Как реализуют роскошное жилье в ходе банкротства граждан

Текст: Алексей Борцов, управляющий партнер Юридического центра LEXica

Почти три года как российское право живет в условиях, когда Конституционный Суд РФ в своем Постановлении №15 от 26.04.2021 частично снял иммунитет с единственного жилья должника и разрешил обращать на него взыскание и реализовывать в ходе процедуры банкротства, если такое жилье является «роскошным» для должника или он вел себя недобросовестно, то есть намеренно совершал действия, направленные на то, чтобы жилье получило статус единственного пригодного для проживания и тем самым получило исполнительский иммунитет.

За этот период вопрос о реализации «роскошного» жилья должников оброс многочисленными легендами и домыслами. Кто-то пытается выяснить минимальную площадь, при которой жилье становится «роскошным», и думает, что, если площадь менее 100 кв.м, то жилье защищено. Кто-то начинает прописывать в большой квартире (или доме) многочисленных родственников в надежде, что это защитит жилье от реализации.

Как же на самом деле обстоят дела? Что необходимо учитывать, чтобы принять решение о снятии иммунитета с единственного жилья и реализовать его в ходе процедуры банкротства? Разбираем эти вопросы на основании, в том числе, практики Арбитражного суда Пермского края.

Во-первых, отказать в исполнительском иммунитете и реализовать жилое помещение могут в двух случаях:

• должник намеренно создавал ситуацию, при которой его жилье станет единственно пригодным для проживания и получит исполнительский иммунитет. Например, одну квартиру (меньшую по площади) передаст супруге по соглашению о разделе имущества, а вторую (более дорогую) оставит за собой и пропишется в ней.
• единственное жилье приобретено законно, без злоупотреблений, но размеры жилья существенно (кратно) превосходят нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма в регионе его проживания. Например, должник вел бизнес, имел доход, купил дом площадью более 300 кв.м., в котором проживал с семьей, а потом разорился и попал в банкротство.

В обоих случаях суд не может просто так снять исполнительский иммунитет с жилья и разрешить его реализацию. При решении вопроса о снятии исполнительского иммунитет необходимо учитывать следующее:

• ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника помимо его воли к изменению поселения, то есть предоставление замещающего жилья должно происходить, как правило, в пределах того же населенного пункта;
• снятие исполнительского иммунитета не должно оставить должника и членов его семьи без жилища, пригодного для проживания, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма;
• снятие исполнительского иммунитета и реализация жилья должны иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги. Проще говоря, после реализации «роскошной» квартиры и приобретения должнику за счет вырученных средств замещающего жилья, должно остаться столько денег, сколько хватит либо для покрытия требований всех кредиторов, либо его существенной части.

Например, если требования всех кредиторов к должнику составляют 100 млн. рублей, а вырученных средств от продажи «роскошного» жилья и покупки замещающего останется только 5 млн. рублей, суды исходят из отсутствия экономической целесообразности в снятии исполнительского иммунитета и оставляют жилье за должником, даже, если оно действительно излишнее для него.

• для установления экономической целесообразности в снятии иммунитета с жилья необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего;
• вопрос о снятии исполнительского иммунитета должен решаться в обязательном порядке на общем собрании кредиторов, перед тем как в суд будет подано соответствующее заявление о снятии иммунитета с жилья;
• на указанном собрании кредиторов должен быть поставлен и разрешен вопрос о том, каким условиям должно отвечать замещающее жилье, по какой стоимости оно должно быть приобретено и за счет кого. При этом за замещающее жилье должен заплатить кто-то из кредиторов (а потом получить возмещение) либо управляющий за счет иного имущества должника (которого чаще всего нет).

Если данные условия не соблюдаются, то в снятии исполнительского иммунитета с жилья должно быть отказано.

Отдельно хотелось бы отметить, что в практике арбитражных судов Уральского округа сложилось следующее понимание признаков «роскошности» жилья: под роскошным жильем понимается недвижимость, явно превышающая уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина должника и членов его семьи в жилище, который не связан с установленными нормативами предоставления или использования жилой площади в конкретном регионе, а определяется исходя из обычных бытовых потребностей человека.

Таким образом, квалификация «роскошности» жилья, исходя из минимальных нормативов, установленных местными властями, является неправильным. Например, для Перми эта норма составляет 15 кв. м. на одного члена семьи. Значит ли это, что квартира площадью 70 кв.м. для семьи из трех человек является роскошной. Естественно нет. Оценке должно подлежать насколько квартира по своим характеристикам не превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище (напр., наличие спортзала в квартире, бассейна в доме, 5-6 комнат для семьи из двух человек можно считать излишками и признаками роскошности).

В целом хотелось бы отметить, что на данный момент суды крайне редко принимают решение о снятии исполнительского иммунитета с жилья, особенно в ситуациях, когда оно приобретено законно и без злоупотреблений со стороны должника и является единственно пригодным для него и членом его семьи. Чаще всего, как раз-таки, исполнительский иммунитет снимают в случаях, когда должник намеренно создавал ситуацию для получения такого иммунитета на единственное жилье.