Автор: Регина Бартули
Важной темой на рынке загородного жилья является применение различных технологий строительства. Об этом эксперты поговорили на круглом столе, организованном Business Class.
По словам директора консалтинг-группы «Система исследований и решений» Регины Давлетшиной, еще несколько лет назад дома возводили из кирпича, потом из газоблока, монолита, бревна и бруса. Со временем появились другие технологии, которые применяют в том числе для улучшения качества и удешевления конечной стоимости объекта. Эксперты считают, что конфликта технологий нет, на каждую найдется свой клиент, и по большому счету конечная цена дома будет примерно одинаковой.
Директор ООО «Мастерская событий» Владимир Пучнин считает, что определяющим фактором на рынке становится покупательская способность населения, которая влияет на удешевление построенных домов. «Если смотреть на статистику и цифры, то однозначно можно говорить о буме в сегменте загородного жилья. Длительное время в общем объеме вводимых квадратных метров доля ИЖС стабильно была на уровне 30-40%. Подавляющая часть внутри сегмента приходилась на самострой. Недавно все поменялось – доля ИЖС выросла почти до 60%. Основной покупатель – тот, кто может позволить дом за 6 млн рублей, в 90% это будет объект эконом-класса. У жителей есть стартовый капитал в виде квадратных метров, который многие сейчас вкладывают в строительство дома. Первые проекты мы делали с полной комплектацией «под ключ», сейчас предлагаем рынку «коробку» и предчистовую отделку. Заказчики потом потихоньку собственными силами все доделывают. Это тоже тенденция. От цивилизации рынка загородного жилья никуда не уйти. Она медленно, но приходит. Человек, понятно, хочет за ограниченные возможности возвести объект максимального качества», – рассказал он.
О строительстве домов в стиле фахверк рассказ Михаил Колчанов, генеральный директор «Идея Хаус»: «Фахверк – это не инновация, так как технологии более 800 лет. Для пермского рынка она новая, но для мирового – это не так. За три года наша компания построила большое количество домов. По России фахверк-технология занимает на рынке 3-5%, она эксклюзивная и не является дешевой. Она для людей, которые хотят выделиться, любят все необычное и ездят на «Феррари». Я взял домовладение среднего и более высокого сегмента с участком, домом, баней, ландшафтом, забором, внешней и внутренней отделкой и сравнил стоимость использования пенобетона, клееного бруса и фахверка. Разница оказалась плюс-минус 15% в зависимости от комплектации. Мне хочется прямо кричать – «Не майтесь технологиями, выбирайте фактически любую», потому что в цене домовладения ограждающие и несущие конструкции коррелируют с конечной ценой в размере 10-20%. И тогда снимется вопрос конфликта технологий, его нет. Хотелось бы, чтобы клиенты это понимали. Остается только вопрос эстетики, архитектуры и внешнего окружения. У нас свой клиент, не ипотечный. Чаще всего это первая линия, потому что наша технология позволяет не иметь границ с природой. Твой взгляд, твоя стена – это горизонт».
Возведение каркасных домов получается существенно быстрее. Генеральный директор группы компаний «ЭР-Сити» Дмитрий Шерстобитов рассказал, что изначально с настороженностью относился к этой технологии, но постепенно компания освоила собственное заводское производство. Эксперты отметили, что газоблок сейчас везут с разных регионов, потому что он там дешевле, чем в Пермском крае. Ранее считался дорогим стройматериалом кирпич, а каркас – наоборот.
«Многие люди мучаются выбором технологии строительства, но часто это впустую, потому что в итоге дома будут стоить в среднем одинаково. В каждой части процесса и стройматериалов есть много сегментов – фундамент, окна, полы, которые подразумевают разные ценовые категории и уровни комфорта», – пояснил основатель компании «Балков РФ» Дмитрий Рукосуев.
Сложно конкурировать с «голыми коробками» за 2,5 млн рублей, которые люди считают за дом, отметила Ирина Смирнова. «Неважно, из чего они сделаны. Если еще нет забора, бани, коммуникаций внутри, не сделана отделка – это не дом. А многие этого не понимают», – отметила она.
В Пермском крае есть примеры организованной коттеджной застройки, со своей архитектурной особенностью, на которые ориентируются участники рынка. В регионе прослеживаются тенденции к созданию единого архитектурно-градостроительного облика (АГО), отметила руководитель проекта коттеджного поселка «Барбарис» Татьяна Михалева. В ИЖС пока нет таких требований, но есть стилизация, одни архитектурные решения в поселке. «На мой взгляд, фахверк – технология интересная, но она сложна к пониманию потребителя на сегодняшний день. Рассчитана на премиум-сегмент и узконаправленная, то есть это должна быть либо территория с каким-то хорошим лесным или горным массивом, или же водоемом», – добавила она.
Владимир Пучнин привел пример поселка «Дивногорье», где есть требования АГО и сервитуты к стилю дома: «Допустим, мы строим из газоблока дом, а напротив стоит из каркаса. Они совпадают по цветовой гамме и по месту расположения, так создается общее архитектурное пространство». По словам эксперта, в поселке может быть какой-то квартал с домами фахверк, которые тоже хорошо впишутся.
Руководитель компании «Мечта там» Ирина Смирнова считает, что бесполезно загонять людей под одни стандарты, они все равно что-то по итогу будут изменять в своем доме. Это можно проследить по уже сданным коттеджным поселкам.
«Нам надо изживать «колхоз» из головы людей. В том числе на законодательном уровне. Я вообще буду пожизненно поддерживать нормальную организованную цивилизованную застройку», – ответил руководитель агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрий Клементьев.
На примере поселка «Южный ветер» эксперты отметили, что каждый дом стал индивидуален. Это произошло со временем, несмотря на общую концепцию и единый стиль, но если бы его не было, то территория смотрелась бы еще более разрозненной.
«Мы в свое время, когда думали о застройке и хотели возвести какой-то особенный поселок, то всерьез рассматривали вопрос регламентации по видам архитектурных решений. И в качестве примера был поселок в Крыму в начале ХХ века. У них при заключении договоров действовал широкий перечень требований к покупателям участков, включая растения, которые обязательно должны быть посажены и не должны находиться. Это интересно попробовать было что-то такое реализовать, но мы пришли к выводу, что в наших реалиях не выйдет», – поделилась Ирина Смирнова.
Владимир Пучнин высказал мысль, что готовые дома продаются плохо, потому что созданы по чьему-то проекту: «Не стоит загонять людей в рамки. Правильно архитектурно организованный коттеджный поселок – часть домов на продажу, а остальное отдать под возможность самостоятельного строительства, но в рамках общей концепции».
Наталья Шевченко, руководитель СК «Шевченко & К», рассказала, что застраивает дома из газоблока улицами в Ласьве. «Проект точечно отработан, 93 квадрата планировки, чтобы это было экономично, удобно и полезно использовалось. За полгода мы продали семь готовых объектов. Наш сегмент – это люди с детьми, которым хочется жить за городом, иметь земельный участок, и нужна ипотека на ИЖС. Дома сдаем в предчистовой отделке. На это покупатели реагируют хорошо. Стоимость объектов составляет 6,5 млн рублей. Мы остаемся на связи с клиентами, которые уже живут в наших домах. Многим клиентам было страшно, и они не ожидали, что получат хорошего качества дома за такую цену», – поделилась она.
Типовая застройка подходит для покупки дома в ипотеку, потому что банкам легче оценивать ликвидность объектов, а также проще выдавать проектное финансирование застройщику, считает Дмитрий Клементьев.
Массивов земли, подходящих под комплексную застройку коттеджных поселков, в пригороде Перми не так много. В дальнейшем девелоперы смогут приобретать участки с торгов – преимущественно со статусом комплексного развития территории. «99 процентов земельных участков – это частные владения. Многие собственники находятся не в России и приходится их находить. Мы уже организовали собственное розыскное агентство, когда через службу безопасности банков находим продавцов. Также есть проблема перевода из одной категории земель в другую», – рассказала Ирина Котова, эксперт компании СК «Шевченко &К».
Еще одним трендом становится поквартальный девелопмент и сотрудничество застройщиков «загородки». Участники круглого стола отметили, что нужно чаще встречаться и обмениваться опытом не только друг с другом, но и с девелоперами из других регионов. Для профессионалов частного домовладения, например, создана Федерация ИЖС. Организация помогает не только с контактами проверенных поставщиков и подрядчиков, но и оказывает также юридическую помощь. Сейчас в ИЖС набирает обороты приемка домов специализированными компаниями, благодаря чему развивается потребительский экстремизм.
В рамках этого круглого стола эксперты также обсудили, как проходит реализация первого проекта КРТ в ИЖС в крае, перспективы продления льготной ипотеки и какие объекты наиболее востребованы на пермском рынке загородного жилья.