Сдаются, но не продаются. Как рынок офисов в Перми переживает вызовы последних трех лет

Рынок аренды и продажи офисной недвижимости в Перми в последние годы не показывает большой активности. Рост цен на нем был заметно ниже инфляции, спрос на помещения – небольшой, а предложение – еще меньше. В то же время эксперты отмечают стабильность офисной недвижимости – пандемию коронавируса и начало спецоперации пермский рынок пережил без серьезных потрясений.

Алексей Скоробогач, директор аналитического центра «КД-Консалтинг», рассказал Business Class, что с февраля 2020 года по февраль 2023 года цены аренды и продажи офисов в Перми росли медленно. На вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости средняя цена предложения сейчас находится на уровне 60 тыс. рублей за кв. метр. За три года этот показатель увеличился на 13,6%. На рынке аренды средняя ставка по городу составляет 580 рублей за кв. метр в месяц. С 2020 года она увеличилась на 9%.

«При сравнении с инфляцией за эти три года (27%) можно сказать, что рынок купли продажи и аренды в реальном исчислении обесценился. Но важно понимать, что рынок офисной недвижимости неоднороден и его формируют объекты в разных категориях престижности местоположения и разного класса качества. Более устойчивы к изменениям макроэкономической ситуации чаще всего оказываются цены и арендные ставки на качественные офисы в центральной части города», – комментирует Алексей Скоробогач.

Офисная недвижимость и в период пандемии, и после начала спецоперации вела себя достаточно стабильно, говорят эксперты. Елена Денисова, генеральный директор УК «Труменс-групп», отмечает, что арендные ставки не показали заметного роста, но и резких падений не было. Переход на «удаленку» при ковиде также отразился на офисах слабо: они не работали очень короткий отрезок времени, в отличие от торговых центров.

«В тот момент ставка немного снижалась, но потом она продолжила расти. Важно отметить, что аренда в последние годы дорожала несущественно. Увеличение цен лишь покрывало рост эксплуатационных затрат, но не более: больше зарабатывать собственники помещений не стали», – поясняет Елена Денисова.

Алексей Ананьев, директор агентства недвижимости «Респект», считает, что одной из важнейших тенденций за два пандемийных года была не просто низкая, а отрицательная динамика арендных ставок. «Собственникам приходилось идти на уступки, чтобы сохранить арендаторов – многие компании тогда физически не могли работать и оплачивать аренду. В 2022 году снижение ставок прекратилось. Но их роста мы тоже пока не наблюдаем», – говорит он.

При этом коммунальные платежи выросли за последние три года достаточно существенно, также подчеркивает Алексей Ананьев. И если в арендную ставку включена оплата коммунальных платежей за счет собственника помещения, то получается, что он несет дополнительные потери, снижая нагрузку на арендатора.

Во время пандемии компании начали сокращать площади офисов, отмечает Алексей Ананьев. Они переезжали в более мелкие пространства – выяснилось, что часть сотрудников можно перевести на «удаленку» и они спокойно выполнят работу из дома. Когда собственники поняли, что площади больше 100 метров практически не пользуются спросом, им пришлось уменьшать помещения, проводить реконструкцию, делать кабинетную нарезку.

События февраля 2022 года почти не сказались на рынке офисной недвижимости в Перми, говорят эксперты. Дело в том, что в Перми ушедшие зарубежные компании не имели большого числа представительств, как, например, в Москве. А в течение последних шести месяцев – с осени 2022 года – спрос на аренду офисов начал расти, заявляет Елена Денисова. При этом интерес вырос к бизнес-центрам. В центре города почти все такие помещения сданы, вакантных площадей мало.

«Сложно сказать однозначно, почему рост спроса на аренду помещений возник именно в это время. Одной из основных причин может быть необходимость бизнеса активно двигаться и работать над замещением товаров и услуг, которые сейчас отсутствуют на рынке. Все отрасли, которые сейчас растут (это, как правило, крупные окологосударственные структуры), имеют вокруг себя множество подрядных организаций – они активно развиваются. Также начали активно развиваться и заходить на пермский рынок федеральные медицинские компании», – рассказывает Елена Денисова.

Крупные компании предъявляют высокие требования к арендуемым помещениям, продолжает она. Они хотят разместиться в новом офисном здании с наличием централизованной охраны и управляющей компании, чтобы сократить эксплуатационные затраты. К тому же спрос на бизнес-центры растет из-за отсутствия в них строгих санитарных ограничений и требований к режиму работы, а также возможности организовать парковку и зону загрузки. Это выгодно отличает их от помещений под офисы в жилых домах.

При этом вновь меняются требования к площади. По словам Елены Денисовой, сейчас есть заявки арендаторов на площади более 500 кв. метров, но таких помещений в городе немного.

«На сегодняшний день новых современных офисных площадей в Перми практически не строится. Мы используем площади, которые были построены давно, или реконструированные здания различных институтов, научно-производственные корпуса», – дополняет Алексей Ананьев. В итоге, считают эксперты, уже сейчас предложение качественных помещений в бизнес-центрах не успевает за спросом. И в дальнейшем этот разрыв может лишь увеличиться.

Говоря о рынке покупки и продажи офисной недвижимости, эксперты отмечают: такие помещения сейчас выглядят невыгодными с точки зрения инвестиций.

«Арендные ставки находятся на низком уровне, не растут и расти вряд ли будут. Соответственно, высоких доходов от такой недвижимости ожидать сложно. Поэтому сделки идут плохо, очень неохотно офисную недвижимость покупают», – рассказывает Алексей Ананьев.

По наблюдениям Елены Денисовой, многие офисы были сняты с продажи, поэтому сейчас объектов, которые можно было бы рассматривать в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду, осталось немного. Так рынок отреагировал на изменения в экономике, вызванные пандемией и спецоперацией. Это сдерживает рост цен на офисы.

«Сейчас есть недорогие предложения – около 35 тыс. за кв. метр, но это, как правило, устаревшие объекты. С другой стороны, есть новые площади – они дорогие, их стоимость может доходить до 200 тыс. рублей за кв. метр, как в МФЦ «Москва». Но такие объекты не всегда получается продать из-за невысокой доходности офисов: покупатель может предпочесть менее дорогой, недооцененный объект. Поэтому мы не видим на рынке крупных сделок. Но в то время как новые офисные помещения подорожали, старые начинают дешеветь из-за меньшей привлекательности для арендаторов», – поясняет Елена Денисова.