Автор: Регина Бартули
Business Class собрал на одной площадке руководителей крупных строительных компаний, топ-менеджеров банков, аналитиков и риэлторов. Эксперты обсудили главные тенденции пермского рынка новостроек, особенности изменений в ипотечном кредитовании, дали прогнозы на ближайший год. Они сошлись во мнении, что решение клиента о покупке жилья определяет размер ежемесячного платежа, а не конечная стоимость объекта. Цены на жилье продолжают расти, а платежеспособность населения, наоборот, снижается, но спрос еще не перенасыщен.
На конец марта 2024 года средняя цена квадратного метра в пермских новостройках составила 134,5 тыс. рублей. С начала года она выросла на 3%. За 2023 год жилье в новостройках подорожало на 20%, а за 2022 год – на 26%. Такие данные озвучила директор консалтинг-группы «Система исследований и решений» и модератор круглого стола Регина Давлетшина. Она отметила, что в Перми сложился устойчивый тренд на повышение цен. Объем предложения продолжает держаться на высоком уровне: ежемесячно в продаже находятся порядка 5,5-6 тыс. квартир в 100 новостройках. В 2021 году квартиры реализовывали в 45 домах, а число объектов, доступных для покупки, не превышало двух тысяч в месяц.
«По данным Центробанка, на конец марта средневзвешенная ставка по ипотеке – 9,62%, по сравнению с концом 2023 года произошел рост больше чем на 1%. Увеличился срок выдаваемых ипотечных кредитов на 57%, их продолжительность более 25 лет. У 42% заемщиков в портфеле в момент плановой выплаты кредитов возраст составляет более 65 лет. Есть изменения, но рынок пока не демонстрирует каких-то явных факторов, которые могли бы показать: что-то идет не так. Давайте попробуем понять, как обстоят дела на самом деле», – обратилась к участникам круглого стола Регина Давлетшина.
Коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев отметил, что представленная аналитика по Перми коррелирует с тем, что происходит с объектами компании: «Объем спроса в начале текущего года по сравнению с прошлым вырос на 30%, количество входящих лидов (заявок) увеличилось. При этом фактически совершенные сделки сократились примерно на 20%. В целом по рынку – минус 12%. У каждого девелопера своя ситуация, потому что какие-то объекты выходят на рынок, а какие-то наоборот. Осенью 2023 года был короткий выход на сделку – несколько дней. Сейчас клиенты стали это делать менее охотно, и банки одобряют ипотеку не так быстро. Рынок сейчас регулируется размером ежемесячного платежа по ипотеке, а не ценой квадратного метра».
Г-н Николаев обратил внимание, что сейчас клиенты приходят с минимальным размером первоначального взноса или вообще без него, а также доходами ниже среднего уровня по Перми. Таким образом, по словам эксперта, можно сделать вывод, что деньги у людей заканчиваются. Ранее приходили клиенты, более готовые к сделке, а теперь они на 100% зависимы от доступности кредитных ресурсов.
«В прошлом году мы клиентов не раз усаживали в последний вагон: то поднимается первоначальный взнос, то заканчивается льготная ипотека. Сейчас ориентируемся на сотрудников военно-промышленного комплекса, средняя зарплата которых более 100 тысяч рублей, но большинство уже закредитованы. В таком случае начинаем придумывать, например, брать родственников в созаемщики. Всех, кто хотел купить жилье и откладывал, мы поторопили еще в прошлом году», – рассказал директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев.
Эксперт представил информацию по количеству подписанных сделок в Перми.
«Последние три года девелоперы сидели, а люди сами шли на сделки. До 2020 года средняя продажа и заключение договоров находились на уровне 700-800 в месяц. Сейчас рынок приходит к своему естественному состоянию. Мы потеряли инвесторов, которым стало неинтересно заходить в недвижимость, когда можно положить на депозит под 16,5% годовых», – добавил г-н Терентьев.
Участники круглого стола согласились, что платежеспособных потребителей становится все меньше. При этом спрос на квартиры в новостройках еще нельзя назвать насыщенным.
Директор финансово-экономической службы АО «Стройпанелькомплект» Ирина Плотникова отметила, что в Пермском крае растут объемы ввода жилья, но при этом доля многоквартирных домов (МКД) снизилась за три года с 45% до 35%. Основной акцент банки сделают на поддержку индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
«Центробанк говорит, что рынок перегрет, с чем мы не согласны. Объем выдачи ипотеки вырос, особенно в IV квартале 2023 года. Сейчас банки стали пристальнее рассматривать заемщиков и отказывать в ипотеке, плюс у них нет денег на первоначальный взнос. Раньше по льготной ипотеке он составлял 15%, а сейчас – 30%», – добавила Ирина Плотникова.
В середине января крупные банки («Сбер», «ВТБ», «Альфа-банк» и «ПСБ») объявили о выдаче ипотеки по всем льготным программам только при условии субсидирования процентной ставки застройщиком. Девелопер должен был компенсировать банку часть недополученной прибыли из-за большой разницы между уровнем ключевой ставки в 16% и ставками по льготной ипотеке, которая составляет от 2% до 8%. Из-за этого в первом квартале зафиксировано падение сделок, но не такое катастрофическое, как все ожидали, отметили эксперты. Затем банки отменили комиссии для застройщиков по льготной ипотеке.
«Решение Сбера негативно повлияло на рынок и застройщиков, но мы увидели новые каналы и стали ориентировать клиентов на другие банки, это еще увеличило срок сделки. На примере ПЗСП мы видим: в IV квартале 2023 года доля договоров в Сбере была 80% от всех ипотечных сделок, в марте 2024-го она сократилась до 20%», – рассказал Кирилл Николаев.
Руководитель Абсолют банка в Перми Анастасия Гилева подтвердила, что у банка выросли в два раза выдачи ипотеки в январе-марте 2024 года.
«Но эта динамика характерна отнюдь не для всего рынка, а только для отдельных игроков, которые предложили клиентам и партнерам среди застройщиков и риэлторов наиболее приемлемые условия. Спрос на ипотеку держится на высоком уровне. Мы это видим по количеству заявок. Основная причина этого: информации о продлении Госпрограммы 2020-2024 после 1 июля 2024 года нет, а по «Семейной ипотеке» – не факт, что после этой даты сохранятся прежние условия. Что касается банков, то они не ужесточали требований к заемщикам. Главными стоп-факторами были и остаются плохая кредитная история и уровень дохода, который не соответствует финансовой нагрузке, которая могла бы появиться после оформления ипотеки», – поделилась г-жа Гилева.
Эксперты отметили, что ждать снижения ключевой ставки не стоит, а ЦБ ее может даже повысить. По мнению Дмитрия Клементьева, руководителя агентства недвижимости «Твой дом», продажи новостроек снизились потому, у покупателей первоначальный взнос формировался после реализации вторички, а сейчас она не продается из-за высоких ставок. Разрыв в цене между двумя сегментами вырос до 40%.
«Наиболее существенное изменение – срок ипотечного кредита за последние три года резко вырос – с 18 лет до 25-30. Заемщики стараются оформлять ипотеку на максимально возможный срок, потому что в этом случае размер ежемесячного платежа уменьшается, финансовая нагрузка становится меньше. Также мы видим, что заемщики стали реже погашать ипотеку досрочно, особенно по льготным программам: они направляют свободные денежные средства на депозиты и накопительные счета», – добавила Анастасия Гилева.
Участники рынка считают, что цена квадратного метра будет расти и дальше, так как дорожают стройматериалы. За последние три года цены увеличились в среднем на 30-40%.
«Строители перестали чувствовать кассовые разрывы, и производители пользуются этим. Себестоимость также не остановится, а продолжит расти. Застройщики вынуждены поднимать цену продажи. У девелоперов возрастает нагрузка еще и потому, что они пополняют земельный банк с помощью кредитов. Когда ставки были низкие, то пользовались этим механизмом. Но в большинстве случаев сейчас нет простых участков, и они будут готовы для застройки только спустя года три. Объемы продаж продолжат снижаться, а за этим и объемы строительства. Хотя спрос есть, но условия рынка не позволяют столько строить и продавать», – резюмирует Ирина Плотникова.
Алексей Терентьев считает, что тяжело будет застройщикам, которые не обладают собственной производственной базой и генподрядчиком, а выступают как девелоперы.
Круглый стол: «Куда движется рынок новостроек: прогнозы и перспективы»
Аналитики и девелоперы подтверждают тренд на снижение квадратуры квартир в новостройках. Есть мнение, что льготная ипотека не сохранится в том виде, в котором находится сейчас, акцент же будет сделан на полноценные квартиры для семей и девелоперов, которые возводят такие объекты.
«От уменьшения площади квартир не уйти, так как это влияет на ежемесячный платеж по ипотеке. Идет усушка до 24-27 кв. метров. Ипотека на большие квартиры не спасет ситуацию. Одна из самых востребованных квартир – евротрешка 50-56 кв. м, в которой убрали все коридоры. Это запрос времени. Диктуют условия спрос и платежеспособность населения», – пояснил Алексей Терентьев.
«Мы бы рады строить большие комфортные квартиры, нам даже выгоднее это делать. Но нет столько покупателей на такие объекты», – добавил Кирилл Николаев.
Также эксперты обсудили новое для региона направление – комплексное развитие территории. Первопроходцами в этом направлении стала ГК «Развитие», которая займется реновацией площадки в 1,3 га в районе улиц Плеханова, Кронштадтской и Лугового переулка, которая сегодня занята домами 1950-х годов постройки. Технический директор строительной группы «Развитие» Николай Булатов рассказал, что компания проводит комплексную реновацию территории, которая включает в себя не только появление в этом квартале порядка 31 тыс. кв. м современного комфортного жилья, но и строительство детского сада, благоустройство территории, обновление инженерных сетей и т. д.
«Реализуемый группой «Развитие» проект – предмет особого внимания правительства Пермского края, краевого Минстроя. Это первый проект, реализуемый в регионе по новым правилам КРТ, установленным федеральным законодательством. Со стороны Минстроя Пермского края мы видим полную поддержку. Была создана рабочая группа, в которую входят представители министерства, застройщика, инициативные жители территории. Все возникающие в процессе расселения домов вопросы она решает совместно и оперативно. Для «Развития» проект КРТ – это возможность внедрения новых концепций и подходов. В результате мы хотим добиться улучшения архитектурного облика города, повышения качества жизни людей. В целом же для строительной отрасли КРТ – это будущее, к которому сегодня нужно готовиться. Свободных от застройки участков в городах остается все меньше, и не за горами тот день, когда их совсем не останется. В недалекой перспективе вся застройка в городах будет проектами КРТ. Поэтому наш опыт первопроходцев пригодится как органам власти, так и другим застройщикам», – поделился Николай Булатов.
Первым проектом КРТ в ИЖС в Пермском крае и стране стал коттеджный поселок «Барбарис» в деревне Паздерино. Об этом, а также есть ли конкуренция между пермскими застройщиками и работе риэлторского сообщества, читайте в номере проекта BUILDING b.c.