Суд назначил повторную экспертизу по изъятию здания кафе-шавермы «Марья» в Перми

Суд назначил повторную экспертизу по делу об изъятии кафе-шавермы «Марья» в центре Перми. Рыночную стоимость имущества – здания кафе и земельного участка, а также размер убытков и упущенной выгоды в результате изъятия определит новый эксперт ООО «Региональный центр независимой оценки» Александр Баландин. Ранее расчет уже производил специалист ООО «Бизнес Эксперт» Юрий Лялин.

После первого определения рыночной стоимости объектов между собственницей заведения по ул. Ленина, 70б Софьей Масленок и департаментом земельных отношений администрации Перми (ДЗО) возник новый спор. Прения вызвало определение периода упущенной выгоды в расчете рыночной стоимости изымаемого имущества.

Как заявил в рамках судебного заседания специалист ООО «Бизнес Эксперт» Юрий Лялин, период упущенной выгоды рассчитывался за пять лет. Данный период выбран как средний, это является обычной практикой оценки (нижняя граница – 1-2 года, верхняя граница – 10 лет). Представитель владелицы кафе-шаурмы «Марья» поинтересовался у эксперта: «Получится ли в течение пяти лет восстановить ресторанный бизнес и выйти на тот же уровень дохода, что и сейчас?». Г-н Лялин дал отрицательный ответ. Он объяснил это тем, что текущее местоположение объекта является уникальным, поскольку находится на центральной улице Перми и вблизи высокого трафика людей. Прийти к таким показателям на новом месте будет сложно, считает он.

Власти Перми возразили против периода, который был взят за расчетный. По их мнению, для восстановления 16-летнего бизнеса понадобится не более двух лет.

«По факту при изъятии данного кафе возмещается стоимость участка, стоимость объекта, размер упущенной выгоды и ущерб. Убытки рассчитываются за тот период, когда сторона, у которой изымается собственность, может восстановить бизнес и эти доходы в другом месте. Текущая судебная экспертиза обоснованного выбора того или иного периода не представила. В нашем случае изымается небольшое строение, которое с такой же легкостью возводится. Не вижу объективных факторов для выбора пятилетнего срока. Из практики – сроки восстановления подобного бизнеса составляют год-два максимум», – прокомментировали представители ДЗО.

По запросу городских властей пермская Торгово-промышленная палата (ТПП) провела определение размера возмещения в связи с изъятием земельного участка. По данным аналитиков Центра оценки пермской ТПП, при проведении расчета убытков, причиненных изъятием объекта для муниципальных и государственных нужд, достаточно использовать период, равный одному году. Информация содержится в документации, которая имеется в распоряжении Business Class.

Игроки пермского ресторанного бизнеса на вопрос корреспондента Business Class о том, сколько необходимо времени, чтобы восстановить бизнес в формате общепита, единогласно заявили: все зависит от конкретной ситуации и множества факторов.

«Чтобы заведению открыться с нуля, нужно обычно от трех до шести месяцев. А для восстановления бизнеса может хватить года, а может быть, недостаточно и пяти лет. Это многофакторная история», – объяснил владелец ресторанной группы «Фо-Рест» Вадим Яхнин.

Один из участников ресторанной индустрии считает, что в Перми восстановить ресторанный бизнес за год тяжело. «Общепит общепиту рознь. Если у предпринимателя уникальная точка с высоким трафиком, то неизвестно, придет ли гость к нему на новое место при переезде в спальный район. Кроме того, процесс восстановления зависит от того, какую выручку бизнес делает в год. И на основе этих данных упущенная выгода уже вычисляется. За год не восстановить общепит в Перми, но опять же все зависит от того, какой это бизнес», – говорит собеседник.

Оборот общественного питания в Пермском крае с января по апрель 2021 года составил 6,94 млрд рублей. В сопоставимых ценах это на 5,6% ниже уровня прошлого года, информирует Пермьстат.

Еще один фактор, который препятствует быстрой самоокупаемости ресторанного бизнеса, – продолжение падения оборота общественного питания в Пермском крае. По размышлениям основателя кафе «Культ завтраков» Дениса Хабибулина, рынок общепита восстанавливается, но пермский рынок делает это более низкими темпами. «Говорить о том, что бизнес может восстановиться за год, при старте с нуля, я бы не стал. Для меня более понятен срок от трех до пяти лет», – заключил он.

Не сошлись в сумме.

В 2020 году департамент земельных отношений администрации Перми обратился в суд с иском к собственникам кафе «Марья» с требованием изъять в муниципальную собственность здание кафе и участок под ним. Объекты попали под изъятие в соответствии с утвержденным проектом планировки в центре Перми. Согласно экспертизе, которая была проведена специалистом ООО «Бизнес Эксперт», выкуп объекта оценивается в 25,9 млн рублей. В эту стоимость входит здание кафе и земельного участка, а также размер убытков и упущенной выгоды в результате изъятия. Летом 2020 года власти Перми определили стоимость имущества в 10,9 млн рублей.