Куда уходят новостройки. Пермский рынок недвижимости греется на глазах

Автор: Даниил Сенин

Рынок новостроек Перми продолжает лихорадить резко возросшим спросом на жилую недвижимость. Среди причин – как традиционные пермские проблемы, так и новые факторы. С начала года, объем строительства в регионе, по данным Пермьстата, имеет тенденцию к росту. Но с третьего квартала 2020 года начинается заметный спад. В сентябре было выполнено работ на 8,9 млрд рублей, что составило только 75,3% от показателя за аналогичный период прошлого года. Тем не менее, по итогам девяти месяцев текущего года объем строительства все же превышает прошлогодний показатель на 2,5 %.

По данным Пермьстата.

По мнению Екатерины Пахомовой, директора агентства недвижимости «Территория», в этом году все же удастся достигнуть привычных объемов ввода жилья, несмотря на наметившийся негативный тренд. Строительные компании свою деятельность продолжают и осваивают новые площадки.

Но пока объемы на четверть меньше прошлогодних, а спрос растет, причем и на вторичном рынке тоже. «Стала подтягиваться «вторичка». Если раньше изменения в цене в текущем режиме не чувствовались и отследить их можно было только по итогам года, то сейчас этот процесс более выразителен. Стоимость растет буквально еженедельно. Такая же ситуация на первичном рынке. Сейчас у застройщиков более четко выстроено планирование продаж, нет прямой зависимости от количества участников строительства. Плюс проектного финансирования – у них есть четкие графики, бесперебойное обеспечение стройки. И конечно, если часть квартир уходит с рынка, то цены застройщики поднимают», – рассказала г-жа Пахомова.

Снижение объемов строительства естественным образом ведет к сокращению предложения. Новых объектов становится все меньше, а значит, и количество покупателей на одни и те же квартиры повышается. Здесь большую роль играет страх перед будущим, неуверенность в экономике, что подталкивает потребителей спешить с вложением средств в нечто более весомое, нежели деньги.

«Результаты или последствия сокращения объемов предложения мы видим сейчас во всей красе. Катастрофичное сокращение предложения, рост цен, несмотря на кризис, высокий спрос на новостройки», – отмечает директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина.

Застройщики в этой ситуации находятся чувствуют себя хорошо. «Для них сейчас «золотое» время «снятия сливок». А то, что строители плохо живут (по мнению самих строителей), так это было всегда», – добавляет г-жа Давлетшина.

По данным экспертов пермского рынка недвижимости, в 2020 году средняя цена квадратного метра в новостройках установилась на отметке в 65,1 тыс. рублей. Годом ранее один квадрат в первичном жилье обошелся бы дешевле – 61 тыс. рублей.

По мнению Регины Давлетшиной, в ближайшее время ситуация не изменится. «Цены продолжат расти (этому способствуют еще и льготные условия ипотеки), предложение – сокращаться. Часть спроса будет уходить на рынок готового жилья по причине высоких цен либо отсутствия предложения», – прогнозирует директор S.Research&Decisions.

Программа ипотеки с государственной поддержкой действительно играет существенную роль. Не так давно ее продлили на дополнительные семь месяцев, но, выступая драйвером роста, подешевевшая ипотека становится еще и триггером поспешности потребителя.

«Сейчас это один из ключевых факторов. Население, к сожалению, имеет не высокого уровня экономической осведомленности и соглашается на высокую стоимость недвижимости на фоне «дешевого» кредита. Сейчас один из важных факторов – это платежеспособность населения. Поэтому даже при возросших ценах на новостройки платеж по кредиту будет ниже, чем на рынке вторичного жилья – при прочих равных условиях», – объясняет Регина Давлетшина.

Ипотека с господдержкой вызвала как в экспертных кругах, так и в целом у общественности неоднозначную реакцию. Один из самых ожесточенных споров – является ли это все более и более раздувающимся экономическим пузырем?

«Однозначно возникнет ситуация, при которой количество некредитоспособных заемщиков увеличится. Но она не будет критичной. Банки внимательно следят за этим, у них есть несколько сценариев развития ситуации. Однако изменить пермский рынок недвижимости это не сможет: не будет настолько большого выплеска залогового жилья на рынке. Хотя многие все же не смогут выдержать эту гонку, ведь зарплата не растет. Средний доход семьи снижается, и здесь ситуация неоднозначная – банки уже сейчас говорят, что у них увеличился процент заемщиков, которые становятся неплатежеспособными. И все же пока я не могу назвать этот риск глобальным», – считает Екатерина Пахомова.

«Пузырь – это выдача кредитов заведомо неплатежеспособному заемщику. Доля ипотечных кредитов не превышает 3-4 % всего объема выданных кредитов. Поэтому пузырь нам не грозит. Дефолтных квартир на рынке и так много, их собственники брали ипотеку по высокой ставке и сейчас не могут платить. Если выделять только сделки с льготной ипотекой (6,5% годовых), то по ним вероятность дефолта существенно ниже, так как ежемесячный платеж по ипотеке ниже по сравнению со стандартными условиями (8-10% годовых)», – пояснила г-жа Давлетшина.