Анжелика Сабурова, эксперт консалтинговой компании «ЮКЕЙ» в области недвижимости и земельных вопросов, рассказала о том, что изменилось для владельцев, покупателей и продавцов недвижимости в 2022 году и каких перемен ждать в 2023 году.
С 1 января 2022 года физическим лицам не нужно сдавать декларации 3-НДФЛ при продаже недорогой недвижимости либо иного имущества независимо от срока владения. Напомним, раньше продавец был обязан задекларировать полученный доход по форме 3-НДФЛ, если владел недвижимостью минимальный срок (3 года или 5 лет).
Недорогая недвижимость – это жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома или земельные участки, доход от продажи которых составил не более 1 млн рублей. Иное имущество – транспорт, гаражи и т.п. В этом случае сумма дохода ограничена 250 тыс. рублей. При этом доходом считается не вся сумма, полученная в ходе сделки, а разница между стоимостью покупки и продажи.
Нововведение распространяется на тех, кто продал такое имущество в период с начала 2021 года и позднее.
Указанные суммы – 1 млн и 250 тыс. рублей – соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ. Поэтому если вычет полностью покрывает полученный доход от продажи недвижимости, то обязанности по уплате НДФЛ нет. Но если доходы от продажи имущества выше, то обязанность предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ сохраняется.
Также нужно учитывать, что вычет считается не по каждой сделке, а целиком. Допустим, в течение одного года было продано два объекта недвижимости и от сделок получен доход 400 и 700 тыс. рублей, следовательно, совокупный доход превысил 1 млн рублей, значит, его надо декларировать.
Кроме того, необходимо учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом будет считаться не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть если доход от продажи квартиры составляет 900 тыс. рублей, а ее кадастровая стоимость 2,5 млн рублей, доход автоматически составит 1,75 млн и потребует от продавца сдачу декларации 3-НДФЛ.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости (в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) или доли в праве собственности на жилье. При этом неважно, сколько времени она находилась в собственности.
Для получения льготы семьи должны одновременно удовлетворять следующим условиям:
– в семье налогоплательщика должно быть двое и более детей в возрасте до 18 лет. Если дети учатся очно в образовательном учреждении, то до 24 лет. Усыновленные дети тоже учитываются;
– семья купила жилье взамен проданного в том же году или не позднее 30 апреля следующего года;
– площадь приобретаемого взамен жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного, а кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
– на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
С 2022 года покупателям жилой недвижимости будет проще получить налоговый вычет. Правило относится к сделкам, совершенным после 1 января 2020 года. Новым собственникам больше не потребуется заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ о расходах на приобретение жилья и о выплаченных банку процентах.
Все необходимые документы в налоговую службу передадут банк-кредитор и Росреестр. Эта информация будет доступна в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте налоговой. Там же нужно будет подать заявление на получение налогового вычета, указав в нем реквизиты счета в банке для перечисления денег.
С 1 февраля 2022 года в выписке Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) появится информация о домах, которые отнесены к аварийным и непригодным для проживания. Таким образом права и интересы покупателей будут лучше защищены – с помощью выписки из ЕГРН они смогут получить достоверную информацию о состоянии дома.
10 января 2022 года вступило в силу изменение, закрепляющее за правообладателями земли и недвижимости возможность взыскать убытки, которые причинили органы власти законными действиями. Например, если органы власти изменили режим использования земельного участка и собственник больше не может свободно пользоваться участком как раньше, то стороны могут решить возникший вопрос мирно, заключив соглашение о возмещении убытков.
Еще несколько изменений формально вступят в силу через год, но фактически они отражают уже устоявшуюся судебную практику и отраслевые правила.
– Общее имущество в здании, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам. К примеру, можно сдать часть подвала многоквартирного дома в аренду для размещения там небольшого тренажерного зала. Но возможно это только по решению общего собрания собственников помещений и машиномест в этом здании. Поддержать решение должны не менее ⅔ от всех собственников.
– Если здание или сооружение находится на чужой земле, а собственник здания не имеет прав на участок, он может пользоваться земельным участком в ограниченном режиме – лишь для доступа к своему зданию, чтобы беспрепятственно пользоваться своим имуществом.
– Собственник помещения или машиноместа не вправе использовать их способами, которые нарушают права и законные интересы других таких же собственников. Например, открытие мини-отеля собственником жилья в многоквартирном доме является незаконным.
– Любые вспомогательные постройки на садовых участках будут учитываться налоговиками как жилые дома. Следовательно, налог на такие постройки будет рассчитан по правилам налогообложения жилого дома.
Есть и положительная сторона: по статье 403 Налогового кодекса РФ граждане имеют право на льготу по налогу на имущество в отношении одного хозяйственного строения или сооружения до 50 квадратных метров, в том числе на садовом участке. Стоит иметь в виду, что ставка на жилой дом ниже, чем по прочим постройкам. Это актуально для пенсионеров, предпенсионеров и прочих льготников, освобожденных от налогов по одному объекту, за исключением нежилых.
Но нужно помнить, что строение, признанное домом на садовом участке, не должно быть выше трех этажей и превышать 20 метров в высоту, оно должно соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки.