В обход эскроу. Девелоперы нашли способы не использовать счета эскроу при долевом строительстве

По мнению экспертов, уход от эскроу никак не характеризует благонадежность застройщика, потому что использование специальных счетов невыгодно для каждого из них

Как рассказали в агентствах недвижимости, многие застройщики Перми нашли способы временно избежать использование счетов эскроу при долевом строительстве. Для этого есть несколько методов: реализация квартир через договоры переуступки, заключение договоров комплексного развития территории, продажа векселей.

Самый распространенный способ – договоры переуступки (подробнее см. справку). По словам директора агентства недвижимости «Ларец» Андрея Ляшкова, им пользуются многие застройщики. Называть всех он не стал, отметив, что быстрее перечислить тех, кто к этому методу не прибегнул. «Чтобы компания могла после 1 июля 2019 года завершить начатый ранее проект по старым правилам долевого строительства, ей нужно было возвести объект на 30% и заключить договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении минимум 10% площади. Логично, что девелоперы спешили оформлять ДДУ с аффилированными лицами, чтобы достигнуть необходимых показателей. Не сделай они этого, пришлось бы брать проектное финансирование на уже начатое строительство, пересчитывать экономику, сдвигать сроки возведения… Естественно снизилась бы и рентабельность», – прокомментировал эксперт. «Ругать застройщиков не стоит, они просто выживают в ситуации, когда государство пытается сложить ответственность за дольщиков на банки, а банки не готовы», - говорит г-н Ляшков.

С ним согласен Александр Зайков, руководитель агентства недвижимости ADWIN. По словам эксперта, продажа квартир через договор переуступки – самый простой способ избежать использования эскроу, есть и другие методы, но они могут быть непонятны покупателям. Через договоры переуступки продается, например, целый дом застройщика «Мегаполис». «Это говорит о том, что девелопер хочет оставить цены для потребителей на старом уровне. Компания работает на рынке долгие годы, сроки не срывала. Поэтому говорить о том, что избежать эскроу пытаются только ненадежные застройщики, никак нельзя. Использовать спецсчета не хочет никто, кроме банков. При эскроу банк зарабатывает на квартире три раза: заемщик берет ипотеку на квартиру, эти же средства потом помещаются на счет банка и пускаются в оборот, а застройщик берет кредит на эту сумму под процент», – рассказал Александр Зайков.

Еще одним способом сохранить возможность достройки объектов по старым правилам участники рынка назвали заключение договоров комплексной застройки территорий. Как пояснил руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев, компаниям, которые занимаются такими проектами, нужно было к 1 июля возвести объекты на 15%, а не на 30%. Например, под такую норму подпал жилой квартал «Маасдам», который строит «Орсо групп».

В компании «Орсо групп» отметили, что возможность возведения детского сада в проекте «Маасдам» обсуждалась с властями еще весной 2018 года, до старта строительства. В тот момент не было информации об условиях работы без использования эскроу после 1 июля. «Сейчас мы действительно получили возможность возводить объект по старым правилам благодаря договору комплексной застройки, хотя работа с банком по возможному проектному финансированию велась», – прокомментировал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

Он отметил, что раньше компания продавала квартиры по договорам переуступки, чтобы помочь инвесторам, которые вложились в проект еще на нулевом цикле, но в этом году таких случаев не было.

Некоторые компании увеличивают свою доходность с помощью продажи векселей и ценных бумаг.

По его мнению, через год-полтора, когда завершатся проекты, реализуемые по старым правилам, на строительном рынке распространятся серые схемы кредитования застройщиков: возникнут кооперативы паенакопления, закрытые паевые инвестиционные фонды. Покупатели будут соглашаться на сделки с такими девелоперами, потому что квартиры в их объектах окажутся значительно дешевле, чем в тех, которые возводятся с использованием эскроу.

В то же время Михаил Бесфамильный отмечает, что не сталкивался с категоричным неприятием схемы работы с эскроу среди застройщиков. В долгосрочной перспективе при работе с этими счетами девелопер будет меньше зависим от темпов продаж, а это определенно «плюс». «Все новые проекты, которые стартуют в «Орсо групп» после 1 июля 2019, будем строить с привлечением проектного финансирования. Мы готовы к этому. Предполагаю, что многим было важно закончить начатые проекты по прежней схеме из-за экономической составляющей», – отметил собеседник.

Застыть на пороге.

Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», отмечает, что для получения проектного финансирования компании потребовалось бы доказать банку работоспособность бизнес-модели проекта, предоставить в залог земельный участок, личное имущество на ту сумму, которую он занимает, личное поручительство. «Есть риск, что в финансировании откажут. А у девелопера уже начата стройка, заключены договоры долевого участия, допустим, на 9% площадей. Без кредита завершить проект будет не на что, а значит, появятся и проблемный объект, и обманутые дольщики. Отмечу, что банки говорят о том, что готовы выдать финансирование, если чистая прибыль после реализации всех квартир составляет 15% и выше, но в Перми таких объектов единицы. Многие компании работают на пороге рентабельности, и их чистая прибыль – 8-9%: при себестоимости строительства 35-37 тыс. рублей за квадратный метр цена продажи составляет 45-50 тыс. рублей за квадратный метр, если говорить о многоквартирном жилье класса «стандарт» в Перми», – пояснил Андрей Ляшков.