Автор: Регина Бартули
В Перми вырос спрос на покупку квартир в новостройках. По данным аналитического сервиса ОБЪЕКТИВ.РФ, за III квартал 2023 года количество сделок по договорам долевого участия в краевой столице увеличилось на 56%. По итогам сентября в Росреестре зарегистрировано 1279 договоров, что является рекордным показателем за 2023 год для пермского рынка новостроек. Средняя цена квадрата предложения в этом сегменте выросла за квартал на 11% и составила в сентябре 121,3 тыс. рублей. Вторичка подорожала на 4,8%. Эксперты отмечают, что с повышением ключевой ставки людям стало невыгодно брать ипотеку на вторичку, многие готовы ждать, пока построится дом и снимать жилье в аренду.
Директор АЦ «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач отметил, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года темп роста средних цен предложения значительно превосходит официальный уровень инфляции. Рынок новостроек продолжают подогревать как действующие ставки по ипотекам с господдержкой, так и субсидированные от застройщиков.
Совет директоров Центрального Банка России на заседании 27 октября повысил ключевую ставку с 13% до 15%.
«Спрос переместился на рынок нового жилья, и застройщики показывают колоссальные продажи. Сейчас ставка на вторичном рынке составляет в «идеальном» случае от 16,5-17% годовых при комплексном страховании жизни. Каждому клиенту банки проводят перерасчет – итоговый показатель зависит от первоначального взноса, долговой нагрузки, возраста покупателя и других факторов и может достигать 18% годовых», – поделился директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев.
Эксперты сошлись во мнении, что сейчас рынок вторичного жилья находится в ожидании. «Ипотечный рынок вторички не рухнул, люди продолжают брать кредиты, но количество покупателей уменьшается. Инфляционные процессы не позволяют говорить, что цены на такое жилье снизятся в ближайшее время. Люди задаются вопросом «что будет дальше?». Торг держится в районе 2-7% от изначальной цены, при более низкой ключевой ставке он был до 3%. Рынок вторички может еще немного сжаться по предложению из-за ухудшения условий по ипотеке. Хорошие квартиры на время снимут с продажи, чтобы не снижать на них цены. Новые жилые комплексы выходят на рынок с начальной ценой 150-160 тысяч рублей за квадрат. Это непривычно дорого для нашего региона. Увеличивается себестоимость строительства. Если при росте инфляции еще и снизится количество предложения на новостройки, то цены снова взлетят вверх», – рассказал директор агентства недвижимости и юридических услуг «Компания «Эксперт» Владимир Токранов.
Люди взяли паузу, поскольку, во-первых, ужесточились требования по расчету коэффициентов риска, а во-вторых, сокращаются реальные располагаемые доходы населения, отметил Алексей Ананьев.
«В таких условиях платить ипотеку за квартиру на вторичном рынке многим не представляется возможным. Думаю, что рынок еще немного потрясет. Не очень понятно, продолжится ли повышение ставок, этого нельзя исключать. Никто не предполагал, что такими темпами будут поднимать ключевую ставку», – добавил он.
Руководитель отдела первичной недвижимости АН «Типаж» Степан Филимонов объясняет сохранившуюся активность на рынке сезонностью: «В конце года, как правило, все хотят завершить сделки – продать или купить жилье. Люди возмущаются из-за повышения ключевой ставки, но по инерции продолжают брать ипотеку. После 27 октября количество сделок только увеличилось. Среднее одобрение банка на покупку квартиры составляет три месяца. Кто-то его получает и начинает спокойно размеренно искать, а так как предложений мало, выбор квартиры затягивается. Как только ЦБ ставку поднимает, люди ускоряются в принятии решения. По вторичке в этом году на интернетплощадках объектов в 1,5-2 раза меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Все обусловлено тем, что не все ликвидные квартиры там выставляются. Их либо риэлторы через свои базы продают, либо люди по старинке покупают через знакомых».
Точечно, плотно, дорого. В Перми растет спрос на жилье повышенного класса в центре городаАлексей Ананьев обращает внимание, что часть людей, которые планировали купить квартиру на вторичном рынке, вынуждены снимать жилье, поскольку платеж по ипотеке значительно вырос. «Складывается интересная ситуация: за последние полтора месяца все квартиры, предлагавшиеся в аренду по довольно низкой ставке (до 20-22 тыс. рублей), были сняты в аренду. Сейчас таких объектов в экспозиции нет. Если подобная квартира появляется на рынке, то она уходит достаточно быстро. Покупателю становится выгоднее арендовать жилье и покупать квартиру в новостройке в ипотеку по субсидированной ставке в 7%. Сумма затрат в таком случае соизмерима с платежом по кредиту как за вторичку. Таким образом, через полтора-два года покупатель переедет в собственную новую квартиру с ипотекой под фиксированную ставку и перестанет платить за аренду – значит, его платежи за жилье сократятся более чем вдвое», – пояснил он.
Аналитики Яндекс Недвижимости подсчитали разницу средних цен на жилье в 19 городах России. По оценке сервиса, пермяки могут поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную в новостройке, доплатив 4 млн рублей. Разница в цене составляет 95%. По этому показателю Пермь опережает две столицы, а также Екатеринбург (62%) и Казань (56%). Для переезда из «однушки» в «трешку» на «вторичке» жителям Перми необходимо доплатить 3 млн рублей. Разница составляет 77%, в то время как в Екатеринбурге – 60%, а в Казани – 68%. Пермь находится во второй десятке городов по доступности для увеличения жилой площади.
По словам Владимира Токранова, людям выгоднее переезжать сразу в «трешку»: «Чем проще жилье, тем разница между «двушками» и «трешками» меньше, особенно в «хрущевках», – поясняет эксперт.
«Как правило, покупатели понимают, что «двушка» – это промежуточный вариант. Лучше взять ипотеку побольше и сразу решить квартирный вопрос на несколько лет вперед. Если финансовая прочность покупателей позволяет сделать шаг «через ступеньку», – переехать из однокомнатной квартиры сразу в трехкомнатную – то они это делают. Это вполне закономерно», – рассказал Алексей Ананьев.