Автор: Регина Бартули
Исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева по просьбе Business Class провела исследование бизнес-центров Перми. Отобраны 38 объектов, только шесть из которых можно отнести к классу А (самому высокому) определенной в данном анализе классификации и еще семь – к B+ (второму по иерархии). Эксперт пояснила, что существенного различия между ними нет, но все же вторые уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик. Эти два класса в сумме составляют 34% от общего числа бизнес-центров города. Класс В можно определить как средний, таких объектов в Перми 16, или 42% от общей выборки. Девять бизнес-центров относятся к последнему классу С. Практически все из них были построены до 1980-х годов и в них проводилась реконструкция, чем и объясняется их соответствующее техническое состояние.
В относительном соотношении выяснилось, что более востребованными являются бизнес-центры классов A и B+, так как суммарно там находятся 41% предлагаемых свободных помещений. Это на 18% меньше по сравнению с предложением классов B и C (59%).
«Такое положение характеризуется тем, что они не имеют актуальных свободных арендных помещений, и арендаторы не выезжают из них. Это связано с тем, что офисные помещения в бизнес-центрах класса А и B+ обладают более высоким уровнем технического оснащения, комфорта и престижа. Такие объекты предлагают современные инженерные системы, качественную отделку, развитую инфраструктуру и удобное расположение. Арендаторы ценят высокое качество предоставляемых услуг и предпочитают оставаться в таких помещениях, даже в условиях экономической нестабильности или пандемии. Этот сегмент рынка характеризуется низким уровнем текучести и высоким спросом, что делает его более востребованным среди арендаторов, несмотря на более высокую стоимость аренды», – пояснила Ольга Козырева.
Выборка объектов составлена по данным сервиса «2ГИС» по категории «бизнес-центры» и «деловые центры», при этом не учитывались административные здания, так как они преимущественно используются для своих целей и не являются коммерческими объектами. Включены отдельно стоящие бизнес-центры площадью более 3 тыс. кв. метров, при условии, что более 2/3 площадей занимают офисные помещения, этажность зданий – два и более. Исключены апартаменты, несданные объекты, здания административно-бытового комплекса, использующиеся под кабинеты и встроенные помещения в жилых домах. Таким образом выявлено, что в Перми указанным выше критериям соответствуют 38 бизнес-центров.
Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».
Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».
В классификации бизнес-центров применяется следующая система подсчета: каждый обязательный пункт дает один балл, а факультативный – 0,5 балла. Для присвоения класса необходимо иметь все обязательные пункты + 50% факультативных.
Необходимое количество баллов:
- класс А – не менее 26,5 балла;
- класс В+ – от 22 до 26 баллов;
- класса В – от 16 до 21,5 балла.
На данный момент в России не существует единой системы классификации объектов офисной недвижимости. По этой причине, поясняет эксперт, на рынке можно встретить несколько вариантов, но все они основываются на похожих принципах. В результате проведенного исследования некоторые характеристики бизнес-центров, включенные в анализ, были адаптированы для Перми, а некоторые – исключены. Объекты оценивались и классифицировались по месторасположению, куда вошли зоны: культурный и исторический центр города, центры деловой активности, высотная (многоквартирная) жилая застройка, окраины и промзоны, зоны автомагистралей; по наличию парковок; по внешней и внутренней отделке зданий: люкс, премиум, стандарт или эконом; по транспортной доступности; по наличию услуг для арендаторов; по высоте помещений. Одной из ключевых характеристик является техническое состояние, определяющееся на основе года постройки здания и статуса наличия реконструкции в случае ее необходимости. Каждый критерий подробно описан, и обосновано его применение. Все бизнес-центры в итоге были распределены на четыре класса: А, В+, В и С.
При классификации бизнес-центра не выступал обязательным критерием факт абсолютного соответствия всем параметрам, а достаточно – большинству из них, пренебрегая одним-двумя (данные допущения основаны на классификации РГУД). Несмотря на то, что в редакции 2021 года классификации РГУД был упразднен класс С, его включили по причине того, что большинство бизнес-центров не подходили под критерии других классов. В Перми до сих пор превалируют объекты В и С классов, так как пик строительства в городе был до 2005 года.
Источник – исследование «Р-Консалтинг».
В примечании эксперт отметила, что класс А является исключительным, в него попадают только при соблюдении жестких критериев. Далее требования становятся все мягче, а границы – не такими четкими.
«Из-за возникающих допущений бизнес-центр, например, может быть с любой отделкой, но относиться к классу B из-за других параметров. Аналогично, по техническому состоянию здания ранее 1980-х годов постройки, без реконструкции вне зависимости от месторасположения – только к классу «С». Таким образом, каждый новый круг вносит «допущения» требований к классу. Вместе с тем учитывается не абсолютное количество критериев для отнесения к тому или иному классу, а подавляющее большинство», – отмечено в исследовании.
В совокупности классу А и В+ соответствуют 13 бизнес-центров. Они расположены в историческом центре или центре деловой активности Перми. Техническое состояние зданий оценивается как отличное и хорошее, в бизнес-центрах или в непосредственной близости от них есть пункты общественного питания и другие дополнительные услуги для арендаторов, а также хорошая транспортная доступность.
Объекты класса А были построены после 2005 года, из-за чего их техническое состояние является отличным, они имеют высокую внутреннюю и внешнюю отделку, наземную или подземную организованную охраняемую и гостевую парковку, полное кондиционирование и приточно-вытяжную систему вентиляции. Высота помещений в них составляет от трех метров.
В список вошли:
Еще семь объектов имеют класс В+. Они уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик:
| Название БЦ | Адрес | Класс здания | Тип зоны | Год ввода | Общая площадь, тысяч кв. метров | Высота помещений (м) | Количество этажей | Парковка | Техническое состояние здания | Внутренняя отделка | Внешняя отделка |
| Авангард | ул. 25 Октября, 101 | А | Центр деловой активности | 2007 | 4,4 | 3,1-3,9 | 12 (1 подземный) | Наземная и подземная | Отличное | А | А |
| Славяновский Plaza | ул. Ленина, 92 | А | Центр города | 2006 | 7,6 | 4,2 (1-2 этаж), 3,3 (3-7 этаж) | 7 (1 подземный) | Наземная | Отличное | А | А |
| Бонус | ул. Революции, 20 | А | Центр деловой активности | 2018 | 10,4 | 3,8 | 8 (1 подземный) | Наземная | Отличное | А | А |
| Грин Плаза | ул. Куйбышева, 95б | А | Центр деловой активности | 2011 | 38,2 | 3,72 | 22 (2 подземных) | Наземная и подземная | Отличное | А | А |
| Lencom | Комсомольский проспект, 28а | А | Центр города | 2017 | 4,6 | 3,5 | 8 (1 подземный) | Наземная | Отличное | А | А |
| Panorama | ул. Луначарского, 73 | А | Центр города | 2017 | 6,4 | 3 | 12 (1 подземный) | Наземная и подземная | Отличное | А | А |
| Бизнес-центр на Горького, 34 | ул. Максима Горького, 34 | В+ | Центр города | 2010 | 4,7 | 3 | 5 | Подземная | Отличное | В | А |
| Парус | ул. Николая Островского, 59/1 | В+ | Центр деловой активности | 2007 | 4,4 | 3,2 (1 этаж), 2,8 (2-14 этаж) | 15 (1 подземный) | Наземная | Отличное | В | А |
| Проспект | Комсомольский проспект, 15в | В+ | Центр города | 2005 | 3,4 | 3,7 | 6 | Наземная | Отличное | В | В |
| Sota | ул. Малая Ямская, 10/1 | В+ | Центр деловой активности | 2013 | 27,4 | 3 | 7 | Наземная | Отличное | А | А |
| Гранд | ул. Петропавловская, 41 | В+ | Центр города | 1990 | 3,9 | 2,7 | 3 | Подземная | Хорошее | А | А |
| Сибирский | ул. Сибирская, 47а | В+ | Центр деловой активности | 2005 | 5,1 | 3 | 8 (1 подземный) | Наземная | Отличное | В | В |
| Капитель | ул. Газеты «Звезда», 24а | В+ | Центр города | 2013 | 5,5 | 2,9 | 8 (1 подземный) | Нет | Отличное | А | А |
Источник – исследование «Р-Консалтинг». Данные приведены частично, всего в исследование вошли более 60 объектов, классифицированных по 15 основным критериям и дополнительным параметрам.