Автор: Регина Бартули
Константин Леонидович, расскажите, пожалуйста, про ситуацию с торговыми центрами, которая сложилась сегодня. Какие основные тренды прослеживаются?
– Мировой кризис прошлого года расставил все точки над i в индустрии торговой недвижимости. К сожалению, сфера коммерческой недвижимости попала под сильнейший удар и жесткое регулирование законодательством. На собственников торговых центров легли дополнительными обязательствами в силу того, что такая недвижимость работает с большим количеством населения, является местом массового пребывания людей.
Мер поддержек от правительства, чтобы успокоить население и бизнес, по большому счету, не было.
Наступил 2021 год, оптимисты и люди в розовых очках надеялись, что цифры сменятся в календаре и все автоматически придет в норму. Но мы убеждены: этот год будет еще сложнее с точки зрения принятия решения, реализации и поддержания деятельности торговых объектов. Прошлый год был понятен – площади стояли заморожены весной-летом. Затем осенью получили хороший обратный эффект отложенного спроса, который помогли поддержать потоки новогодних праздников. Сейчас ситуация иная.
Как ведут себя арендаторы?
– 95% арендаторов пишут письма о снижении арендной платы, это всегда вызывает сложности. Если в 2020 году обоснованно просили скидок, то сейчас просто потому что бизнес не идет. Специалисты УК «Столица» об этом многим арендаторам говорили еще в ноябре 2020 года. Если вы просите скидки сейчас, то что будет весной? Кто-то начинает переговоры в стиле шантажа. Мы ко всему готовы и преодолели уже не один кризис. Надо понимать, что собственники тоже несут колоссальные издержки по содержанию площадей, которые они сдают, и находятся под мощным экономическим ударом. Плюс давит кредитная и налоговая нагрузка. Мы на стороне заказчика и вынуждены искать компромиссы, разбираться в бизнес-процессах некоторых арендаторов.
Люди ментально не готовы меньше зарабатывать. Собственники считают, что 2020 год закончился и все должно быть, как раньше. Возмущаются, почему простаивают площади. Мы как профессионалы понимаем, что число арендаторов сократилось, так как бизнесы закрываются. А собственники этого не признают, особенно мелкие, которые владеют небольшими площадями. Приходится прилагать усилия, находить наиболее успешных операторов ритейла. Наша цель – сохранить стабильных партнеров и совместно профессионально преодолевать трудности. Те, кто гонится сейчас за прибылью, скорее всего, обречены на крах. На это трудно решиться в голове: мол, в этом году я не заработаю, потому что мир поменялся кардинально и навсегда.
Эпоха торговых центров в том понимании, к которому мы привыкли, закончена, но даже такие объекты можно поменять. Для этого нужны инвестиции и затраты собственников.
ТРК «Столица» в этом году исполнится 17 лет. Все, что мы видим сейчас, – эскалаторы, система перемещения людей и т.д., – это задумка 2003 года, реализованная в 2004 году. «Новая столица» походит на ТРК «Столица», оба объекта нужно трансформировать внутри и снаружи, чтобы быть актуальными. Скорее всего, это будет некое подобие информационного пространства, куда люди будут приходить общаться, сами помещения станут адаптивными: витрины с презентационными залами и терминалами, количество продавцов сократится. Будем делать медиафасады, висячие сады, покрытие Wi-Fi, чтобы привлечь клиентов.
Как обстоят дела в ТРК «Столица» с трафиком покупателей?
– Торговые площади ТРК «Столица» и «Новая столица» не так страшно закончили 2020 год, как казалось в апреле. По сравнению с показателями конца 2019 года – начала 2020-го трафик снизился на 10%, по ТРК «Новая столица» – на 7%. Но, к сожалению, конвертация посетителей в покупателей в этом году существенно сократилась, поменялась матрица поведения и потребления.
Произошло перераспределение самого трафика. Люди в торговые центры сейчас приходят в основном общаться, там тепло и безопасно. В Пермском крае на это сильно влияет погода. Мы максимально стараемся сделать удобным пребывание людей, неважно, купят ли они что-то, дорожим всеми посетителями.
Что насчет роста покупок онлайн, как это влияет на торговые центры?
– Вынужденно находясь дома, люди поняли, что покупать онлайн не так страшно. Есть процент афер, но они связаны в основном с услугами, по товарам все проще. Это новое для Перми, провинции, а большие города уже давно «сидят» в онлайне. Развивается доставка, что дает объективный толчок онлайн-продажам и увеличению общей выручки.
Доля онлайн продаж у наших операторов и арендаторов увеличилась вплоть до 30%. Видим на практике, что некоторые крупные якорные ритейлеры трансформируют пространства под новую матрицу потребления. Большинство офлайн-площадей выполняют функцию складов накопителей или презентационных площадок, продуктов, которые потом заказывают через терминал. Например, «Спортмастер» и «М-видео»: в магазинах можно посмотреть выставочный экземпляр, ознакомиться с характеристикой, получить консультацию и сделать заказ на электронном терминале с доставкой либо домой, либо в магазин. «Детский мир» работает по такой же схеме, у них еще шире стал ассортимент под заказ.
Как пандемия повлияла на выручку операторов?
– В объемах сильно просел общепит, в 2020 году только те, кто перестроился на работу на вынос, адекватно пережили локдаун. Какие-то концепции оказались нежизнеспособными, многие стали нерентабельными в силу того, что клиентский трафик упал. Если в прошлом году все можно было списать на пандемию, то в этом играет роль общеэкономический кризис в стране, особенно в регионах.
Сильнее всего упал сектор развлечений, почти год в закрытом состоянии не выдержит ни один бизнес. Восстанавливаются те, кто имел запас прочности, они начинают работать в усеченном формате. В среднем сегменте в общепите трафик упал до 30%, а у всего ритейла – от 5% до 25%, в зависимости от категории и профиля. Все может усилиться традиционно летом.
Притяжение планеты. В Перми анонсировали открытие самого крупного ТРЦРесторан Casamia испытывает определенные сложности, но они собственники, им проще держаться, а на аренде стоять тяжело.
«Алендвик» – это собственник и оператор всего фуд-корта. У них много концепций: не только «Цыплята по-английски», а еще «Пельмешки без спешки» и прочее, но не все пережили пандемию. Например, «Шоколадница», японская кухня закрылись. Некоторые площади «Алендвика» простаивают, поэтому они затеяли реконструкцию и реконцепцию под новый формат.
Сильно пострадала сеть кинотеатров «Киномакс», на федеральном уровне были дотации, но сейчас они также вынуждены сократить персонал. Они перестраивают кассовый узел и фактически отказываются от кассиров, переходят на онлайн и терминальную продажу билетов, автоматический или полуавтоматический доступ в зал. Проводится огромная работа над издержками. «Киномакс» – сильная компания и, надеюсь, преодолеет трудности прошлого года.
Пандемия выкосила офисную недвижимость, люди не возвращаются на аренду, перестраивают бизнес модель на онлайн. Причина не в пандемии, а в экономике, страна находится в рецессии. Если бизнес рушится, то и офисы никому не нужны. Мы спокойно относимся к ротации с места на место даже действующих операторов. Кому-то нужно больше площади, кто-то съезжает, находим других. Площадки нового формата сдаются быстрее.
В силу того, что сократилась потребительская корзина, люди вынуждены покупать самое необходимое или узкоспециализированные товары. Ритейл уходит в сегмент дискаунтеров. В формате универсама хорошо чувствуют себя сеть Familia и Fix Price. Детские отделы стоят, но такой древний отдел игрушек, как «Маугли», закрылся. Считаю, он морально устарел. На его место зашел магазин электроники «Зеон» из Удмуртии, сеть запустила пилотный проект в Перми.
Сократились траты на подарки к праздникам на 40-50%, это уже не те суммы, которые были в 2019 году. Причина – изменение ментальности потребления, люди перестали видеть пользу в дорогих вещах. В карантин было некуда выйти, потребность в нарядах и интересных вещах снизилась.
Насколько сейчас важен фуд-корт в ТРК?
– Это один из основных якорей всех ТЦ, но он должен меняться. Пойдет ли это по принципу гастрохоллов, где еще больше пространства, или появится какой-то новый формат? Правильно сделанный и хорошо работающий фуд-корт становится весомой точкой притяжения любого торгового центра. Это пространство, где можно общаться, учиться и узнавать что-то новое. Нужно идти в ногу со временем, и фуд-корт должен быть в авангарде изменений, ведь мода на питание постоянно меняется, а люди будут питаться всегда.
В Перми наблюдается недостаток качественных торговых площадей. Как вы считаете, изменит ли ситуацию открытие ТРЦ «Планета», а потом «Эспланада»?
– Надеюсь, что строящиеся торговые объекты будут представлять собой новые форматы общения и торговли информационно-электронного общества, которые ориентированы на будущее, в ближайшие 10-15 лет. С ТРЦ «Планета» в этом плане сложнее, они все стремятся открыться уже который год, а у ТРЦ «Эспланада» есть все карты на руках, чтобы поменять объект в стадии строительства.
В Перми по большому счету ничего нет. Достаточно открыть красивый объект, создать уникальность, и люди пойдут туда. Конкурировать торговым центрам придется в целом с технологиями и с тем же онлайн.
Готовитесь ли вы как-то к открытию этих объектов, в первую очередь ТРЦ «Планета», и каким образом?
– Сначала напрягались, но сейчас не особо переживаем, потому что находимся в разных весовых категориях. Вот плывет кит большой, а рядом рыбки маленькие. ТРЦ «Планета» – это 150-тысячный объект регионального формата, рассчитан на жителей всего края и города, а не отдельного района. С учетом дорожной ситуации и пробок с вечера пятницы и в выходные стоять будут все, ул. Мира тоже, но зато в «Столицу» заедут (улыбается). Нам даже удобно такое соседство.
Я не уверен, что ТРЦ «Планета» полностью откроется весной, думаю, что ближе к Новому году, в ноябре. Это самое лучшее время запуститься для арендаторов, которые должны к ним зайти, я говорю не про технические моменты. Чтобы открыться, нужно заказать коллекции на весну-лето, что-то продавать, а весна уже началась. Насколько я знаю, в ТРЦ «Планета» даже не все площади сданы, потому что в нынешних условиях заполнить такой огромный объект сложно даже профессионалам.
Новые объекты поменяют расклад в городе, особенно притяжение трафика «Планеты» испытают на себе центральные ТЦ. Мы прогнозируем, что в ТРК «Столица» количество посетителей упадет процентов на 15, но для нас это не критично.
Появится ли снова в ТРК «Столица» боулинг?
– Боулинг как вид развлечения в России уже умер. Слышал от коллег, что практически все дорогостоящее оборудование, даже подержанное, из страны увозится в Китай, там напротив – бум. Оставшиеся центры стали более специализированными, спортивными или сократили количество дорожек. Развлечений вообще стало меньше. От боулинга в ТРК «Столица» осталась только вывеска, которая требует демонтажа.