Текст: Ольга Симонян, Руководитель Института экспертизы INEX® (Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита)
Места общего пользования (МОП) – понятие, знакомое многим владельцам недвижимости. По сути, это площадь, которой пользуются все собственники на общих правах. Как правило, к МОП нежилых помещений относятся коридоры, холлы, лестничные марши и технические помещения. Поскольку это долевая собственность, все дольщики несут бремя затрат на содержание этих помещений соответственно своей доли. Бывает договориться весьма сложно. Однако далеко не все знают, что с прошлого года к прочим расходам добавился налог на имущество, исчисляемый от кадастровой стоимости. Это касается не только МОП, а практически всех торгово-офисных объектов. Каким образом оцениваются такие объекты и что делать дольщикам, если величина налога завышена, в сегодняшней статье.
Регламент
С начала этого года на основании Постановления №756-п от 29.11.2018 г. принят перечень объектов, по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (в рамках Законов №140-ПК от 10.11.2017 и №141-ПК от 13.11.2017). Итак, в перечне объектов можно найти и свой объект, указав кадастровый номер. Кроме факта нахождения в Перечне собственник узнает о величине кадастровой стоимости и сумме налога, которую предстоит заплатить.
Почему так много?
Часто стоимость 1 м2 мест общего пользования по кадастру равняется стоимости полезной площади. Собственники негодуют: «Почему коридор стоит столько же, сколько и офисное помещение? Офис хотя бы можно сдать в аренду и получать доход, а коридор? Он же ничего не должен стоить!». Ответить на эти вопросы довольно просто, зная особенности кадастровой оценки. Во-первых, это массовая оценка, которая не может учесть массы факторов, влияющих на рыночную стоимость. Во-вторых, все помещения, тот же офис и тот же коридор в гос.реестре называются «нежилые помещения». Разумеется, для кадастровой оценки для них нет различий. Отсюда и получается, что офисное помещение имеет стоимость, например, 50 тысяч рублей за 1 м2 и коридоры идут по той же цене.
Что делать?
Закон дает право оспорить величину кадастровой стоимости в том случае, если она превышает рыночную. Методической сложности для профессиональных оценщиков этот процесс не представляет. Единственное, организационная часть усложнена тем, что МОП – долевая собственность и все расходы касаются всех дольщиков. Оспаривание кадастровой стоимости - не исключение. При определении размера участия в общих расходах, нужно исходить из положений ст. 249 ГК РФ, согласно которой, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. То есть размер компенсации должен определяться пропорционально, занимаемой площади.
Эффект от процедуры
Из практики рыночная стоимость МОП находится в диапазоне от 3 до 7 тысяч рублей за 1 м2. Если сравнивать эту стоимость с полезной площадью, то разница - колоссальная. Соответственно, оспорив кадастровую стоимость можно в несколько раз снизить налог на имущество. Этими вопросами необходимо заняться своевременно, поскольку почти всегда они решаются в судебном порядке. А это, как правило, не быстро. Плюс собрать всех собственников «в одну упряжку» на деле затруднительно. Главное, положительный результат гарантирован всем. Поскольку общие площади затрагивают частные интересы, действовать нужно так же: от общего к частному.