На рынке ипотечного кредитования появились все признаки оттепели: количество выдаваемых кредитов растет, ставки снижаются, а банки вновь предлагают программы рефинансирования ранее выданных кредитов.
По словам Любови Юдиной, управляющего Пермским филиалом Газэнергопромбанка, за последние полгода уровень процентных ставок по ипотеке снизился очень значительно. «Например, в нашем банке по некоторым программам ставка снизилась более чем на 3 %, а это существенно. Стоит отметить, что смягчились и основные условия выдачи кредитов, увеличились сроки кредитования с 15 до 20 лет, уменьшились первоначальные взносы с 20–30 % до 15–20 % от стоимости объекта недвижимости и т. д.», – рассказала собеседница «bc». По оценке Оксаны Азановой, руководителя юридической службы филиала «Пермский» Соцгорбанка, действующие процентные ставки по ипотеке соответствуют уровню 2005–2006 годов.
Причина такой активизации – наличие у банков ресурсов, накопленных за время кредитного простоя. Также, по словам Оксаны Азановой, тому способствует и постепенное снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Закономерно, с некоторым запозданием после начала снижения ставок по ипотеке, на рынке вновь появилась услуга рефинансирования ранее выданных кредитов. Перед кризисом этот продукт был достаточно распространенным, затем он был полностью свернут, теперь же предлагается небольшим количеством банков. В марте о запуске программы рефинансирования объявил Газэнергопромбанк, объясняя это стремлением к расширению продуктовой линейки и наличием относительно дешевых ресурсов.
Впрочем, по словам Игоря Мерзлова, управляющего операционным офисом «Прикамский» Банка «Сосьете Женераль Восток» (банк также предлагает программу рефинансирования), сегодня популярность подобных программ достаточно низка. «Количество людей, взявших ипотеку по более высоким ставкам, очень незначительно (ипотека в тот момент находилась в состоянии, близком к стагнации), а снижение ставок еще не составило таких значительных величин, чтобы рефинансирование стало выгодно большому числу ипотечных заемщиков», – констатирует г-н Мерзлов. Впрочем, по его мнению, потенциал этой программы велик, так как ставки по ипотеке продолжают показывать тенденцию к снижению.
Одновременно ряд банков прибегли к системе дифференциации ставки по ипотеке в зависимости от объема страхового пакета. Напомним, сегодня страхование полного набора ипотечных рисков в некоторых банках не является обязательным. По словам Оксаны Азановой, дифференцирование процентной ставки в зависимости от объема страхового пакета практикуют почти все банки. «Разница между максимальной и минимальной ставкой в одном банке может достигать 3 % – с учетом размеров ипотечных кредитов это весьма значительная цифра. Ипотечные деньги – очень длинные, и банк заинтересован в том, чтобы максимально снизить риски и обеспечить их возврат, и такую возможность предоставляет страхование. Если клиент идет на это, банк снижает процентную ставку», – рассказала собеседница «bc».
По оценкам Елены Пахомовой, специалиста по ипотечному страхованию Пермского филиала СК «АльфаСтрахование», большинство заемщиков выбирают более низкий процент по кредиту и полный пакет страхования: тариф по этим видам страхования достаточно невысок и полностью перекрывается выигрышем в ставке по кредиту. Такая информация подтверждается и страховщиками. «Если спад в объемах страхования жизни и здоровья заемщика, а также титула и происходил, то связан он был скорее с общим снижением объемов ипотечного кредитования», – констатирует Елена Семенова, начальник управления по работе с финансовыми институтами ОСАО «Россия». В дальнейшем, вероятно, ситуация сохранится: по словам Елены Пахомовой, на рынке отмечается общее снижение тарифных ставок в рамках программ ипотечного страхования. «На общем снижении тарифов сказывается ужесточившаяся на рынке страхования ипотеки конкуренция: общее количество ипотечных кредитов, выданных в 2009 году по сравнению с годом ранее, сократилось в несколько раз», – отметила эксперт «bc».
По прогнозам Минрегиона России, в 2010 году будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд рублей. Отчасти это связано со снижением первоначального взноса с 30 % до 20 % от стоимости жилья (в начале марта Совет Федерации одобрил соответствующий закон). По оценкам специалистов, благодаря этому число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем вдвое.
Эксперты «bc» позитивно оценивают перспективы развития ипотеки. «Думаю, начавшееся оживление на рынке ипотечного кредитования продолжится. Как долго – зависит от общей экономической ситуации и позиции государства. Если оно развернет обещанные программы поддержки в приобретении жилья, полагаю, что к концу года ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 10–11 %, а первоначальный взнос – до 20 %», – считает Оксана Азанова. По оценкам Любови Юдиной, ставки к концу года будут находиться в интервале от 8,5 до 14 % годовых, в зависимости от вида кредита, основных условий и предъявляемых требований к заемщикам. При этом, полагают эксперты, цены на недвижимость за тот же срок вряд ли существенно изменятся, а значит, кредиты станут доступнее.
Впрочем, существенным ограничением для развития ипотеки остается уровень доходов населения. По данным Лилии Овчаровой, заместителя директора Независимого института социальной политики, переданным в федеральные СМИ, только половина занятого населения в России – около 37 млн человек – может принимать участие в ипотечных программах, у остальных нет такой возможности из-за отсутствия нормального трудового контракта с работодателем. А из этих 37 миллионов человек лишь 5–7 миллионов имеют достаточную заработную плату, чтобы позволить себе участие в ипотеке.
