Надежды юношей питают. Мэрия завершила прием замечаний и предложений к новым правилам стройки

Автор: Екатерина Булатова

Администрация Перми завершила прием замечаний и предложений по изменениям в правилах землепользования и застройки. Речь идет о новой редакции карты градостроительного зонирования и установления коэффициента плотности застройки. Публичные слушания по проекту проходили до 3 июля, но из-за активной полемики срок приема замечаний и предложений был продлен до 22 июля.

В этот период планируемые изменения неоднократно обсуждались на разных площадках. Например, состоялся круглый стол в Пермской торгово-промышленной палате, встреча участников рынка с губернатором Максимом Решетниковым и главой города Дмитрием Самойловым. По словам застройщиков, встречи с властями проводятся каждую неделю.

«В ходе переговоров обсуждаются три момента: высотность, плотность застройки и юридическая сторона допустимых изменений параметров при возведении застройщиком социальных объектов», – рассказал гендиректор компании «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

По мнению эксперта, предлагаемые изменения в ПЗЗ не проработаны, в них остаются «белые пятна» правового характера. Власти предлагают компаниям возводить за свой счет социальные объекты в рамках соглашений с муниципалитетом в обмен на возможность превысить установленные параметры ограничения застройки. Во время обсуждения в ТПП специалисты консалтинговой компании «ЮКЕЙ» поясняли, что такой вариант не соответствует законодательству.

Аналогичной позиции придерживаются и в Пермском УФАС. «С одной стороны, власти и бизнес путем соглашений пытаются сблизить свои интересы и юридически оформить договоренности. Но никакой правовой базы на федеральном уровне для этого нет. Кроме того, должны быть внятные критерии для заключения соглашения либо отказа, но пока их нет. Предлагается вариант, при котором городская комиссия по ПЗЗ дает рекомендацию о возможности заключения соглашения, а окончательное решение принимает городская дума. На наш взгляд, это довольно долгая и сложная процедура. Кроме того, решение комиссии носит рекомендательный характер, депутаты могут с ним не согласиться», – прокомментировал руководитель Пермского управления ФАС Александр Плаксин.

Своим проектом администрация предлагает установить предельную высоту зданий 10 этажей в центре города: в зоне обслуживания и деловой активности городского центра (Ц-1) и зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2). Такой же параметр может быть установлен для действующей зоны многоэтажной жилой застройки «четыре этажа и выше». В остальных градостроительных зонах предлагается возводить здания не выше восьми, шести, четырех, трех и двух этажей. Кроме того, предлагается установить предельный максимальный коэффициент плотности застройки 2,5.

Напомним, мэрия предлагает застройщикам выбор в зависимости от масштабов проекта (уровня превышения параметров плотности): построить сами соцобъекты за свой счет или компенсировать затраты муниципалитета на обеспечение жителей местами в соцобъектах. Второй случай, по мнению Олега Стародубцева, руководителя ГК «ПМД», сложнее первого. Возможность заключения соглашений о компенсации затрат девелоперы обсудили на встрече с губернатором. «Одно дело, когда речь идет о строительстве целых микрорайонов. Тогда девелоперу предлагается взять на себя расходы по возведению школы и детских садов. Эти здания сооружаются параллельно с жильем. При точечной застройке жителям одного-двух домов не нужна, например, огромная новая школа. В этом случае предполагается, что застройщики будут вносить «компенсацию» в бюджет города. Непонятна методика расчета этой «компенсации». В Перми уже давно существует потребность в дошкольных и общеобразовательных учреждениях. Администрация разрабатывает программу развития и строит эти объекты за счет бюджета. Но сегодня нигде не прописан механизм контроля и сроки возведения социальных объектов, на которые предлагается выделить деньги девелоперу. Нет твердых гарантий, что рядом с новым домом появятся дополнительные школы и детские сады. Их могут построить через пять или даже через десять лет. Сейчас администрация города возводит объекты социальной инфраструктуры в тех районах, которые сильнее всего в этом нуждаются. Но к планам застройщиков это никак не привязано», – рассказал Олег Стародубцев.

Еще один вопрос, который обсудили застройщики с властями, – установление переходного периода перед изменениями ПЗЗ. В Перми многие девелоперы имеют градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), на основании которых они планируют получить разрешения на возведение жилья. По законодательству ГПЗУ действует три года с момента выдачи.

«Земельные участки, на которые уже получены ГПЗУ, должны застраиваться по действующим в настоящий момент нормам. Поэтому необходим переходный период для застройщиков, чтобы у каждого было право реализовать проект согласно действующему градостроительному плану», – отметил Олег Стародубцев.

Девелоперы выразили опасение относительно того, что их бизнес из-за предлагаемых изменений плотности станет невыгодным, а развитие города окажется под угрозой. В частности, земля потеряет инвестиционную привлекательность, качество жилья и коммерческих объектов значительно ухудшится, а цены вырастут на 20-30%.

«При ограничении плотности и высотности застройщикам станет невыгодно и экономически нецелесообразно реализовать проекты, вследствие чего большинство строительных площадок окажутся нерентабельными и будут простаивать. В новой редакции ПЗЗ предлагается изменить подход к определению коэффициента плотности: учитывать не только площадь жилья, но и социальных объектов по отношению к размерам участка. Это сделает коэффициент плотности еще более низким, а окупаемость девелоперских проектов минимальной», – прокомментировал Евгений Протопопов, основатель GGroup.

От установления предлагаемых ограничений пострадают и сетевые компании, говорит исполнительный директор «Талан-Пермь» Марина Коноплева. «Инвестпланы некоторых сетевых компаний сформированы на пять лет вперед. Они напрямую зависят от планов застройщиков. Если изменятся правила игры для девелоперов, сетевикам тоже придется обновлять свои документы», – прокомментировала Марина Коноплева.

Она верит в результативность диалога застройщиков и власти. «Администрация собирает предложения, наверное, будет выпущена вторая версия проекта решения гордумы», – предположила Марина Коноплева.

В мэрии сообщили, что предложения и замечания, поступившие до 22 июля, будут проанализированы городским департаментом градостроительства и архитектуры. Затем последует их рассмотрение на комиссии по землепользованию и застройке. Очередное заседание комиссии намечено на 24 июля, но вопрос об изменении плотности в повестку не входит. Следующим этапом станет публикация заключения о результатах публичных слушаний, затем будет подготовлена окончательная редакция проекта решения ПГД с учетом результатов публичных слушаний. Далее проект рассмотрят на заседании ПГД.