​Земля нежеланная. В Прикамье находится более двух тысяч участков под строительство жилья

Автор: Даниил Сенин

Согласно данным сервиса «Земля для стройки», в муниципалитетах Прикамья (исключая Пермь) на сегодняшний день находятся 2107 земельных участков, предназначенных для строительства частного или многоквартирного жилья. В пересчете на площади – это колоссальные 1200 гектаров (12 млн кв. метров) свободных площадей. Из этого объема подавляющая часть приходится на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), следует из данных, предоставленных Business Class в региональном Управлении Росреестра, – 1009 гектаров (1989 земельных участков). Еще на 172,3 га (118 земельных участков) можно создавать много- квартирные дома (МКД / МКЖД).

Но интересны ли подобные «внестоличные» земельные активы для потенциальных приобретателей (главным образом для бизнеса, ведь даже в отношении ИЖС «вверху списка» находятся многотысячные по квадратуре участки, больше пригодные для создания современных деревушек)? Business Class подробно рассказывает о шести земельных участках под ИЖС и МКД, представленных в прикамской «Земле для стройки», которые возглавляют два рейтинга соответственно, подготовленных редакцией. Также «bc» попросил экспертов поделиться мнением – насколько высока вероятность, что кто-то захочет сделать такие приобретения и во сколько они могут обойтись.

Незастройные ряды

В тройке самых крупных земельных участков, потенциалом которых определена многоквартирная застройка, – две площадки из Пермского муниципального округа. Один находятся вблизи известного «в народе» проекта, второй – неподалеку от одиозного Первого пермского микрорайона, третий же находится значительно дальше, на севере края.

Самый большой участок, площадью в 20,8 гектара, находится в Паздерино, через дорогу от развивающегося в рамках проекта комплексного развития территории (КРТ) коттеджного поселка «Барбарис». Его созданием занимается одноименный специализированный застройщик, входящий в структуру компании «Дельта-Инвест». К слову, возвращаясь к первой строчке рейтинга. В его отношении действует вид разрешенного использования (ВРИ) – комплексное освоение в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья. При этом в качестве потенциала использования указано именно строительство МКЖД. Информации о доступности сетей нет, в зону возможного КРТ не входит, находится в собственности региона.

По мнению Ольги Козыревой, исполнительного директора компании «Р-Консалтинг», рыночная стоимость этой площадки варьируется от 104,3 млн рублей до 125,1 млн рублей. Стоимость квадрата земли таким образом составляет 500-600 рублей за единицу.

Второй по квадратуре – участок в Лобаново. Сначала он отобразился загадочной точкой на карте посреди некоего пространства, но на поверку оказался все же набором из 11 наделов. Совокупная площадь площадок составляет 15,5 гектара. Если прогуляться выше по ул. Троицкого, а затем пройтись по ул. Рубиновой, можно увидеть один из «именитых» долгостроев региона. В то же время ничего не известно о том, есть ли техническая возможность присоединения участков к инженерным сетям. Территорию с одной стороны обступают частные дома, с другой – небольшая полоса зеленых насаждений, за которой лежит автодорога Р-242.

«Исходя из сопоставления с объектами-аналогами, цена этого актива на рынке достигает почти 77,8 млн рублей. По 500 рублей за квадрат земли», – поделилась г-жа Козырева.

Третье место – за землей из Соликамска. Участок необычной формы в 8,7 гектара предлагают рассмотреть под возведение многоэтажных жилых домов с размещением на нижних этажах торговых, бытовых и общественных объектов. Несмотря на локацию – участок в прямом смысле похож на маленький кусочек леса, площадка имеет возможность присоединения к сетям. Потенциальное назначение под многоквартирные дома согласуется с местным территориальным зонированием. Из РИСОГД Пермского края следует, что земельный участок лежит в зоне застройки многоэтажными домами – от девяти этажей и более. Из примечательной географии – слева от участка городские больницы № 1 и № 2, сверху автозаправочная станция, справа ул. Всеобуча, через которую виден частный сектор.

Эта площадка, с точки зрения Ольги Козыревой, также должна продаваться при цене квадрата в 500 рублей. Таким образом его рыночная стоимость чуть превышает 43,6 млн рублей.

Галочки на карте

Статистика свидетельствует, что многие муниципалитеты региона выполняют нормы ввода жилья именно за счет ИЖС. Оно и неудивительно при таком количестве участков. Однако обычно при словосочетании «участок под частный дом» на ум приходит небольшой надел (пресловутые десять соток), в нашем же случае счет квадратов идет на сотни тысяч.

Абсолютный чемпион – земельный комплекс между Лопвой, Носкова и Юрлой. 140,5 гектаров или же 1,4 млн квадратных метров под ИЖС. Однако сколь велика его площадь, столь же скромен набор доступной информации об участке – нет ни информации о доступных инженерных сетях, ни о том, не является ли это зоной потенциального проекта комплексного развития территории. В поддержку последнего будто бы говорит территориальное зонирование площадки – если взглянуть на нее через РИСОГД, можно обнаружить схему полурадиальной застройки едва ли не целого жилого микрорайона. На ней очерчены жилые зоны, проложены дороги, чуть в стороне от центра нашлось место для рекреационных и общественных площадок. Местами видны небольшие общественно-деловые зоны.

Вдвое меньший участок, на котором все еще поместится коттеджный поселок (возможно, даже не один), находится близ Березовки. Его адрес, как водится, не дом и не улица – а автодорога Березовка – Тулумбасы (ее левая сторона, подсказывает публичная кадастровая карта). Но все же проще локацию описать, указав, что площадка находится сразу за восточной оконечностью Березовки. А площадь ее – 79,1 гектаров. Согласно виду разрешенного использования, на ней возможно возведение жилых частных домов до трех этажей. Отметим, что участок также попадает в территорию планируемого КРТ. И вдобавок предназначен для предоставления льготникам (категории получателей при этом не указаны). Согласно РИСОГД, земельный участок полностью пригоден для ИЖС, так как лежит в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Замыкает тройку лидеров участок в 43,7 гектаров в Елово. Правда, границ у него нет. Из данных публичной кадастровой карты следует, что его ВРИ и потенциальное использование совпадают (строительство индивидуальных жилых домов). Территориальная зона, кажется, тоже не претит планам развития ИЖС (в РИСОГД указана как жилая, без каких-либо спецификаций). Если говорить о более конкретной локации, то земля расположена на окраине Елово, ограничена улицами Кирова, Береговой, Молодежной и бескрайним полем. В карточке объекта на ПКК есть только одно уточнение – земля не предназначена льготникам. В остальном сохраняет инкогнито.

Казалось бы, с такими видными представителями «недвижимой фауны» будущее ИЖС выглядит благовидно – землю еще осваивать и осваивать. Однако эксперты настроены более критично. По словам Регины Давлетшиной, директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, сложно говорить хоть о каком-то потенциале не только перечисленных, но и всех участков в подборке.

«Участники отрасли не раз выходили на контакт с региональной властью с целью объяснения, какие участки бизнесу действительно были бы интересны. Приводились параметры, локации. Но консенсуса достичь не удалось. Складывается ощущение, что по ИЖС происходит просто выполнение формального плана по наполнению земельного банка. Пока все это похоже просто на галочки на карте», – поделилась с «bc» г-жа Давлетшина.

Она также отметила, что некогда в регионе обсуждалась стратегия развития индивидуального жилищного строительства.

«Достижение синергии взаимодействия в этом направлении определенно возможно, но для этого нужно принимать решения, с учетом консолидированного мнения отраслевого сообщества. Увы, предпочтение было отдано, к примеру, развитию ИЖС в совершенно неперспективных районах. В то время как интересы бизнеса, который способен укрепить в регионе тренд комплексной, упорядоченной индивидуальной застройки, лежит совершенно в иных муниципалитетах Пермского края. Именно поэтому предприниматели находятся в недоумении и не видят смысла в приобретении активов такого рода», – резюмировала г-жа Давлетшина.