Ольга Симонян, руководитель Института экспертизы INEX® (Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита)
Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Банки охотно кредитуют под залог недвижимости. Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как, например, автомобиль. Ипотечные сделки сейчас довольно распространенное явление. С позиции предпринимателя в период кризиса можно выгодно прибрести объект недвижимости с помощью заемных денежных средств. Какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости и как оценивается рыночная и залоговая стоимость – в настоящей статье.
Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект. В соответствии с ФЗ РФ «Об ипотеке» действующие лица в ипотечной сделке: залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта, и залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.
Цены
По данным аналитического обзора консалтинговой компании «S.Research@Decisions», по итогам третьего квартала 2019 года на рынке коммерческой недвижимости Перми продолжается период стагнации. Офисы с начала года упали в цене на 1,7 %, цена составила 51,04 тыс. рублей за кв. м, при этом арендная ставка поднялась на 1,59 % и составила 535 рублей за кв. м. Торговые помещения упали в цене более значительно – на 3,94 % с начала года, цена составила 68,81 тыс. рублей за кв. м, аренда поднялась на 0,8 % и составила в среднем 876 рублей за кв. м. Однако, по словам практикующих брокеров, на сегодняшний день покупатели с «живыми деньгами» сторговывают до 20-30 % от предлагаемой цены. То есть реальные сделки проходят далеко не в таких радужных цифрах, какие представлены в аналитических отчетах. Что точно в отчетах – так это динамика изменения показателей. Относительно общего уровня инфляции рынок «ползет» вниз. Поэтому самый подходящий момент приобретать недвижимость именно в таких условиях. Она по-прежнему остается доходной, и если подойти к выбору с умом, можно подыскать вполне выгодный вариант. И лучше это сделать с профессиональным риэлтором, хорошо знающим рынок.
Рыночная и залоговая
В последние годы банки стали самостоятельно оценивать предметы залога. При банках функционируют специальные залоговые подразделения, которые не только оценивают риски, но и непосредственно стоимость объектов недвижимости, выступающих в качестве залога. Однако прибегнуть к услугам независимых оценщиков бывает не лишним. Они оценят реальную рыночную стоимость. Чем же она отличается от залоговой, определяемой банком? Прежде всего, разница в ставке дисконта, то есть в скидке на всевозможные риски. В среднем диапазоны залогового дисконта следующие: на недвижимость – 20-40 %, на оборудование – 40-70 %, на товары в обороте – 35-65 %. Ставка зависит от каждого конкретного объекта, главным образом от его ликвидности на рынке и сроков реализации. Поэтому залоговая стоимость определяет сумму кредита. При оценке коммерческой недвижимости учитываются все факторы, влияющие на рыночную стоимость, анализируется рынок, проводятся масштабные расчеты. При этом применяются как минимум два подхода: сравнительный (по рынку) и доходный (с позиции прибыли от управления объектом недвижимостью). Именно сейчас при грамотном подходе использование предпринимателями объектов недвижимости в качестве залога может принести пользу как никогда.