Апрельская оторопь. Объемы строительства в Пермском крае в апреле снизились почти на 20%

Автор: Даниил Сенин

Пермьстат выпустил доклад о социально-экономическом положении Пермского края за период с января по апрель 2020 года. В сравнении с предыдущим годом объем строительства в апреле снизился на 19,8%. Падение, которое началось с февраля, достигло нижнего предела.

Напомним, апрель 2020 года был признан нерабочим месяцем в связи с распространением коронавируса в РФ. На какое-то время застройщики вынуждены были прервать свою работу, но затем были разработаны специальные санитарно-эпидемиологические требования, позволяющие продолжать строительство объектов.

В то же время, несмотря на проседание объемов в апреле, за период с января по апрель 2020 года все же наблюдается рост в 11,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего девелоперы выполнили работ на 38,4 млрд рублей.

«Предполагаем, что компании, работающие в низком ценовом сегменте, действительно могли почувствовать просадку в объеме строительства. Повлиять могли и общеэкономические тренды, которые показывали негативную динамику и до COVID-19, к примеру такие, как не оправдавшиеся ожидания низкого процента под строительство по программе сельской ипотеки, так и чисто внутренние факторы – отсутствие долговременного планирования, культуры строительства и отлаженных бизнес-процессов. Нехватка рабочих (многие не успели приехать) и сбои в поставках и в работах больше относятся к отсутствию внутренней организации. Фактор вируса только продемонстрировал неспособность таких компаний быть устойчивыми к непредвиденным обстоятельствам, а то, что он пришелся на традиционное начало строительного сезона, несколько усугубило ситуацию», – считает директор строительной компании «ИндивиДом» Вячеслав Баданин.

Аналогичная ситуация наблюдается и в статистике ввода жилых домов в Пермском крае. Здесь в апреле удалось достичь показателя всего в 39% от аналогичного показателя прошлого года, что составляет 36,4 тыс. кв. метров. Но при этом всего с начала года было сдано 306,2 тыс. квадратов жилья, или 4,3 тыс. квартир. В свою очередь, это на 20,9% превысило объем аналогичного период 2019 года.

Эксперты предлагают пока не делать скоропалительных выводов. «Рынок недвижимости, а конкретно объемы строительства, нельзя оценивать по состоянию одного месяца. В апреле действительно наблюдались проблемы со сдачей домов, потому что просто не выходила экспертиза для осуществления процесса приемки. Поэтому по некоторым объектам случились смещения сроков ввода», – считает Регина Давлетшина, директор консалтинговой компании S.Research and Decisions.

Помимо этого, по мнению г-жи Давлетшиной, тренд к сокращению сформировался значительно раньше, и называть причиной спада исключительно коронавирус и связанные с ним ограничения не совсем правильно. «Тренд как таковой сформировался еще в 2017 году, и рынок не может никак остановить это движение. Я вижу, что рынок сокращается. И не только сейчас, а именно с 2017 года восстановиться не может. Реальное сокращение мы ощутим в этом году, 2021-2022 годах. Там уже реально будут все говорить – действительно, рынок-то у нас схлопнулся», – прогнозирует эксперт.

Такой тезис поддерживает и г-н Баданин. По его мнению, предугадать появление вируса было невозможно, и ограничения, связанные с ним, безусловно, внесли свои поправки в деятельность отрасли, но не стали ключевой причиной каких-то перемен.

Однако есть и более оптимистичные прогнозы. По мнению Екатерины Пахомовой, руководителя агентства недвижимости «Территория» и члена Российской гильдии риелторов (РГР), майская статистика будет разительно отличаться от апрельской, а в июне-июле 2020 года и вовсе уйдет в плюс, что приведет к удорожанию квадратного метра жилья. «Апрель стал своеобразным месяцем, который не поддается рыночному анализу. Это, по сути, форс-мажорная ситуация, когда у людей просто не было никакой возможности проводить сделки с недвижимостью. Все участники рынка находились в шоковом состоянии. Все замерли в ожидании того, какое будущее их ожидает. И это не могло не сказаться на поведении людей. Но уже тогда я говорила, что в конце апреля, когда оторопь стала понемногу отступать и все психологически стали возвращаться в нормальное состояние и решать вопросы, уже на тот момент спрос был на новое жилье», – рассуждает г-жа Пахомова.

Для девелоперов одной из основных проблем апреля стал затянутый процесс перестройки под новые условия. Кто-то не успел вовремя подать документы в краевой минстрой, кто-то подзадержался с введением на стройплощадках всех необходимых мер в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями. После апреля (а некоторые утверждают, что уже в его второй половине) ситуация начала меняться. Отрасль приспособилась к новым условиям и сумела продолжить работу почти что в старом режиме, быстрыми темпами наверстывая упущенное рабочее время.

«Весенний старт работ был спланирован в компании еще за полгода до его наступления, с запуском работ не возникло проблем. Вирусные ограничения усложнили процесс, необходимо было следовать распоряжениям губернатора, обеспечивать сотрудников пропусками, но и здесь компания показала хорошую управляемость. Работы шли по графику, заказчики, находясь дома могли полностью контролировать ход строительства (благодаря системе контроля качества и фото-видео отчетности), рабочие получили хорошие объемы и стабильность в обозримом будущем», – отметил директор «ИндивиДом».

Г-жа Пахомова отмечает, что, несмотря на данные статистики, интерес к недвижимости не упал, а присутствие спроса всегда влечет за собой увеличение предложения. Иными словами, застройщики будут и дальше стараться выполнять свои планы по возведению жилья.

«Сделки сейчас идут стабильно, и они не исчезали полностью. Сейчас, в июне, мы уже столкнулись с ситуацией чрезвычайной активности потребителей. Отложенный спрос начал реализовываться, и он немало подогрет ипотекой с господдержкой – с низкой процентной ставкой. Новостройки, особенно объекты небольшой площади, квартиры стоимостью до 2,5-3,5 млн рублей крайне востребованы, их разбирают довольно быстро. Поэтому я не согласна с тем, что было фатальное снижение. Активность спала, застройщики действительно предлагали ряд акций, но это происходило лишь в течение короткого промежутка времени. Как можно наблюдать, в общем анализе рынка за год или за квартал, существенных изменений нет. Многие застройщики сейчас, наоборот, планируют повышать цены, потому что снижать некуда. Объемы девелоперы набрали при помощи акций, а сейчас все», – резюмирует Екатерина Пахомова.

Альтернативную точку зрения высказывает Регина Давлетшина. «Статистика кардинально улучшаться не будет, но не нужно делать причиной явления пандемию. Это аналогично ситуации прошлого года, когда началось повышение цен. Тогда все причиной видели введение эскроу-счетов. Но ничего подобного. Когда среди ста домов в десяти случаях использовалось эскроу, это вряд ли можно назвать сильным влиянием, были другие факторы. Сейчас та же ситуация – объемы сократились на 20%, но подход к расчету этого показателя не отражает фактического состояния рынка. Повторюсь, нельзя делать оценку на материале месяца, квартала или полугода – самые объективные данные будут содержаться в годовых отчетах», – подытоживает г-жа Давлетшина.

По мнению Вячеслава Баданина, строительная сфера региона сейчас на пороге изменений. Происходившие в ней последние несколько лет изменения привели всех участников к новой фазе ее существования.

«В перспективе ближайших нескольких лет мы ожидаем, что подобные факторы, вкупе с усилением государственного контроля, послужат катализатором для естественного отбора. Строительный рынок, как и все остальные сферы, встретили новые вызовы, при которых оставаться стабильно эффективными можно только при высокой организационной культуре», – заключает застройщик.