Построй сам или перечисли городу. В мэрии рассказали о порядке сотрудничества с девелоперами

Автор: Екатерина Булатова

В администрации Перми рассказали о порядке заключения соглашений о сотрудничестве между застройщиком и муниципалитетом в части развития социальной инфраструктуры, о методиках расчетов социальной нагрузки на один квадратный метр жилья и необходимых объектов социальной инфраструктуры. Разработанный порядок обсудили на круглом столе с депутатами, застройщиками и экспертами.

Как поясняют городские власти, утверждение данной нормы, наряду с реализацией программы комплексного развития социальных объектов, позволит добиться сбалансированного развития территории города и строительства социальной инфраструктуры там, где это необходимо.

Соглашение о возведении социальных объектов или финансировании создания мест в детсадах и школах необходимо заключать, если застройщик захочет реализовать проект, превышающий установленные Правилами землепользования и застройки предельные параметры плотности и высотности. Первым шагом будет установление новой подзоны в ПЗЗ. Девелопер должен обратиться с соответствующим заявлением в комиссию по землепользованию и застройке, приложив подписанное со своей стороны соглашение. Члены комиссии с учетом заключений функциональных органов принимает решение: отклонить заявление или направить вопрос на публичные слушания. Одновременно с публичными слушаниями предполагается проведение градостроительного совета для обсуждения проекта. После этого этапа принимается решение: отклонить предложение застройщика или направить его в Пермскую городскую Думу. В случае утверждения проекта гордумой происходит подписание соглашения со стороны муниципалитета.

Девелоперу будет предоставлен выбор: построить социнфраструктуру самостоятельно на собственной земле или вложиться в создание муниципальной сети учреждений, перечислив деньги в бюджет города. Первый вариант для проектов, при реализации которых необходимо создать более 280 мест в детских садах и более 800 мест в школах, второй – если требуется меньше мест.

По подсчетам мэрии, социальная нагрузка на девелопера равна 3951 рублю с одного квадратного метра жилого помещения без учета площадей балконов и лоджий. Предполагается, что на основании этого показателя застройщики будут рассчитывать сумму для перечисления в бюджет города. Кроме того, им нужно будет предоставить обеспечение за неисполнение обязательств.

Перечислить 20 % средств необходимо в течение трех месяцев с момента вынесения решения думы об установлении новой подзоны. Остальную часть – не позднее трех месяцев после получения разрешения на ввод МКД.

Если требуется строительство детских садов и школ, то за разрешением на возведение объектов девелопер должен обратиться не позднее, чем за разрешением на строительство дома. В случае с реализацией проекта жилого комплекса из нескольких зданий – не позднее получения разрешений в отношении 30 % от общей площади ЖК. Устанавливается и срок ввода социнфраструктуры в эксплуатацию. В частности, при точечной застройке разрешение на ввод школ и детских садов получается не позднее разрешения на ввод дома, при возведении комплекса домов – не позднее получения разрешения на ввод 70 % от общей площади объектов. Передать в собственность города социнфраструктуру и землю под ней необходимо в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод.

Власти предусмотрели возможность неисполнения обязательств застройщиком и предлагают ввести штрафные санкции. Так, если соцобъекты компанией не построены, необходимо перечислить в бюджет города 671,3 тыс. и 618,7 тыс. рублей с каждого места в детсаду и школе соответственно, передать в качестве благотворительного пожертвования городу земельный участок под возведение социнфраструктуры. При невыполнении финансирования в создание муниципальной сети дошкольных и школьных учреждений, денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа, не возвращаются. Кроме того, назначаются штрафы за просрочки платежей и сроков строительства соцобъектов.

На круглом столе эксперты обозначили ряд моментов, которые еще нужно доработать в представленной редакции порядка заключения соглашений. Большее количество вопросоввозникло у помощника прокурора Перми Инны Доминовой. В частности они касались конкретизации пунктов соглашения между муниципалитетом и застройщиком, чтобы минимизировать риски несоответствия документа требованиям законодательства. Также было рекомендовано дополнительно проработать вопросы залога и штрафных санкций. Один из серьезных пробелов документа – отсутствие закрепления некоторых его положений в законодательстве. Власти предлагают создавать соглашение на основе типовой формы договора о благотворительности.

«Вы рискуете нарваться на признание ничтожности всех сделок в силу того, что пытаетесь заложить нерегулируемые законодательством обязательства и меры, применяемые за их неисполнение. В любом случае суд или прокуратура буду оценивать договор на предмет соответствия законодательству, в данном случае – нормам благотворительности и дарения. Вы хотите обложить застройщиков залоговыми обязательствами, но насколько это законно с точки зрения добровольности? Именно положения, связанные с залогом и штрафными санкциями, могут быть оспорены в судебном порядке», – прокомментировала представительница прокуратуры.

У нее возник и другой вопрос: почему мэрия предлагает рассчитывать количество мест в детских садах и школах, основываясь на площади всего объекта, а не только той его части, которая выходит за пределы установленных нормативов высотности и плотности. По словам замглавы администрации Перми Ольги Немировой, весь объект целиком не будет соответствовать нормам, поэтому было принято такое решение.

Эксперты интересовались, почему предложено финансировать именно систему муниципальных учреждений. В таком случае, нет гарантий, что новая школа или детсад появятся рядом с определенным МКД.

Пояснения дала Ольга Немирова: «У муниципалитета есть ряд перспективных участков под возведение соцобъектов. При наличии свободной площадки рядом с возводимым МКД можно будет рассмотреть возможность направления средств на строительство детсада и школы именно там. Мы проработаем соответствующую норму. Но основной смысл предложения в том, чтобы застройщики инвестировали именно в систему. За счет создания новых объектов будет происходить перераспределение детей в учреждениях, высвободятся места рядом с конкретным МКД».

Президент Пермской торгово-промышленной палаты Олег Жданов обратил внимание на неоднозначную ситуацию, складывающуюся в случае приобретения участка под застройку у муниципалитета в ходе торгов. Власти предлагают девелоперу возводить социнфраструктуру за счет собственного земельного ресурса, а затем передавать ее вместе с участком в собственность города. «В случае с торгами получается, что компания должна купить площадку, построить объект и подарить часть земли обратно городу. Может быть, стоит предусмотреть обратный выкуп участка под соцобъектами?» – предложил Олег Жданов. Представители мэрии отметили, что условия освоения участков будут обозначены заранее, при выставлении площадок на торги. Застройщики смогут решить, готовы ли они работать в предложенных условиях.

«Вместе с коллегой Михаилом Бесфамильным мы принимали участие в рабочих заседаниях по данному вопросу и те предложения, которые исходили от нас, как от членов думского комитета, который будет рассматривать этот вопрос, легли в основу подготовленных документов. На думе, принимая решение, мы говорили о том, что нам нужно как можно быстрее устранить правовой вакуум», –- отметил депутат гордумы Алексей Дёмкин.

Еще один вопрос, поднятый на заседании, касался риска роста цен на недвижимость. Однако Мария Норова, начальник департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми, заявила, что прямой зависимости между направлением средств застройщиков на создание инфраструктуры и ростом цен на квартиры нет.

«Стоимость жилья растет и в настоящее время, еще до принятия обсуждаемых норм, на это влияет множество факторов. Как показывает практика, когда дома обеспечены социальной инфраструктурой, квартиры быстрее раскупают. Кроме того, существуют условия конкуренции и факторы спроса и предложения, поэтому рынок сам урегулирует ситуацию», – отметила Мария Норова.

Замечания и предложения, поступившие в ходе обсуждения, были приняты мэрией на проработку. В обновленной редакции документ направят на проведение оценки регулирующего воздействия. Нормативно-правовой акт о порядке взаимодействия застройщиков и властей должен быть утвержден до конца 2019 года.