Пермские эксперты рассказали о новом порядке установления кадастровой стоимости недвижимости

Автор: Даниил Сенин

С 1 января 2021 года в Пермском крае по-новому регламентируется порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. И самое главное в нем теперь то, с кем спорить, если кадастровая стоимость не устраивает.

Раньше было так – существовали специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и Пермский краевой суд. Можно было как попытаться урегулировать свой вопрос в досудебном порядке, так и сразу пойти в суд. Теперь комиссии больше нет.

«Ее функции взял на себя Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края (ЦТИ), который в настоящее время проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Это изменение установило запрет на возможность прямого обращения в суд за установлением кадастровой стоимости в размере его рыночной, то есть был установлен обязательный досудебный порядок», – рассказал Business Class Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит». Хотя раньше, отмечает эксперт, наибольшей популярностью у заявителей пользовался именно путь прямого обращения в суд.

На этом перемены не заканчиваются. Как объяснила Ольга Козырева, исполнительный директор консалтинговой компании «Р-Консалтинг», теперь, если все же дойти до суда, то приходится устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной не в простой заявительной форме, а в формате спора с ЦТИ.

«Сейчас в рамках заявления сначала необходимо оспорить решение ЦТИ, а потом устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Можно в дополнение подавать заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но прежде нужно доказать в суде, что ЦТИ не прав», – сказала г-жа Козырева.

И это тоже не все. Эдуард Бобунов, директор оценочных компаний «Тереза» и «ЮКЕЙ-Оценка», рассказал «bc», что теперь изменить кадастровую стоимость в любой момент кадастрового цикла (от одной кадастровой оценки до другой) не получится.

«Раньше правообладатель в этот период мог прийти, установить кадастровую стоимость в размере рыночной и пересчитать налоги за весь кадастровый цикл, который мог составлять и три-четыре года, и пять лет. Сейчас кадастровую стоимость в размере рыночной можно установить только с 1 января года, когда подано заявление. То есть если правообладатель пришел с таким заявлением в 2021 году, то ему она будет изменена именно с 1 января 2021 года. Несмотря на то, что по его объекту кадастровая введена уже давно», – подчеркнул эксперт.

Тем временем в феврале в ЦТИ сообщили, что с начала года по новому порядку поступило 14 заявлений на пересмотр. Из них шесть отправились обратно к заявителям. За месяц работы по новым правилам цифра не очень внушительная. Но это легко объяснить, считают эксперты.

«Уже известно, что отказы связаны с тем, что заявления подали по старому порядку. Относительно того, не мало ли их, нужно сказать, что о новом порядке оценщикам стало известно уже в последние несколько месяцев 2020 года. Поэтому своим клиентам все сообщали – если хотите оспорить, то затягивать не надо, нужно делать это до конца года. Подавляющее число наших клиентов все это успели сделать в прошлые периоды», – пояснил Эдуард Бобунов.

Той же позиции придерживается большинство опрошенных экспертов – собственники недвижимости активизировались в конце года и успели установить кадастровую стоимость как рыночную. Особенно если речь заходит о владельцах крупных объектов. В целом, отмечают эксперты, примерно 80-90% правообладателей, которые хотели оспорить кадастровую стоимость, сделали это.

Есть и иные точки зрения. «Любые изменения законодательства влияют на количество заявлений. В данном случае изменения настолько кардинальные и настолько не четко сформулированные, что большинство экспертов по данной теме спорили до 31 декабря 2020 года, как трактовать те или иные новеллы», – высказался Андрей Кукаркин, директор оценочной компании «КСИ Консалтинг».

На вопрос Business Class, для кого может быть выгоден новый порядок установления, мнения экспертов разделились. Некоторые отметили, что это не совсем корректно – просто поменялась устоявшаяся процедура. «Это ломает сложившуюся практику и вносит дополнительные сложности и неясности. Непонятен порядок оспаривания решений ГБУ «ЦТИ ПК» в суде. Для налаживания процесса необходимо вновь наработать практику, на это может уйти от нескольких месяцев до года», – считает г-н Железнов.

Другие заявляют, что выигрывают в таком случае органы власти и бюджет. «Последние десять лет, примерно каждые два три года, меняется порядок оспаривания кадастровой стоимости. Каждый раз инициатива исходила от власти. Государство путем изменения нормативных документов пытается решить клубок проблем по этому вопросу. Потребуется еще не менее десяти лет, чтобы оптимизировать существующие проблемы и снять напряжение по данному вопросу между собственниками и государством», – заявил г-н Кукаркин.

Итоги 2020 года показали, что в Пермском краевом суде рассмотрели порядка 1800 административных дел об оспаривании результатов кадастровой оценки. В ежегодном докладе регионального бизнес-омбудсмена указано, что всего в 2020 году приняты решения по 2093 объектам – по 1401 положительные, по оставшимся 692 отрицательные. При этом суммарно кадастровая стоимость объектов после учета всех оспоренных в регионе снизилась на 20% (до 101,5 млрд рублей с 128,7 млрд рублей).

Плюсы для собственников.

Несмотря на все спорные моменты, новый порядок дает и новые возможности для заявителей. К примеру, раньше в течение одного кадастрового периода можно было только единожды оспорить кадастровую стоимость.

«То есть ты обратился за установлением кадастровой стоимости как рыночной один раз в течение срока кадастровой оценки – и все: уже только после проведения новой такой можешь повторно это сделать. По новой процедуре это можно делать ежегодно», – поведал г-н Бобунов.

Но это, считает эксперт, возможно, единственное веское обоснование введения нового порядка. И здесь есть свой нюанс – стоимость может пойти как вниз со стороны правообладателя, так и вверх со стороны муниципалитета.

А еще заявление об установлении кадастровой стоимости как рыночной можно будет подать через МФЦ. В целом эксперты отмечают цифровизацию процессов и открытие возможностей по исправлению недочетов при отрицательном ответе от ЦТИ и повторной подаче заявлений.

В какой-то степени можно отметить и упрощение всего порядка для заявителя, считает Ольга Козырева. «Если раньше в комиссию подавали определенный пакет документов, то сейчас этот перечень свелся к минимуму – отчет об оценке и заявление. В этом плане все легко и непринужденно», – высказалась эксперт.

Но здесь срабатывает классический принцип, который один из экспертов описал идиомой: «Жалуемся тем, на кого жалуемся». Иными словами, обязательное досудебное рассмотрение вопроса в ЦТИ сделало порядок установления более закрытым и нарушило баланс, сместив чашу весов в сторону органов власти.

Завышены или не завышены, вот в чем вопрос.

Эксперты отмечают, что кадастровая стоимость большей доли недвижимости в регионе выше рыночной. Этот вывод оценщики делают на основе поступающих к ним обращений.

«Из нашего опыта можно отметить, что большинство клиентов, которым мы ранее уже оспаривали кадастровую стоимость, при новой переоценке снова получили завышенную кадастровую стоимость. С такими клиентами мы заново прошли процедуру оспаривания», – отметил Евгений Железнов.

И это касается не только юридических лиц, но и физических. Эдуард Бобунов пояснил, что оспаривать кадастровую стоимость идут те собственники, у которых речь идет о сотнях тысяч рублей. Подавляющее количество завышений оказываются не оспоренными в силу того, что они не столь уж велики – больше средств уйдет на процедуры.

«Давайте будем честно говорить – значительная часть физических лиц где-то переплачивают. Кто-то 100 рублей, кто-то пару тысяч, а кто-то и больше. И понятно, что оспаривают только те, у кого речь идет о более внушительных суммах – сотнях, миллионах, а порой и десятках миллионов рублей экономии», – резюмировал г-н Бобунов.

По результатам проведения квази-расчета Эдуард Бобунов пришел к выводу о том, что среди облагаемой налогом по кадастровой стоимости торгово-офисной недвижимости также присутствует элемент завышения кадастровой стоимости. Он пояснил: если средний владелец среднего торгового центра обратится за установлением кадастровой стоимости своих объектов как рыночной, совокупные платежи по налогу на землю и объекту недвижимости составляют примерно 50% годовой прибыли. Если же владелец этого не сделает, сумма может достигать и 70%.