Автор: Екатерина Булатова
Рынок недвижимости Перми предлагает горожанам 14 тыс. квартир: 7 тыс. в новостройках и 7 тыс. в готовых домах. Такие данные представила Екатерина Пахомова, директор по развитию агентства недвижимости «Территория». По ее словам, чаще всего клиенты покупают вторичное жилье. Главным фактором выбора является цена.
74% пермяков, приобретающих квартиру, выбирают готовые дома. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте 55,6 тыс. рублей. 26% клиентов предпочитают новостройки. В среднем «квадрат» в них обходится в 59 тыс. рублей. В обоих случаях горожане чаще покупают однокомнатные квартиры.
Примером из практики поделился Михаил Бесфамильный, генеральный директор компании «Орсо групп».
«В жилье бизнес-класса есть предельная площадь квартир, больше которой клиенты покупать не готовы: на объекты в 100-120 квадратных метров при цене 70 тыс. рублей за «квадрат» спрос практически отсутствует. В нашем доме «Бьорн» было представлено 10 таких квартир. Две удалось продать, по остальным продажи «встали». В итоге было принято решение разделить каждую квартиру на две студии: однокомнатную и двухкомнатную. После этого уже за неделю зарегистрировано восемь сделок», – рассказал Михаил Бесфамильный.
Данные: АН «Территория».
Скоро покупки новостроек будут проходить преимущественно через эскроу-счета. Сейчас в городе возводят 122 многоквартирных дома, после 1 июля 31 из них девелоперы смогут достраивать только с использованием эскроу-счетов. На данный момент 4 девелопера работают по новой схеме.
«Пока мы не видим, чтобы каким-то объектам отдавалось предпочтение исключительно из-за счетов эскроу. Между двумя равными по параметрам квартирами, среди которых одна продается по эскроу, но дороже, клиент, скорее, выберет вторую», – рассказала Екатерина Пахомова.
О том, что потребители руководствуются ценой, говорят и застройщики. «Год назад мы с голландскими архитекторами начинали проектировать дом «Маасдам». Работали над фасадами и другими внешними характеристиками, но в процессе поняли, что для потребителя это неважно. На момент покупки человеку интересна только локация и цена. Пока мы продолжаем наблюдать: если цена останется доминирующим фактором, будем снижать качество продукта, чтобы сохранить маржинальность», – рассказал Михаил Бесфамильный.
Данные: АН «Территория».
Использование счетов эскроу и проектного финансирования однозначно спровоцирует дополнительный рост цен на квартиры. С этим согласны все эксперты.
«В январе НДС вырос на 2%. Сейчас мы начали ощущать, что это спровоцировало рост цен на строительные материалы на 6-10%. Кроме того, в преддверии эскроу все застройщики немного подняли цены, потому что не знали, чего ждать. По моим ощущениям, проектное финансирование даст еще плюс 6-7% роста, остальное будет зависеть от рынка», – подсчитал Алексей Терентьев, руководитель отдела продаж компании «Девелопмент-Юг» в Перми.
Специалисты компании «Талан», которая уже реализует квартиры через эскроу-счета, отметили, что спрос на их предложения стабилен. «На старте проекта мы боялись, что люди не захотят переплачивать за дополнительные гарантии, но это оказалось заблуждением – продажи идут», – отметила Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми.
Между тем застройщики стараются получить возможность продолжить возводить начатые объекты по старой схеме долевого строительства. Для этого требуется до 1 июля заключить договоры долевого участия в отношении 10% площадей или возвести объект минимум на 30%. Чтобы достигнуть первого показателя, девелоперы массово проводят акции, специальные предложения для покупателей квартир, часть из них значительно увеличили комиссию агентству недвижимости, чтобы мотивировать партнеров на рост продаж, говорит Екатерина Пахомова.
По некоторым проектам компаниям не удастся получить проектное финансирование, но и достраивать по старым правилам будет нельзя. Какова судьба этих домов, пока неясно, в том числе и Минстрою Российской Федерации.
«Если оценивать ввод новой модели строительства в краткосрочной перспективе, сложностей добавилось как для застройщиков, так и для клиентов , потому что растет стоимость проектов. В среднесрочной перспективе, наверное, проблемы сохранятся: могут появиться обманутые дольщики в случае с компаниями, которые не смогли получить проектного финансирования и не успели соблюсти необходимые требования для достройки по старой схеме. Но если говорить о долгосрочной перспективе, то рынок придет в порядок. Вопрос лишь в том, что такое «долгосрочная перспектива». Для меня в данной ситуации – это 2-3 года», – прокомментировал Евгений Плаксин, заместитель управляющего Пермского отделения Сбербанка России.
Он отметил, что банки могут не одобрить проектное финансирование по двум основным причинам: плохая репутация застройщика и нерабочая финансовая модель проекта. По словам эксперта, эти составляющие всегда влияли на успех проекта. Если они «хромали», долгострой мог получиться и при старой модели долевого строительства.
В целом, по словам представителя банка, эмоции участников рынка пошли на спад. «Еще в феврале градус волнений был намного выше, чем сейчас. Только Сбербанк на сегодняшний день уже одобрил 10 заявлений на получение проектного финансирования, еще 12 будут приняты. Остальные находятся на этапе сбора документов», – рассказал Евгений Плаксин.
В министерстве строительства и архитектуры Пермского края сообщили, что по 23 объектам девелоперами и кредитными организациями начаты процедуры, связанные с переходом на проектное финансирование. По 20-ти из них открытие эскроу-счетов находятся в финальной стадии.