От 10 до 100.
Единого мнения у участников строительного рынка о том, что такое комплексное развитие территорий (КОТ), нет. «Впервые комплексно осваивать территории российские власти решили в 2007 году – отобрали 22 проекта, которые предполагали строительство за счет разных источников финансирования. Под определение КОТ тогда попали проекты с объемом ввода свыше 1 млн кв. м жилья в срок, не превышающий 10 лет. Предполагалось, что все пилотные КОТы получат субсидии и госгарантии на строительство коммунальных сетей и автодорог, однако в конце 2008 года Минрегионразвития РФ проанализировал реализацию проектов и определил: из 22 успешно реализуются только девять. Сегодня определение проектов КОТ изменилось: комплексными считаются стройки на участках даже в несколько десятков га (ранее – свыше ста га), где появится больше 100 тыс. кв. м жилья», - рассказывает Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг».
Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты», полагает, что комплексная застройка должна быть на земельном участке на менее 20 га. «При этом в структуре застройки порядка 20% площади земельного участка нужно предусматривать под строительство инженерной, транспортной и, главное, социальной инфраструктуры. Это важно для будущих жителей», - добавляет Ирина Малыгина.
В строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» и ее пермском филиале «Ива-Девелопмент» считают, что комплексный проект отличают: площадь участка от 10 гектаров, комплексное зонирование и проектирование территории застройки, единый архитектурный стиль застройки и благоустройства, строительство социальных объектов, рекреационных и спортивных зон, единая коммунальная инфраструктура, как правило, единая эксплуатирующая компания.
Ольга Козырева также отмечает, что современный подход к комплексному освоению территорий предполагает использование индивидуальных архитектурных и планировочных решений с учетом ландшафта территории, и добавляет, что возможно и размещение в составе осваиваемой территории как жилой застройки с общественными зонами и паркингами, так и офисных и даже промышленных площадей (с соблюдением экологических требований), парковых и рекреационных зон. «По сути, это концепция «город в городе», которая минимизирует необходимость использования длительных поездок, модель, при которой город максимально децентрализован», - приходит к выводу Ольга Козырева.
Все идет по плану.
Участники рынка отмечают, что проекты комплексного освоения выгодны для девелоперов, так как позволяют снизить себестоимость строительства и создать единый план развития территории. По мнению Ирины Малыгиной, главным преимуществом комплексного освоения для застройщика является «плановость» работы. «Однако финансирование таких проектов должно происходить не на средства дольщиков, а в тесном взаимодействии с кредитными организациями и государственными институтами. Комплексные проекты, безусловно, выгодны и интересны девелоперам. Ведь у застройщика появляется возможность значительно снижать себестоимость строительства», - рассуждает Ирина Малыгина.
«Комплексное строительство предполагает большой масштаб застройки и, как следствие, комплексный план освоения земельного участка. Основные преимущества такого строительства – это возможность построить уникальный жилой комплекс с учетом специфики спроса покупателей. Поэтапное строительство позволяет запускать в строительство наиболее востребованные покупателями варианты планировок квартир. При введении в эксплуатацию новых домов застройщик строит под нужды жильцов детские садики и школы. Со временем появляются поликлиники и полная инфраструктура современного жилого района. Такой концепции развития придерживается спортивный микрорайон Ива», - рассказывает Владимир Борисов, руководитель отдела продаж строительной компании «Ива-Девелопмент», и отмечает, что комплексная застройка обладает целым рядом преимуществ перед точечной застройкой.
«В основном эти преимущества касаются покупателей такого жилья. Но также есть ряд преимуществ и для власти, которая заинтересована в грамотном освоении муниципальных территорий и развитии социальной инфраструктуры. А комплексная застройка позволяет более системно решать вопросы обеспеченности социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, объектами спортивного, медицинского и другого социального назначения. Также такой формат упрощает решение вопросов транспортной инфраструктуры», - резюмирует Владимир Борисов.
Минус в плюс.
По мнению Ольги Козыревой, преимущества комплексного освоения территорий относятся к теории, а недостатки – к практике реализации. Среди важнейших достоинств КОТ она называет также единый план развития территории: помимо подвода коммуникаций и инженерных сетей, «в обязательном порядке строятся дороги, которые позволят жителям с комфортом отправляться в путь». «Территория в этом случае должна развиваться динамично и гармонично. Покупатели недвижимости в кварталах, построенных по принципам КОТ, оценивают возможность свободно отдыхать в пределах своей локации, отправлять в сады и школы своих детей. Все находится в пределах шаговой доступности от жилых домов. Еще один большой плюс комплексного освоения – возможность предложить покупателям более низкие цены на жилье. Причина тут кроется в удалении районов комплексной застройки от центра города», - отмечает Ольга Козырева.
По ее словам, все недостатки комплексного освоения территорий в основном упираются в финансирование и желание застройщиков сэкономить. «Задача девелопера – освоить территорию, постараться учесть все особенности проекта, заработать деньги и идти дальше проектировать и строить. А вот покупателям недвижимости придется жить в условиях недостатка социальной и бытовой инфраструктуры и наверняка страдать от этого. Наибольшие сложности у застройщиков вызывает прокладка инженерных сетей и коммуникаций. Она отнимает больше трети бюджета на работы. Внушительными оказываются и сроки подготовительных работ. Негативные моменты – это большие сроки прокладки коммуникаций, неопределенные сроки строительства и многочисленные изменения в проектах. Сегодня минусов у проектов КОТ пока остается много. Но преимуществ через несколько лет становится гораздо больше, чем недостатков», - подводит итог Ольга Козырева.
Подальше от центра.
Почти все проекты комплексного освоения территорий реализуются на окраинах и в спальных района краевой столицы и Пермском районе. «Пермь имеет интересную географию. Площадок в городе много, в том числе и под комплексное строительство. Последнее – предполагает развитие. При строительстве жилых домов развитие должно быть комфортным. Выбор площадки в этом случае предпочтительнее на прилегающих к существующим районам территориях. Иву мы строим на границе с микрорайоном Садовый и тем самым развиваем этот район. Благодаря этому на Садовом появляются новые маршруты общественного транспорта, новые дороги, обширная социальная и спортивная инфраструктура. Зачастую в «центе города» подобное комплексное развитие не представляется возможным. Кроме того, увеличение количества жильцов в центре приводит к ухудшению дорожной ситуации. Не стоит забывать и о социальной нагрузке на детсады и школы, которая увеличится в разы», - поясняет Владимир Борисов, руководитель отдела продаж спортивного микрорайона «Ива».
Эксперты Business Class полагают, что в Перми территорий для комплексного освоения вполне достаточно. «По подсчетам городской администрации, на территории Перми с учетом преобразования застроенных территорий с перспективой под застройку есть порядка 8 млн кв. метров. Большинство реализуется на окраинах, потому что там нет обременений, связанных с реновацией территорий», - объясняет Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг».
По мнению Ирины Малыгиной, директора по инвестициям ГК «Строительные проекты», площадок для комплексного освоения нужно ровно столько, чтобы реализовать все построенное в рамках проекта жилье. «Локомотивом начала комплексного освоения в Пермском районе стал Фонд РЖС, который провел ряд аукционов на этой территории. В центре комплексное освоение возможно в рамках развития застроенных территорий, аукционы по которым проводит город», - делает вывод Ирина Малыгина.
Даже в кризис.
По оценкам экспертов, несмотря на сложности и масштаб работ в рамках комплексной застройки, именно она является наиболее перспективным и востребованным форматом, несмотря на кризис. Ирина Малыгина отмечает, что сегодня есть определенные вопросы с освоением текущих площадок для комплексного строительства: инфраструктурные и финансовые. «Но уже принята федеральная программа, позволяющая компенсировать строительство инженерной инфраструктуры. Поскольку для государства и общества комплексное строительство является приоритетом, то в ближайшее время, думаю, ситуация будет решаться», - считает Ирина Малыгина.
Специалисты строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» отмечают, что и в сегодняшних экономических условиях комплексная застройка сохраняет высокую привлекательность и является наиболее перспективным и востребованным форматом строительства. «Главный признак изменения рынка в сегодняшних условиях – падение покупательной способности. Это означает уменьшение объема спроса и его смещение в сторону более доступного продукта. Сегодня создавать более доступный продукт получается как раз в рамках комплексной застройки. В неблагоприятных условиях могут снизиться темпы реализации комплексного проекта. Но в цело он будет обладать большей привлекательностью для массового покупателя, чем точечные проекты благодаря более низкой цене.
Даже в неблагоприятных экономических условиях сохраняется инвестиционная составляющая спроса на жилье. В жилье вкладывали, когда началось падение рубля к валютам, когда усилилась инфляция, будут вкладывать, когда начнут выходить из валют. В настоящее время покупательная способность уменьшилась, но потребность в жилье не исчезла, и идет формирование отложенного спроса. И через год-два, когда ситуация нормализуется, этот спрос придет на рынок в виде массовых покупок жилья. Сегодня комплексная застройка получила еще одно преимущество, связанное с критериями выдачи субсидированной ипотеки. Сумма ипотеки ограничена, и под ее размер попадет гораздо больше объектов комплексного формата застройки, чем точечного, опять же в силу меньшей цены на квартиру именно при массовой застройке», - резюмирует Владимир Борисов.
Кто и где.
Ольга Козырева, исполнительный директор ООО Р-Консалтинг:
– Крупнейший проект комплексного освоения и застройки в черте города Перми – «Спортивный микрорайон «ИВА» краснодарской корпорации «Девелопмент-Юг».Площадь участка под строительство составляет 80 га. Данная площадка позволяет запроектировать до 1 млн кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. В рамках проекта предполагается строительство всей необходимой инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиники, спортивных сооружений, улично-дорожной сети. Ведется активное строительство первого квартала «Ивы» из 8 домов, которые сдаются уже в 2015 году, и стартует возведение 2-й очереди. В течение ближайших десяти лет появится до 40 современных кварталов монолитно-кирпичного жилья.
В селе Лобаново (пригород Перми) ГК «Строительные проекты» возводит «Первый Пермский микрорайон». Строительство мультиформатного жилого комплекса идет на землях Фонда РЖС. Масштаб осваиваемой территории – 28,3 га. До 2017 года застройщик создаст более 110 тысяч квадратных метров жилья класса «эконом». Первая очередь предполагает малоэтажную застройку. Естественно, планируются соцобъекты (школа и детсады), а также спорткомплекс.
Еще один масштабный проект – жилой комплекс компании «СтройПанельКомплект» в д. Кондратово. Первые дома в ЖК будут переданы участникам долевого строительства уже в середине 2015 года, при этом полная реализация всего проекта рассчитана на много лет вперед. Это один из самых масштабных проектов в Пермском крае, предполагающий застройку на территории 27 гектаров. В течение восьми лет предполагается возвести 270 тысяч квадратных метров жилья. Всего будет шесть кварталов. Для удобства жителей застройщик собирается не только благоустроить побережье Мулянки, но и построить через речку мост, тем самым связав микрорайон с Дзержинским районом Перми.
Среди крупных жилых комплексов можно выделить два проекта «Камской долины». Жилой комплекс «Авиатор» строится уже давно по соседству с микрорайоном Юбилейный. Первые дома были сданы «Камской долиной» еще в 2008 году. Работы ведутся с 2006 года. Комплексное освоение все еще продолжается. Работа над «Авиатором» должна завершиться в 2016 году. Комплекс состоит из панельных, кирпичных и каркасно-кирпичных жилых домов. 11 объектов уже введены в эксплуатацию – 9 жилых многоквартирных домов, здание фитнес-клуба, православный храм, еще 8 объектов находятся в стадии активного строительства. Общая площадь территории – 12 га.
ЖК «Боровики» - площадь 11,9 га. 11 объектов уже сданы, три строятся. Заселение комплекса также началось в 2008 году.
Можно было выделить еще проект комплексного освоения 129 га ГК «ПИК», но компания отказалась от планов построить около 1 млн кв. м жилья в микрорайоне Бахаревка.
Комплексное освоение территорий в центре краевой столицы возможно на крупнейшей площадке – 30 га в микрорайоне Красные Казармы. На этой площадке планировалось построить обособленный жилой район с домами переменной этажности. В комплексной застройке предусматривалось строительство торгово-развлекательного центра (до 100 тыс. кв. м), двух детских садов и школы. Общий объем возводимых площадей оценивался в 480 тыс. кв. м. Еще один земельный участок в центре Перми – территории бывшей краевой психиатрической больницы.
