на Екатерининской, 175 не принято, сообщил Михаил Бесфамильный, гендиректор «Орсо групп».
«Компания продолжает рассматривать вариант завершения работ на объекте. На сегодняшний день в связи с действующими нормами Градостроительного кодекса мы не можем продлить существующее разрешение на строительство. Получение нового документа на достройку уже имеющегося объекта требует обширной экспертизы, а также его приведение в полное соответствие действующим нормам. Эти действия серьезно увеличивают не только сроки строительства, но и его стоимость. Учитывая, что в рамках законодательства земельный участок для завершения возведения зданий предоставляется на 3 года, есть высокие риски не уложиться в этот срок», – прокомментировал Михаил Бесфамильный.
По результатам оценки недвижимого имущества «Пермпромжилстроя» дороже других оказалось недостроенное 22-этажное административное здание с подземной парковкой, расположенное на ул. Екатерининской, 175. Площадь застройки – 1,106 тыс. кв. м, работы на объекте выполнены на 62%. Рыночная стоимость этого здания с учетом проектной документации – 222,980 млн рублей.
Жилой дом, готовый на 58%, оценен в 169,540 млн рублей или в 93,6 млн рублей, за исключением квартир с признанным правом собственности на основании судебных решений. Здание находится на ул. Екатерининской, 175/1. Площадь застройки – 10,564 тыс. кв. м.
Кроме того, оценены доли в правах на недостроенные жилые дома на ул. Екатерининской, 175/2, 175/3. Эти здания возведены на 29% и 10% соответственно. Площади застроек составляют 688,8 кв. м и 535 кв. м. Рыночная стоимость по проектной документации для первого объекта – 27,62 млн рублей, для второго – 27,4 млн рублей. Стоимость за исключением квартир с признанным правом собственности в обоих случаях ниже примерно на 2 млн рублей.
Власти отказались увеличивать высотность для возведения гостиницы в центре Перми