Автор: Даниил Сенин
В целом строительная сфера Пермского края в 2023 году сводится к двум переплетающимся красным нитям. Первая – укрепляющийся отказ от практики точечного уплотнения города новыми многоквартирными проектами в пользу комплексного развития территории (КРТ). Вторая – продолжение стяжания градостроительных полномочий в центр. И да, «строительная сфера Пермского края», по-прежнему, в основном тождественна «строительной сфере Перми». Если только не заводить разговор об индивидуальном жилье.
К чему приведет плетение такого бетонно-арматурного макраме – увидим через несколько лет. А пока, учитывая десятки событий, остается только строить догадки, как быть с принятием нового Генплана Перми, запаздывающими Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), увеличением стоимости социальных соглашений между мэрией и застройщиками, а также аппетитами регионального правительства на ниве поглощения все новых и новых полномочий органов самоуправления.
В конце 2022 года, буквально за пару дней до боя курантов, правительство Прикамья утвердило новый Генеральный план Перми. В нем вновь вспомнили о проблеме расползания города, возродили концепцию «компактного города», «зашили» механизм КРТ, упрочили векторы развития и сохранения зеленого каркаса регионального центра, а также наземного метро. Приняли и отметили – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) надобно актуализировать молниеносно, уверенно, хладнокровно.
Зимой 2023 года казалось, что так и выйдет – обновленные ПЗЗ презентовали то здесь, то там, демонстрируемые схемы и карты выглядели обоснованно и внушительно, согласовывались с лейтмотивом Генплана, состоялись публичные слушания, и… Все подвисло. Генерал уже вовсю сыплет стратегиями, а прапорщик, ответственный за снабжение, куда-то пропал.
Однако здесь стоит отнестись с пониманием к сложности переработки столь разношерстного и пестрого документа. И без корректировок ПЗЗ – это мириады границ, точек, участков, мощностей, учесть которые – работа кропотливая. А сверх этого его разработчикам упало почти полтысячи различных предложений по тем или иным корректировкам, которые не оформить «под гребенку».
Так что остается надеяться, что прапорщик не потерялся, просто ноша в этот раз оказалась весом в 46 тонн, как в старом анекдоте.
Архитектурно-градостроительный облик (АГО). Сколь много в этом словосочетании... С 1 сентября 2023 года вступило в силу требование о необходимости согласовывать внешние элементы зданий перед началом их строительства.
В Перми к этому требованию подготовились заранее и внесли в проект обновляемых ПЗЗ схему и принципы управления видами, а также карту города, на которой показана зона, где в обязательном порядке нужно согласовывать АГО.
К слову, участники отрасли приняли новеллу спокойно и даже с энтузиазмом. Бдить за уместностью и эстетикой – хорошо, главное, чтобы в бюрократический ад механизм не превратился, отмечали эксперты. И пока что все действительно тихо и спокойно – объекты проходят согласование без скандалов.
Тут и там на карте Перми (и немного рядом с ней) заметны яркие всполохи проектов КРТ. Все чаще застройщики выбирают комплексное развитие территории в качестве способа освоения новой земли, ведь так получается обеспечить себя работой на долгий срок, да и финансовая модель при такой «оптовой» застройке, как водится, более выгодная.
И власти всех уровней в регионе тоже, кажется, влюбились в эти три незатейливые буквы. КРТ уверенно и без застенчивости прочат ключевое место в будущем развития инфраструктуры региона. Ведь здесь тебе и возможность расселить аварийное жилье, не нагружая бюджет, и социальные объекты в комплекте с новым жильем.
Сейчас в Перми известно примерно о паре десятков площадок, в отношении которых планируется комплексное развитие территорий (а где-то уже вполне реализуется). Например, масштабный проект «Пермь-Сити» или концепция реновации площадки бывшей котельной за ТРК «СпешиLove» компанией «Горизонт» и уже стартовавший «Камаполис» на месте Пермского мясокомбината. Еще пара площадок под КРТ находится в Пермском муниципальном округе. Этим распространение комплексного развития в регионе пока что ограничивается.
КРТ, ПЗЗ, АГО и другие. Большое интервью с Ларисой ВедерниковойСтолица Прикамья сейчас – испытательный полигон, возвещающий скорое отчуждение множества полномочий от муниципалов в пользу регионального правительства. В июне 2023 года губернатор сказал, что процесс перераспределения полномочий в Перми – суть «обкатка» новых механизмов управления регионом. Поэтому Пермь потихоньку продолжает лишаться полномочий во многих сферах, в том числе градостроительной.
Ключевые полномочия в этой сфере начали мигрировать в правительство с 2020 года, в несколько «раундов». В уходящем году подошла очередь расстаться с полномочиями по подготовке документации по планировке территории для размещения объектов местного значения и образования земельных участков под многоквартирными домами, а также по изъятию земельных участков для реализации комплексного развития территории жилой и нежилой застройки и объектов недвижимого имущества.
Под конец года глава Перми Эдуард Соснин решил одновременно порадовать горожан и заставить напрячься застройщиков. Всего-то и нужно было сказать во время прямого эфира про соглашения между девелоперами и администрацией о развитии социальной инфраструктуры в столице края. Мэр поведал, что скоро список возможных для строительства зданий пополнится объектами спорта и дополнительного образования. Правда, кое-что в прямом эфире он не упомянул.
А именно альтернативный способ социальной нагрузки – перечисление строительной компанией в казну денежных средств на возведение школ, а теперь еще и ФОКов и детских садов. Напомним, в 2019 году механизм соглашений был официально запущен. Краткая его суть: хотите построить больше или выше, чем можно на участке, – обоснуйте, почему вы так решили, и если это будет уместно, то возьмите на себя ответственность за последствия. А именно – обеспечьте места в дошкольных и средних образовательных учреждениях. На выбор два варианта – либо постройте сами, либо заплатите по четыре тысячи рублей за каждый жилой квадрат в своем доме или комплексе.
Вскоре после прямого эфира на сайте мэрии появился проект, согласно которому список объектов действительно расширится, но также вырастет и сумма взноса – почти в два раза, до 7,6 тыс. рублей.
Пока это все же лишь проект, и его еще предстоит рассмотреть депутатам Пермской городской Думы. Но вероятность, что его забракуют, видится минимальной.
Начнем с грустного. Спустя почти два десятилетия работы деятельность на рынке точечной жилой застройки прекращает пермский девелопер «Австром». Причина – тягаться с китами отрасли стало слишком сложно. Но есть вероятность, что предприятие перепрофилируется под работу над малоэтажными проектами в Пермском муниципальном округе.
Продолжим более жизнеутверждающе. Кировская ГК «Железно» заявила о себе в полный голос и зашла в комплексное развитие территории бывшего Пермского мясокомбината. Концепт создания 135 тыс. кв. метров жилья получил название «Камаполис». Первые его результаты «в кирпиче» на площадке появятся в 2025 году.
С первым проектом в регион зашла ГК «Федерация» из Удмуртии. Небольшой жилой комплекс класса «комфорт» под названием «Собрание» тоже планируют сдать в 2025 году.
Федеральный застройщик «Самолет» проявил интерес к Прикамью. Такое ощущение осталось после Камского форума профессионалов в сфере строительства, где представители компании приняли активное участие. Конкретных планов пока не заявлено, но пересуды в отрасли уже ходят.
В Минстрое уточнили локацию комплексного развития территории в микрорайоне Разгуляй