А в Екатеринбурге пока хорошо. Краткий обзор рынков жилой недвижимости пяти российских городов

Автор: Ирина Семанина

В рамках аналитической сессии «Камского форума», прошедшего в Перми уже в 14-й раз, с докладами выступили эксперты разных городов России. Каждый поделился итогами рынка недвижимости за 2018 год и прогнозами на 2019-й. Пермские эксперты подытожили: кризис отрасли 2014 года преодолен, «ценовое дно» пройдено, но что будет дальше вообще непонятно. Business Class собрал основные тезисы выступлений спикеров.

Хабаровск:

• Сокращение объемов предложения почти в 3 раза (по итогам 2018 года). Причины – «вымывание» дешевого жилья, повышение цен на рекламные услуги.
• Сокращение объемов продаж (данные Росреестра и риэлторского сообщества).
• Рост сделок по ипотеке: они составляют 60% от общего объема.
• Вторичный рынок. Стоимость кв. метра в конце 2018 года составила 82 тыс. рублей. Последний раз такой показатель был зафиксирован в Хабаровске в конце 2012 года. Сегодня объемы продаж соответствуют уровню 2018 года. В ближайшее время существенных изменений не предвидится.
• Первичный рынок. Ситуация сложная. Больше половины новостроек либо заморожены, либо долгострои. Объемы строительства замедлились. В 2018 году в крае сдано 273 тыс. кв. метров жилья, это всего на 1% больше показателя 2017-го. На ближайшие годы выдано всего около 40 разрешений на строительство. Застройщики заняли выжидательную позицию в связи с ФЗ №214.
• Большая часть нового жилья – класс «стандарт» (почти 2/3 рынка). Еще треть составляет жилье комфорт-класса, и всего 2-3 дома принадлежит к категории «бизнес».
• Есть программы поддержки. Пример: молодежная жилищная программа для жителей края в возрасте до 36 лет. Она работает по двум направлениям: субсидирование из федерального бюджета на покупку вторичного жилья, из краевого бюджета – на покупку квартиры в новостройке. Еще одна программа – для семей с ребенком, родившимся с 1 января 2018 года: льготная ипотека по ставке 7% или рефинансирование существующей.
• Краевой материнский капитал за рождение второго ребенка, родившегося с 1 января 2019 года: 30% от федерального материнского капитала (примерно 136 тыс. рублей).

Благовещенск:

• Снижение объема ввода многоквартирного жилья в 2,4 раза: с 289 тыс. кв. метров (в 2014 году) до 122 (в конце 2018 года).
• Снижение объемов незавершенного строительства в 2,6 раза: с 96 тыс. кв. метров в 2014 году до 37 тыс. кв. метров в 2018 году. Число обманутых дольщиков в 2018 году сократилось с 345 до 100 человек благодаря федеральной и краевой субсидиям. Краевая выдается всем, независимо от категории граждан, и может составлять до 1,2 млн рублей.
• Новостройки. Цена предложения на первичном рынке снизилась на 10%: с 63,5 тыс. рублей за кв. метр в 2014 году до 57 тыс. рублей в 2018 году.
• Вторичное жилье. Цена кв. метра выросла с 52 до 63 тыс. рублей в период 2014-2018 годов. Рост составил 23%.
• Не изменился спрос по типу жилья: активней всего продаются квартиры гостиничного типа, а также 1-2-комнатные.
• Эскроу-счета: строителям не ясен процесс предоставления кредитов. Ставки в банках колеблются от 6 до 14%. Застройщики прогнозируют повышение себестоимости строительства, некоторые говорят об уходе на возведение социальных и промышленных объектов.
• Структура предложения по стандартам качества: 32% «стандарт» и 68% «комфорт». По количеству комнат: 47% – однушки, 39% – двушки, 14% – трешки.

Воронеж:

• Средняя цена предложения по итогам 2018 года выросла на 3,8%. При этом в течение года прироста не было, он наметился лишь к IV кварталу. Причины: ажиотаж на фоне новостей про эскроу-счета, повышение НДС. Цены на вторичном рынке жилья выросли на 6%, новостройки прибавили в стоимости лишь 1,7% за год.
• Тренд роста стоимости закрепился и в начале 2019 года. Цена кв. метра составила почти 46 тыс. рублей, рост на 1,4%.Первичный рынок подорожал на 1,2%. Тренд плавного роста цен продолжится. Причины такого низкого прироста: ежегодно Воронеж сдает 1 млн кв. метров жилья. Предложение очень насыщенное, с товарным запасом. Есть дома, сданные 3-4 года назад, но заселенные лишь на 30-40%.
• Наиболее дорогие квартиры в Воронеже – 1-2-комнатные.
• Прогноз на 2019 год: рост цен в пределах 3-4%. Платежеспособный спрос ограничен, роста реальных доходов населения не наблюдается. И даже если застройщики решат поднять цены, вряд ли смогут их на этом уровне удержать.

Екатеринбург:

• Объем предложения был высоким, число квартир на первичном рынке выросло за год почти на 30%.
• Наблюдается значительный рост проектов в стадии строительства.
• За 2018 год екатеринбургские застройщики заложили 1,8 млн кв. метров жилья: это в два раза больше показателя 2017 года. В это число не входит еще 1,5 млн кв. метров, на которые уже получено разрешение на строительство.
• Предложение насыщенное, но ограничено стадией стройки. Большую часть объема составляют проекты на стадии котлована или строительства первых двух этажей. Предложение на конечном этапе возведения объекта заметно сократилось.
• На вторичном рынке предложение к концу 2018 года уменьшилось на 20%. Начиная с февраля 2019 года ситуация стала меняться, число квартир растет.
• Спрос на недвижимость был стабильным и устойчивым. В первой половине 2018 года число сделок росло за счет снижения ипотечной ставки, во второй – за счет страха роста ставок. Активность продолжилась и в 2019 году: по итогам января-февраля число сделок на обоих рынках выросло на 9%.
• В марте началось уменьшение спроса. Прогноз: переход рынка в стагнацию. Скорей всего, застройщикам придется снижать цены. Уже сейчас они начинают делать скидки, чего в прошлом году не было.
• Год прогнозируется как сложный: цены будут высокими, продажи снизятся. По показателям кв. метров и сделок план 2019 года, скорей всего, будет выполнен, но в деньгах он останется на уровне 2018 года.

Пермь:

• 1,8% рынка составляет ветхое и аварийное жилье: это порядка 450 тыс. кв. метров.
• Тенденция снижения ввода многоквартирного жилья в эксплуатацию. В 2016 году в Перми было введено 518 тыс. кв. метров, а в 2018 году – уже 460,3 тыс. кв. метров.
• Задел у застройщиков на 2019 год составляет 435 тыс. кв. метров, на 2020 год – 425 тыс. кв. метров жилья. Возможно, появятся дополнительные проекты домов небольшого формата, но они изменят итоговые цифры незначительно, особенно с учетом того, что не все застройщики сдают объекты вовремя.
• Объем незавершенного строительства на 1 января 2019 года составил 1,358 млн кв. метров многоквартирного жилья. Рост за год – 10,7%. 360 тыс. квадратов от этого объема – замороженные стройки или проекты со сроками сдачи на «неопределенный срок».
• Пермь ничем особенно не отличается от других городов-миллионников. В строительстве здесь преобладает жилье классов «стандарт» (67% рынка) и «комфорт» (32%). Предложение бизнес-сегмента представлено единичными проектами, а также квартирами в уже сданных домах (наличие таких квартир говорит о характере спроса на жилье подобного уровня, он небольшой).
• На рынке преобладает монолитно-каркасное домостроение (75% объема).
• Активней всего покупают 1-2-комнатные квартиры. Спрос на 3-4-комнатные в два раза ниже.
• В 2018 году прирост цен составил 8,5%. Если включить в анализ итоги января-февраля 2019 года, то прирост сократился до 6,8%. Стоимость кв. метра на первичном рынке в феврале 2019 года – 56,28 тыс. рублей, на вторичном – 54,86 тыс. рублей.
• По наблюдениям аналитиков, у застройщиков есть запас по приросту цены. Это связано со структурой предложения: многие застройщики возвращаются в центральные и прилегающие к центру районы.
• Спрос на вторичный рынок поддерживается муниципальными и региональными программами. Они касаются улучшения жилищных условий и качества городской среды. К примеру, программа по переселению из ветхого и аварийного жилья.