Ольга Симонян, генеральный директор ООО «Западно-уральский институт экспертизы, оценки и аудита»
На период карантина и арендаторы, и арендодатели оказались в сложной ситуации. Для одних аренда – это доход, который покрывает эксплуатационные издержки, для других – расходная статья, которая при отсутствии возможности работать становится непосильной ношей.
И для тех, и для других ситуация граничит с патовой. Из интервью с управляющими компаниями и собственниками ясно, что предоставить арендные каникулы – совсем не радужная перспектива. Ведь расходы по содержанию коммерческой недвижимости велики, и никаких льгот как по налогам, так и по коммунальным услугам не предвидится. Арендаторы, снимающие помещения для своей деятельности, на период карантина лишились дохода – либо полностью, либо частично. Отдельные сферы бизнеса, получившие право работать, по сути, работают в минус ввиду отсутствия необходимого объема спроса. У одних контрагенты приостановили деятельность, у других значительно сократился поток потребителей. «Схлопнулись» многие бизнесы как в сегменте В2В, так и B2C. Бизнес не работает, люди на самоизоляции сидят дома. Поэтому льготы по аренде жизненно необходимы всем арендаторам. Решают ситуации индивидуально. По некоторым объектам собственники «от греха подальше» приняли решение закрыть доступ в здание всем, в том числе своим арендаторам. И поступили опрометчиво. В данном случае арендаторы могут на законных основаниях требовать отмены платежей, заморозки или расторжения договора аренды, поскольку обязательства арендодателями не выполняются и пользоваться правом аренды фактически невозможно. Другие арендодатели, более разумные, оставили доступ в помещения арендаторам, но ограничили доступ посетителям. Это, с одной стороны, – в рамках закона, с другой –нет официального повода и основания делать какие-то скидки арендаторам.
Что необходимо сделать и тем и другим в условиях сокращения доходной части – это серьезно подойти к пересмотру затрат, к так называемой оптимизации расходов. Собственники помещений, как и арендаторы, несут достаточно высокие расходы по эксплуатации. Коммунальные расходы, может быть, немного и снизятся за счет не полной загрузки здания, а вот налоги никто не отменял. И эта статья расходов – одна из наиболее существенных. И кроме налога на имущество собственники обязаны платить налог на землю. Эти налоги взаимоисключаемые и рассчитываются от кадастровой стоимости. Средняя ставка налога по недвижимости – 1,6%, по земле – 1,5%. И даже если будут какие то отсрочки по платежам, то ожидать льгот по размеру налога не стоит.
При этом можно уже сейчас подойти к вопросу стратегически – проверить, насколько корректно оценили вашу недвижимость. Опыт наших клиентов говорит о том, что на сегодня часто кадастровая стоимость имущества бывает в среднем завышена на 30-50% от уровня рыночной цены. Если данные нашей и кадастровой оценки будут существенно различаться, в судебном порядке мы решаем этот вопрос и выигрываем в пользу наших клиентов. Да, на это может уйти 3-6 месяцев, но это позволит не только скорректировать текущие и будущие платежи, но и добиться пересчета излишне уплаченных налогов за предыдущие периоды. Кроме того, в условиях всеобщего карантина оценщики часто предлагают услуги на выгодных условиях. Например, у нас на услугу «под ключ» скидка составляет 30%».
Сокращение объема налоговых платежей законным способом как минимум поможет владельцам имущества быстрее встать на ноги после текущих экономических потрясений.
А при существенном облегчении налогового бремени будет легче найти разумный компромисс с арендаторами: и понять, и простить, и сделать скидку.
Подробности на сайте снизимналог.рф и по телефону 89024796339