2011 год стал периодом, когда застройщики задумались о планах на будущее. По данным администрации Перми, в прошлом году было выдано разрешений на строительство почти 1 млн квадратных метров. Это в 1,7 раза больше, чем в 2010 году, и совсем не сопоставимо с количеством квадратных метров, о которых заявили пермские компании в 2009 году (подробнее см. таблицу). Традиционно наибольшее количество разрешений было выдано в Свердловском и Дзержинском районах Перми. Третье место в этом году вместо Орджоникидзевского района занял Мотовилихинский.
Но в активности девелоперов эксперты усматривают не столько признаки оживления отрасли и желание строить больше. 2011 год стал последним, когда застройщики могли беспрепятственно получить разрешение на строительство многоэтажных домов. В декабре были приняты поправки в «Правила землепользования и застройки», ограничивающие этажность в центре Перми. Неудивительно, что в 2011 году львиная доля разрешений была выдана на возведение высотных домов. «На мой взгляд, предпосылок для увеличения объемов строительства сейчас нет. А количество выданных разрешений говорит скорее о том, что строители пытались получить документ до принятия изменений в ПЗЗ, — полагает Татьяна Самойленко, директор ООО «РИАЛ-Упр». — Ведь выданное разрешение — это гарантия того, что можно будет строить высотный дом. Сейчас они получены у многих компаний, в том числе и у нас, но строить по факту застройщики не могут из-за отсутствия финансовых возможностей».
К мнению о том, что сейчас объективных предпосылок для оживления строительной отрасли нет, присоединяются и другие эксперты. Споры между оптимистами и пессимистами сводятся к вопросам об отношении банковского сектора к строительной отрасли.
Финансовый директор СК «Камская долина» Владимир Пучнин уверен: надежды на восстановление рынка имеют под собой реальное основание.
Владимир Пучнин:
— Начало 2011 года характеризовалось оптимистичным настроем банков к строительной отрасли. Летом, как только начали сгущаться тучи, банки начали повышать ставки по кредитам, сворачивать кредитные программы. Увеличился консерватизм к отраслям, которые сильнее всего пострадали в период кризиса, в том числе и к строительной. Но сейчас психоз немного поутих. Это отражается и на рынке банковских услуг. Ситуация стабилизируется, после чего всегда можно ожидать период роста.
Одним из главных подтверждений возрождающегося интереса кредитных организаций к строительной отрасли эксперт считает заявление Западно-Уральского банка Сбербанка России. «В 2012 году Сбербанк возвращается на рынок классического проектного финансирования, то есть кредитования под залог имущественных прав на возводимые площади с оформлением в залог права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок. Приоритетными направлениями финансирования для Сбербанка являются рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, финансирование проектов в сфере строительства жилья экономкласса и проектов строительства торговых центров класса «B+» и выше. При этом Сбербанк взвешенно подходит к оценке рисков проекта: потенциальные заемщики должны быть крупными участниками рынка недвижимости, имеющими запас финансовой прочности и опыт реализации аналогичных проектов, а риски самих проектов должны быть оценены как умеренные или низкие», — озвучили планы представители кредитной организации.
«Эксперты не раз отмечали, что в период кризиса проектное финансирование практически сошло на нет. Пусть Сбербанк первый, кто готов взяться за дело, но за ним подтянутся и остальные кредитные организации», — прогнозирует г-н Пучнин. Однако коллеги г-на Пучнина утверждают, пока намерения банков остаются только намерениями, наращивать объемы строительства никто не планирует.
Татьяна Самойленко:
— Банки неохотно дают кредит, и это проблема не только Перми, а всей страны. Кредиты не оформляются, а большие объемы продать сложно. А если не продавать, то зачем строить.
Директор ООО «КС-Строй» Марина Коноплева утверждает, что хотя строительная отрасль чувствует себя лучше, но сдерживающие ее развитие факторы по-прежнему играют серьезную роль. «Есть потребности потребителя, и те объемы жилья, которые рынок сейчас в состоянии поглотить. Себестоимость строительства растет, а доходы населения не успевают за этими темпами, поэтому строительная отрасль всегда оказывается в положении догоняющего, — рассуждает собеседница «bc». — Собственные средства, которые банк требует иметь для выдачи кредита, есть не у всех, банки переполнены ликвидностью и готовы кредитовать, но внутренние регламенты не позволяют им этого делать».
Сопоставление объемов ввода жилья в Перми с другими городами-миллионниками показывает, что строить больше можно. Но чиновники и сами строители никак не могут разобраться, что мешает это делать. Последние нередко намекают на необходимость господдержки. Однако забота государства до сих пор остается весьма неоднозначной. Возможность снижения финансового бремени инвесторов за счет строительства инженерной инфраструктуры на бюджетные деньги или средства компаний-монополистов пока только декларируется, но косвенная поддержка строителям оказывается через социальные программы. Именно они худо-бедно поддерживали отрасль в период кризиса.
Владимир Пучнин:
— Различные социальные программы начинают все больше и больше работать. Мы видим, что в период выборов решение жилищных проблем декларируется как приоритетная задача. Мы надеемся, что они останутся таковыми и после формирования нового правительства, и тогда социальная поддержка строительной отрасли продолжится.
Казалось бы, в прошлом году на рынок строительства вернулись инвесторы. В течение года число инвестиционных сделок на пермском рынке, по данным «Камской долины», составило 6–7 %, а в декабре достигло 14 %. Однако, предупреждает ректор «Высшей школы недвижимости» Вячеслав Пермяков, информация о налоге на роскошь уже сейчас заставила инвесторов в недвижимость всерьез задуматься о перспективах таких вложений.
Ответ губернатору
В начале минувшей недели губернатор Пермского края Олег Чиркунов озадачился низкими объемами ввода жилья в регионе. «Исторически в крае строится очень мало жилья. Это один из немногих показателей, по которым мы всегда проигрываем почти всем субъектам в округе», — отметил глава региона. Разобраться в причинах такой ситуации он поручил руководителю комиссии по реализации генерального плана, первому заместителю председателя Пермской городской думы Аркадию Кацу. Г-н Кац взял время на размышление. Высказать свое мнение относительно данной проблемы руководитель комиссии по реализации генплана пообещал корреспонденту «bc» на текущей неделе. Участники строительного рынка полагают, что уже сейчас знают, что мешает пермским строителям строить больше.
Вячеслав Пермяков, ректор института «Высшая школа недвижимости»:
— Я считаю, проблема только в низкой инвестиционной привлекательности. Хотя мы по уровню доходов на душу населения опережаем Екатеринбург, жилья у нас все равно строится меньше. К сожалению, есть то, чему я как пермяк раньше не уделял внимания, а начал ощущать только сейчас: если мы не будем увеличивать инвестиционную привлекательность Перми для бизнеса, то станем таким городом, как Ухта или Салехард. Пермь превратится в вахтовый город, здесь будет жить рабочее население, а элита начнет уезжать. А ведь сила каждого города в элите.
Не зря в Перми создана комиссия по реализации генплана, она должна способствовать увеличению инвестиционной привлекательности города. Для этого следует предпринимать целый комплекс мер. Не просто букву «П», а может быть, снижать налоги на территории или оказывать бизнесу другие преференции. Нужно создать условия, чтобы бизнесу было удобно и выгодно здесь работать, а людям, которые этот бизнес сюда привели, комфортно жить.
Татьяна Самойленко, директор ООО «РИАЛ-Упр»:
— Я считаю, проблема заключается в том, что у нас дорогие ресурсы. Подключение к воде, к электроэнергии влетает застройщикам в копеечку. Во-вторых, у нас все-таки достаточно высокие административные барьеры, что препятствует быстрому оформлению земельных участков, получению разрешений на строительство. Администрация не помогает застройщикам при расселении жилья.
За последние 2-3 года в связи с подготовкой генерального плана на торги не выставлялись площадки под комплексное строительство многоквартирного жилья. Единственное, что сделали — кое-как продали площадку на ДКЖ, да и то практически самим себе.
Анатолий Саклаков, заместитель председателя комитета по пространственному развитию Пермской городской думы:
— Как руководителю проектно-строительной компании, специализирующейся на промышленном строительстве, мне, наверное, не стоит выступать в качестве эксперта, обозначающего причины снижения объемов жилищного строительства и меньших объемов строительства в сравнении с крупными городами Приволжского федерального округа и городами-соседями. Прокомментирую причины, лежащие на поверхности. С одной стороны, Пермь очень долго существовала без генерального плана, т. е. была одним из немногих крупных городов, кто жил без этого документа. Другим сдерживающим фактором стали последствия кризиса 2008 года. Ряд девелоперских компаний в одночасье свернули свою строительную деятельность. Кризис быстро обрушивает результаты и снижает темпы строительства, но потом отрасль медленно восстанавливается. С другой стороны, когда пытаются сопоставлять такие абсолютные величины, как общий объем построенных квадратных метров жилья в Перми с Екатеринбургом или Казанью, мне кажется это не совсем корректно, ведь эти города по числу жителей значительно больше Перми.
Есть еще очень важный фактор, регламентирующий объемы строительства жилья в том или ином регионе и форматы этого жилья, это его величество рынок. Если рынок готов поглотить большее количество продукта, то его и производиться будет больше. В 2011 году ряд девелоперов вернулись на пермский рынок , активизировалось ипотечное кредитование и благодаря принятому и утвержденному генеральному плану города Перми более понятными стали правила игры для участников рынка на различных площадках города, спрос увеличился, но предложение по-прежнему не может его удовлетворить полностью. Думаю, что теперь однозначно объемы строительства жилья будут увеличиваться, и рост стоимости жилья не замедлит о себе напомнить.
