С 1 июля в России действует новая схема долевого строительства: девелопер больше не может привлекать деньги граждан напрямую, средства покупателей хранятся в банке на специальных счетах эскроу до сдачи дома в эксплуатацию. В Пермском крае только 15% из строящихся проектов будут завершены с использованием средств эскроу и привлечением проектного финансирования.
Всего в регионе возводят 160 многоквартирных домов (подробнее см. справку). 85 из них компании достраивают по старой схеме долевого строительства, так как успели к 1 июля достичь определенных показателей по степени готовности зданий и количеству заключенных договоров участия в долевом строительстве. 23 дома будут завершаться с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, 11 – за собственные средства девелоперов.
За проектным финансированием, по данным минстроя, обратились 15 девелоперов, семи из них кредиты одобрили, еще восемь заявлений находятся на рассмотрении.
По словам Константина Захарова, первого заместителя министра строительства Пермского края, в Перми 30 банков могут работать со счетами эскроу и проектным финансированием. Но пока застройщики обращались только в три организации: «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк».
По мнению Евгения Плаксина, заместителя управляющего Пермского отделения Сбербанка России, многие банки заняли выжидательную позицию. «Если застройщик не исполнит свои обязательства перед дольщиками, деньги с эскроу вернутся физическим лицам. Неясно, что банку делать с недобросовестным девелопером? Ведь сумма каждого проекта многомиллионная: банку необходимо не только выдать деньги, но и вернуть их. Поэтому кредитные организации пока присматриваются к рынку, оценивают риски», – прокомментировал эксперт во время круглого стола на тему счетов эскроу, организованного «Ъ-Прикамье».
Четыре дома из 160 строящихся компании введут в эксплуатацию в III квартале 2019 года. Еще 8 проектов уже реализуются с использованием эскроу, 8 относятся к проблемным и входят в дорожную карту по решению проблем обманутых дольщиков. Остальные 20 домов являются потенциально проблемными.
По опыту разных участников обсуждения, банкам требуется минимум 3-6 недель, чтобы принять решение о выдаче проектного финансирования девелоперу. Такой срок возможен, если компания подала полный пакет документов и не вносила изменений в проект во время рассмотрения заявки банком. В противном случае срок может растянуться на месяцы.
Использование проектного финансирования накладывает на застройщика новые обязательства, рассказала Марина Коноплева, исполнительный директор «Талан-Пермь». По ее словам, каждое изменение проекта необходимо согласовывать с банком, это занимает время. «Обращусь к застройщикам, которые только планируют получить кредит. Если вы думаете, что оформите проектное финансирование, а в следующий раз встретитесь с банком через два года, то вы ошибаетесь. Специалисты банка будут регулярно посещать стройплощадку. Им необходимо убедиться, что бизнес-модель проекта сработает при любом его изменении», – прокомментировала г-жа Коноплева. Она отметила, что за 15 лет работы на строительном рынке переход на проектное финансирование и работу со счетами эскроу является самым кардинальным изменением.
По мнению Марины Коноплевой, в будущем банки будут вынуждены снизить требования к застройщикам для предоставления проектного финансирования.
«Банки, в том числе Центробанк, не были готовы к тому, что многие застройщики работают на рентабельности 5-7%. Я думаю, они рассчитывали на показатель 20% и выше. Сейчас за проектным финансированием массово обращаются компании с низкой рентабельностью. Процесс изменения должен начинаться с Центробанка, ему нужно пересмотреть требования к кредитным организациям», – предположила г-жа Коноплева.
На сотрудничество с банками идут не все девелоперы. По мнению Олега Стародубцева, директора ГК «ПМД», банковский кредит – не панацея, более того – это вариант финансирования с самой низкой рентабельностью.
«Есть как минимум еще три способа формирования бюджета проекта: собственные средства компании, бридж-кредиты, облигационные займы. Мы просчитали все варианты, и я вам докладываю: проектное финансирование – наименее рентабельный из них. Сотрудничество с банками все больше напоминает работу по госконтрактам, которой многие игроки рынка сторонятся. За два с половиной, года пока ты строишь дом, рынок может дважды перевернуться. Придется вносить изменения в проектную документацию. В любом случае нужно договариваться с банком, даже чтобы просто подвинуть стенку. Если не договоришься – штрафы, которые снижают доходность», – прокомментировал Олег Стародубцев.
По его мнению, на рентабельность проектов могут оказать влияние и ожидаемые изменения плотности застройки Перми. Напомним, администрация предлагает установить ограничения по высотности зданий, которые застройщик сможет обойти, если обеспечить объекты инфраструктурой за свой счет. «Банки, а если к вам обратится застройщик с соглашением о социальных обязательствах миллионов на 50 при рентабельности 10%?» – задал риторический вопрос Олег Стародубцев.
Модератор круглого стола, директор АНО «Союзэкспертиза-Пермь» Лилия Ширяева поинтересовалась, как девелопер сможет защитить деньги дольщиков, если не будет использовать проектное финансирование.
«Средства на счетах эскроу лежат себе и спят спокойно, как в теплой ванне. Я в любом случае обязан их поместить в банк, а ответственность будет нести Агентство по страхованию вкладов (возмещение по счету эскроу ДДУ выплачивается в размере 100 процентов суммы остатка на указанном счете на дату наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей – «bc»)», – прокомментировал Олег Стародубцев.
Переход на использование счетов эскроу и проектное финансирование приведет к росту цен на квартиры, говорят эксперты. По разным оценкам рост составит от 5% до 15%.
Business Class спросил у нескольких пермских застройщиков, как изменилась их работа после 1 июля. Выяснилось, что в ряде компаний перемен пока не произошло. Например, PAN City Group достраивает жилой комплекс «Маяк» и ЖК «Атмосфера» по старой схеме долевого строительства. К началу июля застройщик возвел эти объекты на 33% и 65% соответственно (готовность выше 30% позволяет не использовать счета эскроу – «bc»). По прежней схеме планирует работать «Талан», достраивая ЖК «Доминант», дом готов на 34%. «СтройПанельКомплект» тоже не спешит использовать счета эскроу. ЖК «Белые росы» и ЖК «Медовый» были объявлены в продажу с готовностью 30% и 40% соответственно. Продолжает работать по старой схеме и «Орсо групп». Первые проекты с использованием счетов эскроу застройщик запланировал на 2019 год. ГК «ПМД» реализует сейчас четыре проекта. «Дуэт», «Рубин» и «Циолковский» продаются по старой схеме, они готовы на 75-80%. 1 июля компания объявила о старте продаж в ЖК «Скандинавия», проект реализуется с использованием счетов эскроу.
Схема взаимодействия участников строительства.
Статистика по обращению застройщиков за проектным финансированием.
Данные: минстрой Пермского края.
«Первый Пермский микрорайон» планируют достроить до конца 2021 года