На пермском рынке недвижимости вновь зафиксирован рост цен на жилье. Директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач рассказал Business Class, что по итогам октября стоимость квадрата в новостройках составила 104,4 тыс. рублей. Вторичка снова немного подорожала относительно сентябрьской цены и стоила в среднем 83,2 тыс. рублей. Эксперты отмечают, что рынок традиционно оживился в преддверии Нового года и возможной отмены ипотеки с господдержкой от государства. Предпосылок для снижения цен на новостройки нет, но в реальных сделках по вторичке продавцы идут на значительный торг из-за сниженного числа покупателей.
На организованном Пермской ассоциацией строителей дискуссионном клубе директор по развитию ГК «Мегаполис» Михаил Крепак рассказал, что по проектам компании с января 2022 года себестоимость строительства многоквартирного дома выросла более чем на 30%. Значительное удорожание коснулось инертных материалов – для благоустройства и каркаса объекта, а также тех импортных продуктов, которые не удалось заместить, – для водоснабжения, а также электромонтажных и отделочных материалов.
Алексей Скоробогач отметил, что застройщик закладывает рост себестоимости строительства в цену предложения.
«Рынок многоквартирного жилья по спросу пока еще не восстановился до февральского уровня. Может быть, декабрь сгладит и покажет лучшие результаты по сделкам. Средняя цена предложения от застройщика на сегодня составляет около 105 тысяч за квадрат по Перми. За год увеличение стоимости кв. метра составило 30%. В любом случае за все заплатит покупатель – тот, для кого этот продукт предназначен. Инфляция и увеличение себестоимости подталкивают цены вверх. С точки зрения платежеспособного покупательского спроса перспективы неопределенные, в любом случае его необходимо финансово стимулировать. Рынок жилья зависим от ипотеки. Так или иначе Правительство России продолжит поддерживать ипотечные программы и стимулировать покупку жилья», – поделился эксперт.
«Весной-летом этого года в России прогнозировался спад цен на недвижимость, где-то он произошел, например в Москве и на юге страны. В Перми падения мы не видим, а есть небольшой рост. Отчасти это еще обусловлено тем, что количество предложения хоть и растет, но остается небольшим по сравнению, например, с 2019 годом. Одни и те же дорогие объекты выставлены на продажу, а ликвидные по реальным ценам квартиры уходят быстро. В росте цен сидит инфляция. Увеличилась себестоимость строительства, повышается стоимость грузоперевозок, работ и зарплаты. В Перми существует также дефицит кадров в строительстве. Банки сильно не задирают ставки по ипотеке, зарабатывают другими дополнительными услугами», – прокомментировал директор агентства недвижимости и юридических услуг «Компания «Эксперт» Владимир Токранов.
Развитый пригород. В Пермском округе в ближайшие годы появится комплексная жилая застройкаРиелтор агентства недвижимости «Макромир-Пермь» Анастасия Охота рассказала, что наблюдается снижение цены на вторичку в реальных сделках, а не на порталах с объявлениями: «Покупателей недостаточно, по факту недвижимость продается значительно дешевле. Дальше будет только хуже, если ставки по ипотеке поднимут. Предновогодний ажиотаж есть, сейчас рынок живой, чувствуется движение. Покупатели приходят каждый день, но они себя чувствуют хозяевами положения, диктуют цены, если продавец не идет на компромисс, то покупатель уходит и не возвращается. Также мы видим, что увеличилась экспозиция объектов на вторичном рынке».
Она добавила, что продажа новостроек просела примерно на 20%, в связи с этим застройщики активизировались. «Первичный рынок многоквартирного жилья в Перми нельзя назвать высококонкурентным по сравнению с соседними регионами, и, возможно, это сдерживает его от падения цен. Мы фиксируем рост цены предложения, но он происходит при усиленном маркетинге. Отделка в подарок, кладовка или какие-то еще бонусы для покупателя нужны, чтобы обеспечить нужный объем продаж и плановое наполнение эскроу-счетов. На фоне непростой ситуации застройщики увеличивают объемы возведения жилья. Однако, получив разрешение строительство комплекса домов, в продажу их выводят постепенно, подстраиваясь под рынок и спрос», – пояснил Алексей Скоробогач.
«Недостаточно низких ставок по ипотеке, денег на счетах у людей и желания купить квартиру – для того, чтобы вкладывать деньги в недвижимость, людям нужна уверенность в завтрашнем дне. Большинство покупателей – это семьи с детьми, где родителям от 27 до 40 лет, а как раз этой возрастной категории коснулась частичная мобилизация. Улучшение жилищных условий в такой ситуации уходит на второй план. Объективно за год цены на новостройки выросли, но застройщикам что-то придется с этим делать, потому что они не смогут продавать тот объем, который был в прошлые годы, сохраняя сегодняшнюю стоимость за квадрат. Если ставка на новостройки с Нового года поднимется до 10%, как прогнозируют, то им придется искать варианты, может быть, строить более экономичное жилье, снижать цены или вообще сокращать объем выводимых на рынок объектов», – считает Анастасия Охота.
Ситуация с увеличением себестоимости вынуждает застройщиков идти на уменьшение площади квартир, отметил Алексей Скоробогач. «В целом по пермскому рынку средний показатель оставлял 50-52 квадрата, а сейчас видим тенденцию, что увеличивается количество проектов со средней площадью квартиры меньше 50 кв. м. Таких домов становится все больше, потому что малоформатные объекты пользуются популярностью среди покупателей. Отдельные клиенты готовы идти на уменьшение площади – те, кто раньше рассматривал полноценную трехкомнатную квартиру, готовы уходить в формат «два плюс». Кто хотел двухкомнатные квартиры – смотрят на евродвушки. Чтобы удовлетворить спрос на разные форматы покупателей, застройщики комбинируют в одном проекте разную номенклатуру квартир».
По словам Анастасии Охоты, на рынке уже несколько лет подряд лучше всего продается типовое жилье. Оно понятно покупателю в смысле планировок – это однокомнатные хрущевки, брежневки и серые панельные дома. Такие объекты самые дешевые на рынке, и все знают, чего ждать от таких квартир.
Владимир Токранов выделяет еще одну тенденцию – стала заметна разница в цене квартиры с ремонтом или без него.
«Объяснения простые – ремонт всегда включает лишнюю трату сил, времени и денег, многие его побаиваются. В этом году еще значительно выросли цены на материалы и строительные услуги. Это повлияло на мнение людей – сейчас квартира с ремонтом стоит намного дороже, чем аналогичная без него. Так было на пермском рынке 10-15 лет назад. Появились инвесторы, которых не было в пандемийные годы. Они покупают хорошую квартиру – двухкомнатную вторичку в доме, которому от трех до восьми лет, делают ремонт и продают намного дороже. Молодежь начала снова рассматривать для покупки пятиэтажные дома. Появился интересный самостоятельный сегмент – комнаты в общежитиях, куда заводят водопровод с санузлами. Их продавцы выставляют как квартиры-студии – маркетинговый ход. Они сейчас продаются лучше, чем комнаты в многоквартирных домах».